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Las Tablas de la Ley del sector inmobiliario español

Sociedad de Tasación publica, por undécimo año consecutivo, esta guía que localiza, ordena y relaciona la muy dispersa normativa urbanística existente en España y sus Comunidades Autónomas. Como en anteriores ediciones incorpora las novedades aparecidas, manteniendo el objetivo inicial de localizar, ordenar y relacionar la normativa vigente. Debido al interés suscitado entre clientes y colaboradores, lo ponemos a disposición de todos ellos.

 

Efectivamente, aunque el origen de este informe fue dotar a nuestros profesionales de una herramienta interna que facilitara las valoraciones, en ST Sociedad de Tasación hemos detectado que es un elemento de consulta importante para clientes, colaboradores y otros profesionales del inmobiliario, y se ha convertido en un esquema simplificado con los aspectos más relevantes de nuestra legislación. Y esta simplificación es bien necesaria en España, donde contamos con 17 legislaciones diferentes, además de la nacional y donde, además, las revisiones legislativas no son sistemáticas ni están sujetas a caducidad. Más de la mitad de este prolijo ordenamiento jurídico estaría obsoleto de no ser por las actualizaciones y adaptaciones al marco legislativo europeo.

Objetivo y alcance

El documento, que puede consultarse completo siguiendo este enlace, expone la información –esquemática, no exhaustiva- en un conjunto de tablas, a modo de guión, de la legislación estatal y de cada Comunidad Autónoma. Como es lógico, existen similitudes de contenido y terminología en el urbanismo en todas las leyes y, en muchas normativas, aunque se repita la terminología (figuras de planeamiento, sistemas de gestión, etc.), aparecen particularidades que las hacen diferentes; en todas las comunidades existen Planes Parciales, pero su contenido o su tramitación son diferentes. 

El informe desarrolla un esquema con los aspectos más relevantes, tanto en la legislación Estatal como en las autonómicas. Cada uno de estos análisis se recopila en un documento cuadro resumen, que facilita el manejo de la información para el profesional. 

Dada la especial situación económica y política vivida en estos últimos años, que ha obligado a legislar mediante el Real Decreto-Ley, con el que se modificaban leyes existentes en el Derecho positivo español, hacen de este informe una herramienta indispensable, no ya para el tasador, sino para una gran parte de los profesionales del inmobiliario español. 

Tenemos que tener en cuenta que en la legislación española sobre suelo y urbanismo, existen Competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas en materia de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda, lo que supone diferentes normativas sobre estas materias. Los contenidos urbanísticos que se regulan en las Leyes de Suelo de las Comunidades Autónomas, son de aplicación sólo en el ámbito de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Existen, además, las Leyes de suelo autonómicas. Sabemos que cada Ley de suelo autonómica exige un desarrollo reglamentario de protección de la legalidad urbanística, la planificación urbana del uso del suelo y su regulación técnico-jurídica, que se han ido publicando progresivamente, en 11 de las 17 comunidades autónomas.

Las leyes autonómicas están encuadradas en una Legislación General o Estatal, norma de carácter básico que establece los principios generales: el ejercicio del derecho de propiedad, las garantías de la expropiación, el régimen de valoraciones del suelo, las responsabilidades patrimoniales de la Administración y algunos aspectos registrales.

En esta nueva ley se define el contenido del derecho de propiedad, los derechos y deberes de la ciudadanía, las situaciones básicas del suelo rural y urbanizado, etc. Por otro lado, regula las condiciones básicas que garantizan un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y fomento de las actuaciones de rehabilitación de los edificios y de regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, enmarcándose en la Estrategia Española de Rehabilitación, junto con los incentivos económicos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 de fomento del alquiler y la rehabilitación. Todo ello sabiendo que siguen vigentes las normativas estatales de carácter supletorio, para aquellos puntos no desarrollados en las Leyes urbanísticas y Reglamentos de cada Comunidad Autónoma.

Y… ¿qué hay de nuevo?

Básicamente en todas las Comunidades Autónomas se ha seguido el modelo inicial del urbanismo definido en la legislación estatal, manteniendo así el Planeamiento (conjunto de instrumentos o planes destinados a organizar y controlar el tejido urbano), la Gestión Urbanística, o ejecución del planeamiento (el conjunto de actuaciones a realizar para el desarrollo e implantación del Planeamiento) y la Disciplina Urbanística (el conjunto de previsiones legales y potestades administrativas previstas para controlar la adaptación entre el uso del suelo y el planeamiento).

Así las cosas, en esta edición,  destaca la paralización de nuevas legislaciones, sin apenas cambios sustanciales, dándose éstos a través de Leyes de Acompañamiento (Cataluña, Navarra, Baleares y País Vasco), meras revisiones de los instrumentos legales. En el resto, hay cinco leyes que modifican exclusivamente la legislación del suelo, en Madrid, La Rioja, Castilla y León, Comunidad Valenciana y Canarias. Destaca, asimismo, la entrada en vigor en junio de la nueva Ley del Suelo en Extremadura - Ley 11/2018, de Ordenación Territorial y Urbanística Sostenible de Extremadura.

Conviene destacar, no obstante, tres situaciones:

La Comunidad de Madrid con una ley del Suelo del 2001, que ha sufrido más de 15 modificaciones y alteraciones por otras normas ajenas al urbanismo desde su origen. El nuevo proyecto sigue siendo, sin duda, el gran reto para la Comunidad. Como novedad, se ha completado el régimen jurídico de desarrollos urbanísticos y la eliminación del trámite de concesión de la cédula de habitabilidad.

En Cataluña, destaca la aprobación de medidas de protección a las personas en riesgo de exclusión residencial y de emergencia social. Se busca incrementar la oferta de viviendas asequibles, especialmente VPO en régimen de alquiler, para facilitar así el acceso a la vivienda de los más desfavorecidos

La Comunidad Valenciana realiza una modificación muy importante que permite, entre otras muchas cosas, Regularizar unas 350.000 viviendas ilegales. Además, se da solución a Urbanizaciones que quedaron sin desarrollar, pero con  viabilidad para su ejecución, con ayudas a los ayuntamientos, quitando cargas a los propietarios. Se elimina la figura de las Actuaciones Territoriales estratégicas, se amplían los supuestos de licencia de obras y usos provisionales que habitualmente se dan en suelo urbano y urbanizable para determinados eventos, así como los supuestos de usos provisionales, aun cuando no sean compatibles con el planeamiento, en suelo no urbanizable en que la realidad hace necesaria su regulación.

Como se puede ver, las novedades son suficientes, además de la complejidad propia de cualquier ámbito legislativo, más aún el del sector inmobiliario, para convenir en que esta nueva edición de la Guía de Legislación Urbanística es una herramienta imprescindible para un gran número de profesionales del sector.

Hágase con la suya.

 

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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