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SOCIEDAD DE TASACION
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Estudio de Vivienda nueva 2024 en el Interior

Hemos publicado una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario, donde se analiza la evolución del precio medio de la vivienda nueva y usada hasta septiembre de 2024, así como el comportamiento de otros indicadores propios de ST durante el tercer trimestre. El estudio constata que el optimismo en sector inmobiliario ha aumentado por tercer trimestre consecutivo favorecido por la bajada de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), tal y como se observa en la evolución del Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación; pero tanto el precio de la vivienda nueva y usada como los costes de construcción mantienen una tendencia alcista, con incrementos interanuales del 3,6% y el 1,9%, respectivamente.

 

La directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, ha destacado que “el informe confirma el optimismo dentro del inmobiliario, tanto por el lado de la actividad como por el número de hipotecas. En cuanto a los precios de la vivienda, continúan su escalada y se espera que esa dinámica se mantendrá hasta final de año”. “Las mejores proyecciones macroeconómicas, la solidez del empleo y la política monetaria del BCE están influyendo de forma positiva en las expectativas y perspectivas del sector” ha argumentado.

A juicio de la directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, “esta situación se ha producido en un contexto de gran resistencia del precio medio de la vivienda nueva y usada, que ha registrado un incremento del 3,6% interanual a septiembre de 2024; y también de los costes de construcción, que han experimentado un crecimiento del 1,9% en los últimos doce meses, manteniendo en ambos casos una tendencia al alza”. “Una menor restricción del crédito y unas condiciones de financiación más favorables que hace un año deberían reactivar la demanda efectiva de vivienda si bien, en el actual contexto de oferta limitada, podrían derivar en nuevos incrementos de precios de venta de la vivienda”, ha señalado.

Acceder al Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario

 

El optimismo en el sector inmobiliaria aumenta por tercer trimestre seguido

El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que publicamos concluye que el Índice de Confianza Inmobiliario continúa con la tendencia ascendente iniciada en el primer trimestre de 2024 y se ha situado en 53,1 puntos sobre 100 al cierre del tercer trimestre de 2024, siendo el segundo trimestre consecutivo que se sitúa por encima del punto de equilibrio (50). Esto supone un incremento trimestral del 2,2%, y del 13,2% en los últimos doce meses.

Por comunidades autónomas, en tasa interanual, todas registran mejoras en su índice de confianza, oscilando entre el 4,5% interanual de las Islas Baleares y el 20,6% de Asturias. En valores absolutos, la autonomía que registra el mayor grado de optimismo es Asturias, con 57,5 puntos. Por el contrario, solo tres autonomías anotan un índice de confianza inferior al punto de equilibrio: Extremadura (47,3), Castilla la Mancha (49,5) y Castilla y León (49,7).

La encuesta que sirve de base para elaborar el Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se ha realizado entre los días 6 y 19 de septiembre de 2024. Ésta recoge la opinión de 568 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).

El precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada ha alcanzado los 1.903 €/m² en septiembre de 2024, tras registrar una variación anual positiva del 3,6% y semestral del 1,9%. Previamente, en junio de 2024, el importe medio se situó en 1.887 €/m², tras un incremento anual del 3,7% y semestral del 1,9%.

Las previsiones apuntan a que esta tendencia de incrementos mantenidos del precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada continuará en los próximos meses. Así, a cierre de 2024, se proyecta un precio medio de 1.918 €/m², lo que supondría un incremento anual del 3,6%, igual que el dato registrado en septiembre; y semestral del 1,6%.

 

 Precio medio de la vivienda nueva y usada por comunidades autónomas a fecha junio de 2024

A nivel autonomías y provincias, los últimos datos disponibles corresponden al mes de junio de 2024. El informe detecta un incremento interanual en junio del precio de la vivienda nueva y usada en todas las regiones. Estos aumentos oscilan entre el 1,4% de Extremadura y el 6,4% de las Islas Baleares.

En valores absolutos, la Comunidad de Madrid registra, un trimestre más, el precio unitario más alto superando de nuevo la barrera de los 3.000 €/m², cifra que no alcanzaba desde junio de 2009 (3.030 €/m²). En esta ocasión, Islas Baleares (2.646 €/m²) supera a Cataluña (2.609 €/m²), que históricamente venía registrando el segundo precio medio más elevado de España. En el otro extremo se encuentra Extremadura, con el precio unitario más bajo (958 €/m²), siendo la única autonomía que no supera la barrera de los 1.000€/m².

A nivel provincial, la tendencia de aumento del precio de la vivienda también es generalizada. Las cinco provincias donde más se ha incrementado el precio en junio, en comparación con el ejercicio anterior, han sido: Málaga, Islas Baleares (6,4% en ambas), Tenerife (5,9%), Valencia (5,7%) y Cádiz (5,0%). Por el contrario, los menores incrementos se han registrado en: Ciudad Real (0,5%), Ourense (0,9%), Teruel (0,9%) y Córdoba (1,0%). Además, Soria que es la única que registra un ligero descenso (-0,2% interanual).

En valores absolutos, Madrid (3.030 €/m²) registra el precio medio más elevado a nivel nacional, por encima de Barcelona (2.950 €/m²) y de Guipúzcoa (2.882 €/m²). En total ocho provincias se sitúan por encima de la media nacional (1.887 €/m²), entre las cuales también destacan Islas Baleares (2.646 €/m²), Vizcaya (2.476€/m²), Álava (2.177 €/m²), Málaga (2.112 €/m²) y Girona (1.955 €/m²). Por el contrario, Ciudad Real (923 €/m²), Cáceres y Badajoz (958 €/m² en ambas) presentan los importes más bajos.

