Hemos publicado el Estudio de Vivienda Nueva en Cataluña y la Comunidad Valenciana, con información de estas dos comunidades autónomas y de sus principales municipios, actualizado al cierre del primer semestre de 2024. Este informe analiza la evolución del precio medio de la vivienda nueva en los distritos de Barcelona capital y en los principales municipios de Cataluña; así como en las principales localidades de la Comunidad Valenciana. Además, incluye la evolución de diferentes indicadores inmobiliarios propios en el segundo trimestre de 2024.
La información utilizada para confeccionar el estudio procede de los datos de oferta de vivienda nueva en edificio que han sido captados por la red de colaboradores de ST y que también se utilizan para realizar las valoraciones. El estudio de campo y el análisis de los datos se ha realizado entre marzo y junio de 2024 tanto en Cataluña y la Comunidad Valenciana como en el resto de las autonomías de España. En total, se han tenido en cuenta los valores de 39.600 viviendas a nivel nacional (incluyendo Cataluña y la Comunidad Valenciana) correspondientes a 2.192 promociones.
Los datos son tratados mediante un riguroso procedimiento de depuración y normalización en base a criterios homogéneos (mediciones, consideración de anexos...) y obtención de posibles valores de transacción deduciendo posibles descuentos o comisiones mediante un procedimiento de simulación de compra. La información incluida en cada dato contiene 60 variables, utilizadas en la determinación de los valores medios en distintos ámbitos territoriales.
ESTUDIO DE VIVIENDA NUEVA EN CATALUÑA
Cataluña es la comunidad con el precio medio de vivienda nueva más elevado (4.662 €/m2) en junio de 2024, tras una variación anual del 4,2%. Esta subida es ligeramente inferior a la registrada en el conjunto de España (4,3%), cuyo precio medio alcanzó los 2.930 €/m2. A su vez, la variación semestral ha sido del 2%, también ligeramente inferior al 2,1% del conjunto de España. Tras Cataluña se sitúan Madrid (4.493 €/m2), País Vasco (3.240 €/m2), Islas Baleares (2.695 €/m2) y Navarra (2.242 €/m2).
El director de Grandes Cuentas en la zona noreste de Sociedad de Tasación, Pablo Pluvinet, ha explicado que “Cataluña continúa siendo la comunidad autónoma de España con el precio más alto para la vivienda nueva debido principalmente a la escasez de obra nueva en Barcelona que, combinada con una alta demanda y unos costes de construcción cada vez más altos, ha contribuido a un alza de los precios hasta superar los 5.250 €/m2 en la capital. Tanto Cataluña como Barcelona están en máximos de la serie histórica. Con todo, su incremento interanual en junio de 2024 ha sido menos acusado que a nivel nacional”. “En el resto de Cataluña, destaca sobre todo el aumento del 4,4% registrado en Tarragona, el más acusado de la Comunidad”, ha añadido.
Barcelona incrementa su precio medio de vivienda un 4,3% y ya supera los 5.250 €/m2
Barcelona es la capital con el precio de vivienda nueva más alto en España (5.262 €/m2), por delante de Madrid (4.493 €/m2), en segunda posición. Durante el último año, el precio medio ha crecido un 4,3%. La variación semestral se ha situado en un 2,1%.
Sarrià-Sant Gervasi continúa siendo el distrito de la capital con el precio más alto (8.094 €/m2), muy por encima del valor medio de la ciudad de Barcelona (5.262 €/m2). Le siguen Eixample (6.982 €/m2), Les Corts (6.323 €/m2) y Ciutat Vella (6.157 €/m2). En el extremo opuesto, Nou Barris (3.810 €/m2) tiene el precio más bajo, tal y como se observa en el mapa superior.
En el conjunto de la provincia, expone Cristina Herranz, delegada general de Barcelona Norte de Sociedad de Tasación, “el valor de la vivienda nueva se ha situado en 3.481 €/m2, registrando una variación anual del 3,7% y semestral del 1,8%. En valores absolutos, dejando a un lado la capital, destaca Sant Just Desvern (3.205 €/m2), que es el municipio de Barcelona con el precio más elevado; seguido de Esplugues de Llobregat (3.198 €/m2), Sant Joan Despí (3.147 €/m2), Sitges (3.079 €/m2) y San Cugat del Vallés (3.055 €/m2). Si se tiene en cuenta la evolución durante los últimos doce meses, Vilanova i la Geltrú es el único municipio que ha experimentado un crecimiento ligeramente superior (4,5%) a Barcelona capital (4,3%), le sigue de cerca El Prat de Llobregat, que ha experimentado el mismo crecimiento que la capital”.
En la línea de la costa, que agrupa las comarcas de Maresme, Barcelonés, Baix Llobregat y Garraf, el precio medio se ha situado en 4.281 €/m2, una cifra superior a la media de la provincia barcelonesa, lo que supone un incremento del 4% en el último año. En esta zona, y más allá de la Ciudad Condal, destacan Sitges (3.079 €/m2), Castelldefels (3.021 €/m2) y El Masnou (2.935 €/m2).
