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SOCIEDAD DE TASACION
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socimi y el sector hotelero   En el post anterior os hablábamos de los requisitos de las SOCIMI, en este artículo veremos que la constitución de las SOCIMI incrementa el interés de los inversores en el sector hotelero con un caso práctico y las conclusiones a las que llegamos:

 

Analizaremos el efecto del beneficio fiscal de las SOCIMI, frente al régimen económico de una empresa que explotara un hotel según al tipo general del Impuesto de Renta de Sociedades. Para ello proponemos el análisis de un hotel bajo ambos regímenes fiscales y con ello podremos verificar las posibilidades de incorporación del inmueble a una SOCIMI. Contemplamos un hotel con una inversión total de 47,5 millones de euros, incluidos mobiliario y equipamiento con la siguiente distribución en millones de euros:

 

 

Valor del Suelo:                                           21,00

Coste de construcción                                  19,50

Gastos necesarios                                         2,90

Mobiliario y equipamiento hotelero                   3,00

 

Total Inversión:                                             46,40

 

 

Explotación                                                        

Tributación Impuesto Renta de Sociedades                IRS 25%               IRS 0 %

Ingresos                                                                          9,70                     9,70

Gastos                                                                            6,30                     6,30

G.O.P.                                                                             3,40                     3,40

BAIT                                                                                2,49                     2,49

Impuesto de Sociedades                                                  0,62                     0,00

BDIT                                                                                1,87                     2,49

Valor Actual del Cash Flow                                             44,80                   55,00

Valor de Reversión                                                           3,45                     3,45

                                                                                             

De las cifras anteriores cabe destacar el efecto que supone el beneficio fiscal 620.000 euros y que implica un incremento del BDIT del 33%. Ahora bien, el régimen de las SOCIMI exige el arrendamiento del inmueble, luego sobre la cuenta de resultados anterior se debería incluir el canon por dicho arrendamiento.

En este sentido, existe un amplio espectro de posibilidades. La propiedad del inmueble requerirá una renta estable y no sometida a las oscilaciones propias del sector turístico, en tanto que el explotador o arrendatario se encontrará más cómodo con una porción de la renta variable. La clave, que marcará el equilibrio, será la implicación del arrendatario / gestor en la inversión del equipamiento hotelero y en el CAPEX necesario para mantener el inmueble en la situación adecuada para que la explotación sea sostenible. Cuanto mayor sea la implicación del arrendatario, menor será la renta a percibir por la propiedad del hotel.

Como situación frecuente, la renta fija pudiera oscilar entre 390.000 y 490.000 euros si consideramos entre el 4 y el 5% de la facturación. La renta variable dependerá de su nivel de compromiso en la inversión no inmobiliaria y del plazo del contrato, habitualmente no inferior a 15 años.

Dentro de las posibilidades de cesión de un hotel, solo consideramos el arrendamiento y no la cesión de la gestión u otras fórmulas como la franquicia, si bien, la normativa no exige un plazo de arrendamiento concreto, ni se determina el régimen de la renta, fija o variable.

Conclusiones y claves

Estos análisis han generado recientemente un gran interés en el mercado, que se ha materializado en la adquisición de un conjunto de hoteles por una SOCIMI en los últimos meses, con la previsión de seguir el proceso de inversión para ampliar su patrimonio con esta tipología inmobiliaria.

Como aspectos relevantes que permiten la estabilidad de la inversión por una SOCIMI destacan: la elección de inmuebles ubicados en zonas consolidadas o primeras líneas de playa, aquellos edificios de elevada calidad constructiva y de diseño, los que estén en un estado de conservación a nuevo o recientemente rehabilitados o dispongan de todas las licencias y autorizaciones legalmente exigibles. Asimismo, también cabría tener en cuenta la existencia de un régimen económico consolidado y sin grandes fluctuaciones en los últimos tiempos, así como la intervención de un gestor (arrendatario) de la mayor experiencia y profesionalidad, la pertenencia a una cadena hotelera de prestigio y, por último, que en caso de requerir financiación hipotecaria, será necesaria la emisión de una tasación sin la inclusión de condicionantes que puedan distorsionar o invalidar la operación.  



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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