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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el 06-11-2018

gastos de hipoteca

 

Envueltos todavía en la polémica suscitada por la sentencia del TS sobre el impuesto de AJD, se está tramitando en el Congreso el Proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que deberá regular, entre otras, esta cuestión. Con esta ley se traspondrá una Directiva Europea sobre contratos de crédito inmobiliario que insiste especialmente en la transparencia.

Dicha Directiva establece en su Considerando 50 que: "El coste total del crédito para el consumidor debe incluir todos los gastos que éste deba abonar en relación con el contrato de crédito y que conozca el prestamista. Debe, por tanto, incluir los intereses, las comisiones, los impuestos, la remuneración de los intermediarios de crédito, los costes de tasación de bienes a efectos hipotecarios y cualquier otro gasto, exceptuando los gastos notariales, que sea necesario para obtener el crédito, por ejemplo, el seguro de vida, o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, por ejemplo, el seguro de incendios (...) No deben incluirse en el coste total del crédito para el consumidor los gastos que este pague en relación con la adquisición del bien inmobiliario, como los impuestos asociados y los gastos notariales o los costes de registro de la propiedad.”

De esta lectura se deduce que en Europa se contempla que los gastos de constitución de la hipoteca los pague el consumidor (lo que es lógico, puesto que esos gastos solo se generan para constituir la garantía que permite al consumidor beneficiarse de unos tipos de interés más bajos); en cualquier caso, lo que el sector requiere es una clarificación de su reparto para alcanzar la necesaria seguridad jurídica: mediante la esperada resolución del TS y, sobre todo, con la redacción final de la Ley. En este sentido, el consumidor debe tener en cuenta que la asignación de los gastos al banco no necesariamente le supondrá un ahorro real: en todos los negocios el precio final de un producto tiene relación con los componentes de costes y, si estos aumentan, acaban repercutiendo en el precio.

En el caso concreto de la tasación, si el banco asume su coste (que igualmente repercutirá con un encarecimiento del crédito) pasará a ser propietario exclusivo del informe de tasación, por lo que el cliente perderá el acceso a su contenido, en detrimento de la transparencia, objetivo fundamental de la Directiva. 

Además, el consumidor perderá derechos que actualmente ostenta en cuanto a (1) la capacidad para elegir empresa tasadora; (2) la capacidad de negociar el préstamo con diferentes entidades en base al informe de tasación de su propiedad; y (3) la capacidad de revisar el informe o presentar una reclamación a la empresa tasadora si lo considerase necesario. Este último punto es especialmente importante, ya que, precisamente en garantía de los derechos de los consumidores, es a partir del resultado de la tasación como se determina el valor de subasta en caso de una posible ejecución, por lo que interesa al consumidor la máxima transparencia en cuanto al procedimiento de obtención de dicho valor.

En suma, aprovechemos la transposición de la Directiva Europea para dotar a las hipotecas de mayor transparencia y garantías para el consumidor, pero asegurándonos de que estos cambios no le hagan perder por el camino sus derechos actuales.

Germán Pérez Barrio Presidente de la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV). Texto publicado en el suplemento del Mundo Su Vivienda. 

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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