Girona, segunda capital con los precios de vivienda nueva más altos en Cataluña
Tras Barcelona, Girona es la capital de provincia con el precio de vivienda nueva más alto (2.493 €/m2). Así, el precio de la vivienda en la provincia registra un incremento anual del 3,6%, mientras que durante los últimos seis este es del 1,7%.
En el conjunto de la provincia, el valor de la vivienda nueva se ha situado en 1.989 €/m2, con un aumento anual del 2,3% y una variación semestral del 1,1%. En los municipios de la costa (comarcas de Alt Empordà, Baix Empordà y Selva), el precio medio prácticamente no varía (1.988 €/ m2), pero eso sí se registran ritmos de crecimiento menores a los de la provincia: variación anual del 1,9% y semestral del 0,8%. Castell-Platja D`Aro (2.583 €/m2) tiene el precio más elevado, por delante de la capital (2.493 €/m2).
Tarragona encabeza el aumento del precio de la vivienda nueva en Cataluña (4,4%)
El precio medio de la vivienda nueva en Tarragona capital se ha situado en 2.162 €/m2 al cierre del primer semestre de 2024, tras experimentar un incremento anual del 4,4%. Se trata de la capital de provincia en Cataluña donde más ha crecido el precio. En valores absolutos, su precio medio se mantiene como el tercero más elevado, por detrás de Barcelona y Girona.
Asimismo, cabe destacar que, su línea de costa, que agrupa las comarcas de Baix Penedès, Tarragonès, Baix Camp, Baix Ebre y Montsià, cuenta con el precio medio de vivienda nueva más bajo del litoral catalán (1.768 €/m2), el cual habría registrado una variación anual positiva del 3%.
En el conjunto de la provincia, el valor de la vivienda nueva se ha situado 1.692 €/ m2, tras un aumento del 3% durante los últimos doce meses. Tras la capital, los municipios con los precios más elevados son Altafulla (2.006 €/m2), Calafell (1.929 €/m2) y Torredembarra (1.847 €/m2).
Lleida se sitúa como la capital catalana donde menos crece el precio de la vivienda nueva
Lleida se mantiene como la capital de provincia con el precio más bajo dentro de Cataluña (1.535 €/m2), pese a registrar un aumento del 3% desde junio de 2023 y del 1,5% durante los últimos seis meses. El precio de la vivienda nueva en el conjunto de la provincia se ha situado en 1.437 €/m2, experimentando un aumento interanual del 2,1% y una variación semestral del 1,1%.
Otros indicadores inmobiliarios de Sociedad de Tasación en Cataluña (II Trimestre de 2024)
El Estudio de Vivienda Nueva en Cataluña también recoge la evolución del Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación en esta comunidad autónoma. Este indicador ha experimentado un incremento de 2,7 puntos durante los últimos tres meses en Cataluña, hasta alcanzar los 51,1 puntos sobre 100 en el segundo trimestre de 2024. Cataluña vuelve por primera vez a estar por encima del punto de equilibrio (50 puntos) desde septiembre de 2022, una tendencia que también se refleja en el conjunto de España, que también vuelve a estar por encima del punto de equilibrio (52).
Se confirma así la recuperación del optimismo en el sector inmobiliario de la Comunidad, rompiendo así con la tendencia negativa del último año y medio, periodo en el que el Banco Central Europeo (BCE) ha implementado una política monetaria restrictiva como herramienta para combatir las fuertes presiones inflacionistas en Europa. De hecho, la reciente desescalada de tipos de interés iniciada en el mes de junio por parte del BCE debería actuar como estímulo para reactivar de forma gradual la demanda, tanto por el lado de las compraventas como por el de la concesión de hipotecas para la adquisición de vivienda.
La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 7 y 20 de junio 2024. Ésta recoge la opinión de más de 544 tasadores sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde se desarrolla su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).
Por otro lado, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 8,6 años en Cataluña, mostrando un ligero descenso con respecto a hace un año (8,9 años). Cataluña se sitúa como la tercera comunidad autónoma, detrás de Islas Baleares (19,8 años) y Madrid (9,4 años) y Cataluña (8,6), donde sus habitantes tienen que hacer un mayor esfuerzo para adquirir una vivienda. Las tres superan, de hecho, el promedio nacional, establecido en 7,6 años en junio de 2024.
A su vez, el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, indicador que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, se ha incrementado ligeramente hasta los 67 puntos en Cataluña en el segundo trimestre de 2024. Es un punto más que en el trimestre anterior y que hace un año.
La evolución al alza de este indicador se debe principalmente al inicio de la bajada de tipos de interés anunciado recientemente por el BCE, así como por una mejora del tipo medio ofertado por los bancos en las nuevas operaciones para la adquisición de vivienda. Esto ha provocado un ligero abaratamiento de la financiación durante el segundo trimestre de 2024, que ha permitido que un segmento de la demanda —por el momento, contenido—, que el año pasado se había quedado fuera del mercado, en este nuevo escenario pueda acceder ahora a la compra de vivienda.