 

 Índice de Coste de construcción

Alcanza los 1.275 €/m2 tras un incremento del 1,9% durante el último año

El coste de construcción de obra nueva en España ha experimentado un crecimiento interanual del 1,9% durante el último año, hasta alcanzar los 1.275 €/m² al cierre del tercer trimestre de 2024, frente a los 1.251 €/m² de hace doce meses. Sin embargo, en comparación trimestral con el segundo trimestre de 2024, la variación ha sido negativa, al registrar un descenso del 2,7%.

Este coste de construcción se obtiene de dividir el presupuesto de contrata de toda la promoción, incluyendo costes de urbanización interior de la promoción, entre la superficie construida sobre rasante. Dicho módulo abarca obra nueva de bloque abierto, promociones unifamiliares y edificios entre medianerías, excluyendo las obras de rehabilitación.

A su vez, la ratio de construcción sobre rasante se ha situado en 1.106 €/m², mientras que la de bajo rasante alcanza los 411 €/m². La ratio de sobre rasante se obtiene de dividir el presupuesto de contrata sobre rasante entre la superficie construida sobre rasante; de igual forma la ratio de bajo rasante se obtiene de dividir el presupuesto de contrata bajo rasante entre la superficie bajo rasante.

 

Índice sobre el Coste de Construcción y variación anual

Elaborado cada trimestre por ST Consultores Inmobiliarios en base a las promociones de obra nueva que monitoriza, este indicador se construye por tanto a partir de los datos recogidos en su actividad diaria de Project Monitoring y abarca únicamente el segmento residencial de obra nueva tanto para built to sell como built to rent, quedando al margen las obras de rehabilitación.

 

Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación

Una persona necesita 7,4 años de salario íntegro para comprar una vivienda.

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,4 años al cierre del tercer trimestre de 2024. Una cifra que refleja un descenso del 2,6% en términos interanuales y estabilidad trimestral (-0,5%).

Por comunidades autónomas, cinco de las 17 registran incrementos con respecto al mismo periodo del año pasado, siendo el aumento más destacado el de Islas Baleares, con un incremento muy próximo al 10% interanual. El resto de las comunidades reflejan descensos en sus índices de esfuerzo, que oscilan entre el -0,4% interanual de la Comunidad de Madrid y el -11% de País Vasco.

En general, la brecha varía entre los 4,9 años de salario íntegro que debe destinar un ciudadano de Murcia en la compra de una vivienda y los 9,2 años de Madrid. Mención aparte merece la situación de Islas Baleares, donde los ciudadanos deben destinar 19,7 años de su salario a la adquisición de una vivienda, un valor muy por encima de la media nacional.

El índice de Esfuerzo Inmobiliario se construye a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda nueva y usada, y los ingresos medios brutos anuales.

 

Índice de Accesibilidad Inmobiliaria de Sociedad de Tasación

Crece por tercer trimestre consecutivo hasta los 80 puntos.

El Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, vuelve a mejorar por tercer trimestre consecutivo hasta situarse en 80 puntos al cierre de septiembre, un 8,1% más que hace un año (74 puntos) y un 2,6% más que en el segundo trimestre de 2024.

 

Evolución del Índice de Accesibilidad

El incremento experimentado por este índice se debe a un ligero abaratamiento de la financiación por parte de las entidades financieras, respecto de las condiciones ofertadas hace un año. Esto fundamentalmente viene determinado por las dos bajadas de tipos de interés implementadas por el BCE en junio y septiembre y la expectativa de que se puedan producir nuevos descuentos en los próximos trimestres. No obstante, y pese a la mejor percibida en el acceso a la compra de vivienda en los últimos trimestres, el índice se sitúa por debajo del punto de equilibrio (100) desde junio de 2022.

 

 Evolución del Índice de Accesibilidad por comunidades autónomas

La evolución positiva de este índice es generalizada, con subidas en todas las comunidades autónomas en comparación interanual, especialmente notables en el caso de Asturias, Castilla y León, Castilla la Mancha, Extremadura y País Vasco, donde se detectan aumentos por encima del 10%. A excepción de las Islas Baleares que, en su caso, es la única comunidad que registra un descenso respecto del mismo trimestre del año anterior (-3,2%).

Solo Islas Baleares, Madrid, Cataluña tienen el Índice de Accesibilidad más bajo con respecto a la media nacional. De las 17 comunidades, 10 presentan un índice que no alcanza la barrera de los 100 puntos, que marca el punto de equilibrio. Es decir, un ciudadano medio de esas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.

Por el contrario, hay siete autonomías que se sitúan por encima de este punto, siendo la Región de Murcia (123 puntos), Castilla la Mancha (121 puntos) y Asturias (115 puntos) las que tienen una mayor ratio de accesibilidad.

 

Te recordamos que ST Sociedad de Tasación  es el decano de las tasaciones inmobiliarias oficiales en España; además, somos expertos en todo tipo de valoraciones e informes y estamos presentes en todo el territorio nacional.

Estamos para ayudarte en lo que necesites y, tanto si necesitas una tasación oficial de vivienda o cualquier otro tipo de valoración (herencia, garaje o trastero, fincas rústicas…), valoración de empresa o de su desempeño en sostenibilidad; si necesitas consultar cualquiera de nuestros múltiples estudios de mercado, o sim­plemente hacernos cualquier consulta, puedes contactar con nosotros aquí

 

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Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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