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SOCIEDAD DE TASACION
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¿El fin de la incertidumbre? La nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ya lleva unos meses en vigor y es un buen momento para reflexionar sobre sus bondades y carencias, sus aportaciones y los nuevos debates abiertos con su entrada en vigor… Caben opiniones para todos los gustos y, como suele suceder, cada uno ve la película desde un lugar distinto de la sala. Pero si hay una cosa que todos, al parecer, desean (y puede que el deseo no se vea del todo cumplido) es que, termine, ya, la incertidumbre y la litigiosidad. Todos los actores de esta película necesitamos, como el agua, mayor seguridad jurídica, certidumbre y estabilidad. Bien, damas y caballeros, ¿lo habrá logrado esta ley…? Pasen y lean

El encuentro[1], retransmitido en streaming por ST-TV, el canal online de ST Sociedad de Tasación, tuvo lugar en el CEM (Colegio de Economistas de Madrid) donde Julián Salcedo, ejerciendo de anfitrión, recibía a Santos González, Presidente de AHE (Asociación Hipotecaria Española), Beatriz Corredor, Registradora de la Propiedad, exministra de Vivienda y diputada del PSOE, Juan Carlos Delrieu, adjunto al presidente de AEB (Asociación Española de Banca) y Ángel Almoguera, abogado, doctor en Ciencias Económicas, profesor y Notario en Madrid. También intervino Carolina Roca, de ASPRIMA (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), y por problemas ajemos a la organización, no asistió ningún representante de los consumidores o usuarios de banca.

¿Hacía falta una nueva ley?

La hipoteca es, desde siempre, el producto financiero más amigable y a favor del cliente. Es un producto al servicio de la sociedad, una herramienta para el acceso a la vivienda. Y aunque no es necesariamente malo que una ley tenga muchos años, parece razonable que se actualice una ley con tanto impacto social cuando esa sociedad ha cambiado tanto. La hipoteca es muy transversal. Trata de la vivienda, un derecho fundamental, pero no tiene cobertura pública, lo que incita el debate y su gran protagonismo, tiende a veces al populismo.

La ley es, por tanto, consecuencia directa del pinchazo de la burbuja, de una situación excepcional: crisis de endeudamiento y una tasa de paro que se triplica. Y a pesar de ello, un dato extraordinario: en el peor momento de la crisis, la morosidad no subió del 6%.

Debemos esperar de esta ley que refuerce la protección al cliente, sin dejar de dar crédito y pulir aspectos indeseados. Y deben preocuparnos las condiciones de empleo precarias (sueldos bajos, temporalidad), la baja tasa de ahorro familiar y la desconfianza hacia el sector bancario.

La seguridad jurídica empieza por uno mismo

Si una de las razones esgrimidas por el legislador y los diferentes sectores ha sido el destierro de la inseguridad jurídica y la excesiva litigiosidad, el debate comienza señalando algo importante: Bruselas quita la denuncia ante el Tribunal de Justicia Europeo y España se libra de una posible multa de 80 millones, dando por buena la nueva ley objeto del debate: la Comisión Europea comunicó a la Secretaría del tribunal de Luxemburgo que considera que España ha trasladado correctamente la directiva europea a la legislación española.

En el sentir general, tal vez, la ley trata de reforzar las garantías a los usuarios, desterrando la incertidumbre, es cierto, pero también lo es que la sobreprotección tiene un coste. ¿Evita cláusulas abusivas? No está del todo claro, porque, en todo caso, son los tribunales quienes determinan la existencia de abuso. Incluso desde algún punto de vista podría ser que favoreciera a la entidad financiera, de cara  a posibles reclamaciones, puesto que restringe qué se puede (o no) reclamar. Tampoco está del todo claro  que el supuesto ahorro de gastos del prestatario, sobre el papel, impecable, sea efectivo; se incrementa el riesgo de concesión de muchas hipotecas. ¿Cómo afectará esta reducción hipotecaria a la construcción? Sin duda se echa en falta un mayor fomento del alquiler y la rehabilitación.

El saber no ocupa lugar… pero sí el papeleo

La LCCI da gran importancia a la Formación, no solo de los profesionales, sino también del cliente. Sin duda, se incrementa la transparencia y la comprensión, al menos en teoría, pero… ¿es esto así?

Uno de los aspectos más llamativos de la LCCI es la existencia de un test por el cual los notarios deberán cerciorarse de que el cliente sabe lo que va a firmar y ha recibido de su banco toda la información necesaria. La pregunta es, ¿superar el test significa estar preparado (informado) para firmar una hipoteca?

¿Qué se le pide a la ley? una mejora en transparencia, dándole al deudor más información y conocimiento. Para ello, es también importante el mayor protagonismo de actores jurídicos públicos (notarios y registradores) además de una garantía y una tranquilidad para el consumidor.

Pero mejorar la seguridad jurídica, significa ser conscientes de que en el mercado hipotecario, una buena parte es el mercado de capitales (inversión extranjera) y ahí también se demanda  seguridad. Asimismo, son importantes la apelación a la introducción de profesionales en la tasación (aún por concretar), las ventas vinculadas y combinadas (no se puede “obligar” a contratar un seguro, por ejemplo, con la hipoteca)

Algunos aspectos preocupantes

La LCCI,  ¿podría haber sido mejor? Seguramente, pero sería mucho peor no tener esa ley, de la que se espera es que baje una litigiosidad (un asunto ciertamente preocupante), que no es fácilmente asumible por el sistema, por la administración ni por el cliente.

Otros aspectos preocupantes son la amortización anticipada, las exigencias de formación adicional o la restricción de las ejecuciones, dos asuntos que podrían desincentivar a los bancos; la restricción de las ejecuciones también ata de manos a los bancos. Es finalmente muy exigente: esq. Inferior derecha de la foto.

Preocupa el hecho de que al ser la nueva ley más garantista para el deudor, consecuencia del 99% de las sentencias habidas, las hipotecas ahora son ahora más caras. Aunque todos los gastos, excepto el de tasación, se cargan al prestamista, es lógico pensar que esos costes se repercutan al cliente final, fomentando, quizá, una insana competencia a la baja entre entidades financieras. En este sentido, la excesiva protección del ciudadano, por innecesaria, no siempre más seguridad e información, sino más papeleo y burocracia.

Por último, el Análisis de Solvencia, que vincula ésta a la capacidad de afrontar el préstamo más que con el valor del producto hipotecado, tiene el peligro de anular la capacidad de análisis de capacidad de reembolso.

Si tenemos en cuenta pros y contras debemos colegir que, en términos generales, es positiva la existencia de una nueva ley aunque, como siempre, debemos estar alertas y exigir al legislador cierta flexibilidad para adaptar las leyes a las nuevas realidades que van surgiendo en nuestra sociedad.

 


[1] Puede ver el debate completo en este enlace: https://www.st-tasacion.es/es/st-tv/st-tv-evento-de-cem-jornada-ley-de-creditos-inmobiliarios-un-marco-normativo.html



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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