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SOCIEDAD DE TASACION
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precios de vivienda

 

El clásico (Madrid-Barcelona) es otra liga… y distorsiona la verdadera tendencia.

El precio de la vivienda no ha dejado de subir, de forma moderada, desde 2015, sin que se prevean a corto plazo alteraciones importantes en esa tónica. Además, se observa un aumento apreciable en la cifra de transacciones y una generalización de las ventas sobre plano antes del inicio de las obras. Estos factores, junto con la mejora en las condiciones para la obtención de hipotecas, la evolución favorable del volumen de empleo, la evolución positiva de la economía, aunque menor de lo previsto, y el crecimiento sostenido del alquiler nos trazan un panorama en línea con otros factores fundamentales de la economía española.

El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario 2019, elaborado y presentado por ST Sociedad de Tasación, nos deja interesantes conclusiones. El precio medio de la vivienda nueva se sitúa en 2.348 €/m², registrando un aumento anual del 5,4%, aunque si sacamos de la estadística a Madrid (que creció más de un 8% y Barcelona, que superó el 10%), esa cifra se quedaría en un moderado 2,8%. Veamos un poco más en detalle estas cifras.

Dónde y cómo sube –realmente- la Vivienda Nueva

Ese 5,4% de subida del precio medio nacional, sitúa el precio medio (en las capitales) en 2.348 €/m2 construido, lo que supone 211.300 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m2. El precio medio de la vivienda nueva en el resto de las ciudades estudiadas que no son capitales de provincia se ha situado en 1.632 €/m2 que representa un aumento del 3,3% con respecto a diciembre de 2017.

Si nos fijamos en el tamaño/población de las ciudades, obtenemos también datos curiosos: en las ciudades con más de 100.000 habitantes (no capitales) el precio es 1.769 €/m2 (+3,3%). Si rebajamos el umbral a 50.000 habitantes, el precio se queda en 1.655 €/m2, un 2,9% más; un escalón más abajo, ciudades con + de 25.000 habitantes, el precio es 1.533 €/m2 (+2,5) y, finalmente, en las ciudades analizadas con menos 25.000, encontramos un precio medio de 1.511 €/m2, con una variación del 1,9%.

 

Mejor viejo conocido…

Aunque la construcción de vivienda nueva durante los primeros nueve meses de 2018 (datos de Fomento) ha crecido casi un 17%, sigue por debajo de lo que se considera adecuado a las necesidades de la población. Madrid y Barcelona, aún perdiendo algo de ímpetu en el segundo semestre, siguen siendo el motor de la recuperación, a considerable distancia del resto. Del mismo modo, algunas capitales registran incrementos sensiblemente más acusados: Palma de Mallorca (5,8%), Málaga (5,2%), o Valencia (4,6%). 

Según datos de Fomento, el volumen total de transacciones de vivienda registradas durante los 9 primeros meses de 2018 es un 10% más que en 2017; curiosamente, este crecimiento es sobre todo atribuible a la vivienda usada, con un dato revelador:  las transacciones de vivienda usada multiplican por más de 10 las de nueva (390.000 y 38.000 respectivamente). Las hipotecas sobre viviendas (265.000) aumentan ligeramente (241.600 en 2017), pero siguen por debajo del nivel global de transacciones (428.200 y 387.600 respectivamente). 

Por un lado, sólo un 4% de la vivienda nueva se oferta por bancos o inmobiliarias vinculadas, y sus precios van acercándose progresivamente a los ofertados por otros profesionales del sector. Además, el número de viviendas con menos de 5 años ofertadas directamente por particulares, se ha reducido a drásticamente, y los precios se acercan a los ofrecidos por los profesionales. En las poblaciones con mayores subidas, se observa  que aumentan las operaciones de inversores, principalmente destinadas al alquiler.

Y, ¿ahora qué…?

La previsión natural es que el crecimiento de actividad y precios continúe, aunque a un ritmo más moderado, gracias  una serie de factores como el mantenimiento de la rentabilidad del alquiler, el crecimiento del P.I.B., la persistencia del interés de los nuevos agentes del mercado por el sector residencial o la entrada en bolsa de las promotoras más representativas, en su mayor parte en manos de grandes grupos inversores.