Cataluña se sitúa junto a Islas Baleares, Madrid y País Vasco como las comunidades autónomas que tienen un Índice de Accesibilidad inferior a la media nacional. Cataluña es, además, una de las diez autonomías cuyo índice no alcanza los 100 puntos (o punto de equilibrio). Es decir, un ciudadano medio de estas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.
ESTUDIO DE VIVIENDA NUEVA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA
El precio medio de la vivienda nueva se ha situado en 2.016 €/m2 en la Comunidad Valenciana, elevándose así por encima de la barrera de los 2.000 €/m2, una cifra que no había alcanzado desde diciembre de 2008. Esta evolución al alza se ha registrado en junio de 2024 tras un crecimiento anual del 4% y una variación semestral del 1,8%.
Valencia es la capital en la que más ha crecido el precio de la vivienda nueva en el último año (4,3%), igualado con el crecimiento medio del conjunto de España. A su vez, también destaca la evolución de Alicante y Castellón, con incrementos anuales del 3,3% y 3,1% respectivamente.
La delegada general de Valencia Norte, Castellón y Teruel de Sociedad de Tasación, Paloma Escuriola, ha explicado que “el mercado de la vivienda nueva en la Comunidad Valenciana continúa mostrando un gran dinamismo y ha superado en junio de 2024 la barrera de los 2.000 €/m2 tras registrar un aumento del 4% durante el último año, similar al incremento registrado en el conjunto de España”. “Esta evolución alcista está influida por una demanda sostenida de vivienda nueva, a lo que se suma el aumento de los costes de construcción y la escasez de oferta en el mercado. Concretamente, me gustaría destacar la evolución de municipios como Benidorm, Torrent, Torrevieja, Sagunto y Villajoyosa, donde el precio medio ha subido por encima del 4,5% durante los últimos doce meses, a mayor ritmo que Valencia capital”, ha comentado Paloma.
De las tres capitales, Valencia mantiene el precio unitario más elevado con 2.245 €/m2; seguida por Alicante (1.677 €/m2) y Castellón (1.614 €/m2). Sin contar con ellas, Benidorm es el municipio con el precio más elevado (2.291 €/m2), seguida por Benicassim (1.979 €/m2).
El Estudio de Vivienda Nueva en Comunidad Valenciana también incluye información de otros indicadores inmobiliarios al cierre del segundo trimestre de 2024. Uno de ellos es el Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que ha registrado un aumento de 4,3 puntos durante el último trimestre hasta alcanzar los 55,3 puntos en la Comunidad Valenciana, siendo éste el Índice de Confianza más alto de todas las autonomías españolas. Esta evolución al alza coincide con la tendencia que se observa en el conjunto de España, que vuelve a estar por encima del punto de equilibrio (52).
La evolución de este Índice confirma la recuperación del optimismo en el sector inmobiliario de la Comunidad Valenciana, en línea con lo que está ocurriendo en otras autonomías españolas, tras romper la tendencia negativa del último año y medio. Un periodo de tiempo en el que el Banco Central Europeo (BCE) ha implementado una política monetaria restrictiva como herramienta para combatir las fuertes presiones inflacionistas en Europa. Estas medidas recientemente han tomado otra dirección, iniciando así una desescalada de tipos de interés, que debería actuar como estímulo para reactivar de forma gradual la demanda, tanto por el lado de las compraventas como por el de la concesión de nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda.
La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 7 y 20 de junio 2024. Ésta recoge la opinión de más de 544 tasadores sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde se desarrolla su actividad profesional (entre las que se encuentra la Comunidad Valenciana), con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).
Otro indicador es el Índice de Esfuerzo Inmobiliario, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. Éste se ha situado en 6,5 años en la Comunidad Valenciana al cierre del segundo trimestre de 2024. Este dato se ha mantenido estable en la Comunidad Valenciana con respecto a hace un año. La media nacional se establece en 7,6 años.
A su vez, el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, indicador que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, incrementa ligeramente hasta los 92 puntos en el segundo trimestre de 2024 en la Comunidad Valenciana, tres más que en marzo de 2024 y dos menos que hace doce meses.
La mejora de este indicador se debe, de nuevo y, sobre todo, al inicio de la bajada de tipos de interés anunciada recientemente por el BCE, así como por una mejora del tipo medio ofertado por los bancos en las nuevas operaciones para la adquisición de vivienda. Esto ha provocado un ligero abaratamiento de la financiación durante el segundo trimestre de 2024, que ha permitido que un segmento de la demanda —por el momento, contenido—, que el año pasado se había quedado fuera del mercado, en este nuevo escenario pueda acceder ahora a la compra de vivienda.
Cataluña se sitúa junto a Islas Baleares, Madrid y País Vasco como las comunidades autónomas que tienen un Índice de Accesibilidad inferior a la media nacional. Cataluña y la Comunidad Valenciana son, además, dos de las diez comunidades cuyo índice no alcanza los 100 puntos (o punto de equilibrio). Es decir, un ciudadano medio de estas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.
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