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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el 06-02-2018

mapa del tiempo urbanistico

 

• En pleno temporal de frío, Sociedad de Tasación publica la nueva edición del “Mapa del Tiempo Urbanístico”, y anuncia la llegada del buen tiempo para el sector de la valoración y la vivienda, especialmente en Madrid, Baleares y Costa del Sol.

• El mapa, es la herramienta ideal para entender la situación del mercado del suelo en España. Podrás ver –gráficamente- la variación interanual de valores de vivienda nueva, además de alertas sobre situaciones que influyen en el precio de la vivienda. 

• Con Madrid y Barcelona a la cabeza, tanto en el suelo como en el mercado residencial, las ubicaciones céntricas de las principales ciudades, son las que registran mayor actividad.

El mercado del suelo residencial a nivel nacional, sigue estando marcado por una fuerte dispersión, por eso, pensamos en ST Sociedad de Tasación,  es vital un riguroso análisis que descienda al nivel local, tanto por la influencia de la variación del precio de la vivienda en las operaciones de suelo como por la de la situación urbanística de cada ubicación. 

La escasez de suelo edificable reduce una oferta de vivienda, ya de por sí, escasa. Esto, combinado con una demanda creciente provoca el encarecimiento de los precios, que se traslada al valor del suelo. Es lo que ocurre en Madrid, Barcelona, Baleares, Sevilla, Costa del Sol y el norte de Pamplona o San Sebastián. 

Por el contrario, como veremos a continuación, en otros puntos de la geografía, el precio de la vivienda sube tímidamente y el mercado de suelo no muestra variaciones significativas.

Buenas noticias en el tercio norte: pronóstico estable y subidas moderadas de los valores

En Galicia y Asturias, los precios se mantienen estables: aunque la oferta de suelo es baja, la demanda tampoco se muestra especialmente activa, y no hay grandes operaciones urbanísticas. Algo parecido ocurre en Cantabria,  donde la evolución de los precios no llega al 3%. Con todo, y, a pesar de la estabilidad, se registran casos concretos de incidencias de planes urbanísticos, entre los que cabe destacar los de Vigo, Orense, Barreiros, Gijón, Llanes y Santander.

En el País Vasco, lo más destacable es un ligero repunte de valores en residencial, sobre todo en vivienda de calidad, y especialmente en San Sebastián. En esta región se aprecian menores oscilaciones que la media debido a un desarrollo más racional y ajustado en su momento a la demanda, aunque atención: la antigüedad de su parque de vivienda más viejos de Europa, podría condicionar esta dinámica en los próximos años.

Estas condiciones estables se aplican también al norte de Navarra y, sobre todo, Pamplona. Sin embargo, tanto al sur de Navarra, como en La Rioja, se aprecian bolsas con un stock de suelo considerable y actividad del mercado relativamente baja.

En Aragón, se mantiene el importante stock de suelo vacante, en buena parte sin perspectivas de desarrollo a corto-medio plazo, salvo en puntos concretos de los principales núcleos de población donde comienzan a verse ligeros repuntes en el ámbito residencial. Además, continúa habiendo gran cantidad de suelo vacante para uso industrial, sin previsión de desarrollo.

Mínimas y máximas en Cataluña y el Mediterráneo

La inestabilidad e incertidumbre que presenta la situación en Cataluña, afecta a la economía en general y al mercado de precios en particular. La situación se ha polarizado: mientras Barcelona y su área metropolitana, siguen siendo uno de los motores de la reactivación del mercado del suelo, las provincias de Lérida y Tarragona presentan cierto nivel de estancamiento, salvo por cierta actividad en algunas capitales de comarca. En cuanto al resto de la comunidad, en la zona del Vallés Occidental (Sabadell), en Gerona y Badalona se detecta un ligero incremento de la actividad y un descenso del stock del suelo en general.

La Comunidad Valenciana, continúa, en general, registrando una evolución suave del mercado; sin embargo, se aprecia un repunte de actividad en suelos ubicados en zonas consolidadas de las ciudades de Valencia y Castellón. Por otro lado, y frente a la última edición del Mapa del Tiempo Urbanístico, en Alicante ya se aprecian signos de estabilización. Esta situación es análoga a la región de Murcia, que se estabiliza, aun persistiendo bolsas de suelo vacante. Atención, también, al efecto que tengan actuaciones como el Plan PATIVEL, en tramitación y de aplicación en toda Comunidad Valenciana.

En las Islas Baleares predomina el dinamismo: aumento de la demanda e incremento de los precios en la costa, especialmente en Ibiza, pese a que la aprobación provisional del Plan General está en proceso. Mallorca –sobre todo- y Menorca consolidan el incremento de la demanda y de los precios. 

Zona centro, despejado y subiendo.

Madrid es un mercado al alza, muy dinámico en la Capital y el área metropolitana. Como en el anterior “Mapa Urbanístico”, se reactiva de la obra nueva en las principales ciudades de la Comunidad. Asimismo, se observa un repunte de la actividad logística en la zona del Corredor del Henares. Atención, también a la reactivación de Distrito Castellana Norte.

Aunque la situación es distinta en Castilla-La Mancha, y Castilla y León, con una alta disponibilidad de suelo sin previsión de desarrollo a medio plazo, en ambos territorios se registran indicios de reactivación y un repunte de los precios residenciales, especialmente en las capitales de provincia. En Castilla-La Mancha cabe destacar un aumento de la actividad logística en ciertas ubicaciones de la zona de Sagra en Toledo, en el entorno de Illescas y la autovía A-42.

Situación estable, y mejorando, en el Sur

En Andalucía se mantiene la misma situación que en la anterior edición, aunque se observa un incremento de la actividad inmobiliaria en Sevilla capital, y su extrarradio. También detectamos actividad significativa en Granada capital y la Costa del Sol (Málaga) donde suben la demanda y los precios. Destaca el incremento de precios en Marbella, donde la falta de suelo, propiciada por la situación urbanística de su Planeamiento. Por el contrario, mientras Almería sigue presentando poca actividad, Córdoba y Jaén presentan mercados muy estabilizados.

En Extremadura, la situación continúa estable en la escasa actividad en el mercado del suelo,  manteniéndose la bolsa de suelo en Badajoz.

En Canarias no se registran variaciones respecto a la anterior edición: estabilidad en un mercado sin grandes operaciones, exceptuando el final de la moratoria turística hotelera.

Conclusiones

La escasez de suelo produce una presión alcista en los precios de la vivienda si la demanda se muestra activa.

Los repuntes en el mercado del suelo son consecuencia directa de una mayor demanda de vivienda.

La heterogeneidad del mercado demanda rigor en el análisis de cada localización y actualización en la legislación del sector y el planeamiento urbanístico local. En este sentido, ST Sociedad de Tasación elabora periódicamente estudios comparativos de la Legislación Urbanística de las distintas Comunidades Autónomas. En sucesivas ediciones vamos incorporando las novedades aparecidas, manteniéndose el objetivo de localizar, ordenar y relacionar la gran dispersión normativa vigente en esta materia.

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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