Aun así, también se vislumbran algunos elementos de incertidumbre, como la promulgación y posterior entrada en vigor de la Ley de Crédito Hipotecario, y los términos de su redacción definitiva, los cambios en la fiscalidad de las viviendas en alquiler, que algunas comunidades autónomas y ayuntamientos están estudiando o ya han adoptado, la posible subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (aunque parece posponerse para el último trimestre de 2019 o primero del 2020); además, el encarecimiento de los costes de construcción, por la subida del petróleo, y el aumento progresivo de los lugares donde la escasez de suelo finalista tensiona los precios al alza.

La previsión, por tanto es que se mantenga el ciclo alcista, si bien la pendiente de crecimiento se suavizará en relación con periodos inmediatamente anteriores.

Cuestión de confianza

El Índice de Confianza Inmobiliario (iST) es un índice propio de Sociedad de Tasación, obtenido a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios, que se categorizan en relación a la perspectiva (situación de los últimos tres meses) y las expectativas (previsiones para los tres próximos meses); el análisis combinado de perspectiva y expectativa tiene como resultado el índice de confianza trimestral.

El índice de confianza en la evolución del sector inmobiliario se sitúa en 57 puntos sobre 100 desde los 57,7 puntos del trimestre anterior. Este es el segundo trimestre consecutivo, en que este índice experimenta retroceso desde 2012.

Comprar casa cuesta un poco más

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. Este índice se calcula, por Comunidades Autónomas, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario se sitúa en 7,6 años de sueldo para la adquisición de una vivienda media. Se trata de una ligera mejora con respecto a los 7,7 años del trimestre pasado, pero sigue  suponiendo algo más de 3 meses en referencia al que había que hacer a finales de 2017.

 

Acceso limitado

El Índice de Accesibilidad, otro marcador propio de Sociedad de Tasación, analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media. Este índice estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda. Mediante una serie de cálculos complejos, se obtiene la comparativa entre el salario real y el teórico necesario para la compra de una vivienda media, según el análisis del mercado de la zona analizada. El resultado, con base 100, permite medir la distancia a que se encuentran los salarios reales de los teóricos necesarios para la adquisición de una vivienda.

 

El índice de accesibilidad a nivel nacional se sitúa en 102 puntos en el trimestre actual, y vuelve al nivel que tenía en junio pasado, aunque continúa dos puntos por debajo del observado a finales de 2017. Al igual que en trimestres anteriores, en las Comunidades de Baleares, Catalunya y Madrid el índice de accesibilidad sigue situado por debajo de los 100 puntos, que son el punto de equilibrio entre los precios de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma.

El Big Data habla: nosotros traducimos

urbanData Analytics, socio tecnológico de ST Sociedad de Tasación, realiza un análisis del mercado residencial para predecir tendencias y destacar provincias con mejor comportamiento para la inversión. Así, en este caso vemos que las provincias con las mejores rentabilidades en alquiler al cerrar el año son Huelva, Toledo y Valencia y las que vieron su rentabilidad aumentar más en 2018 fueron Granada y Guipúzcoa. Madrid, Barcelona y Baleares tienden a la baja sobre la rentabilidad en alquiler, por el importante incremento de precios de compraventa. 

La media española recupera en la rentabilidad en comparación con el último trimestre (7,48%) y registra una subida interanual de un 3,84%. 

En cuanto a la Rentabilidad bruta en alquiler, la recomendación como inversión dedicada al mercado de alquiler, sería optar por las viviendas de aproximadamente 55 m2 en la provincia de Valencia. Con una rentabilidad casi tres puntos por encima del resto de la provincia (11,07% versus 8,57%) y que a su vez lleva asociada una evolución interanual importante de la rentabilidad en alquiler (15,94%).

Puede consultarse el informe completo aquí:

https://www.st-tasacion.es/es/informe-completo-tendencias-vivienda-nueva.html 

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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