Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Sociedad de Tasación, en Intereconomía

 

 

Las noticias sobre la subida de los precios y los tipos de interés al alza generan dudas sobre el futuro del mercado hipotecario y del inmobiliario, en sí. Pero el mensaje que el propio mercado está mandando es que esta situación y la de 2008 no tienen nada en común. Porque, aunque ciertamente venimos de una situación complicada, derivada del paso pertinaz y sucesivo de 3 gigantescos cisnes negros (pandemia, crisis energética y crisis de precios), la situación hoy es absolutamente distinta a la de 2008.

Demanda Solvente vs. Demanda Especulativa

Si echamos un vistazo al mercado en estos últimos 8 años, vemos un perfil de comprador solvente, orientado a una compra de reposición, y a inversiones a largo plazo (jubilación); estudiando la demanda en el período 2000-2007, vemos una demanda genuinamente especulativa, de posiciones que buscaban beneficios a corto, lo que tuvo mucho que ver con el estallido de aquella burbuja.

Vemos, asimismo, que el 75% de la cartera de los últimos 7 años, ha sido constituida a tipo fijo, lo que supone un colchón importantísimo frente a la subida de los tipos de interés. Adicionalmente, el Banco de España fija el indicador del colchón anticíclico en el 0%, es decir, no ve riesgo alguno de movimientos especulativos, impagos o morosidad, que sigue en mínimos. Si además, el empleo, importantísimo en el mercado hipotecario, sigue robusto, el mensaje no puede ser otro que el de tranquilidad. Si nos fijamos en hipotecas constituidas hace más de 8 años, tampoco vemos un riesgo de morosidad, pues son préstamos en los que ya ha sido pagado gran parte de los intereses y las subidas de los tipos tienen menos peso en las cuotas restantes.  

Cambio de Ciclo

En realidad, partimos de una situación casi privilegiada para afrontar este cambio de ciclo provocado por los 3 cisnes negros que mencionábamos antes. Si el mercado ha aguantado con semejante firmeza los envites de la pandemia, la guerra y los precios, podemos estar relativamente tranquilos.

En un artículo reciente de The Economist se ordenaban las 17 grandes economías del mundo, con respecto a los riesgos hipotecarios o inmobiliarios; bien, de esas 17 economías, España ocupa el puesto 16. Así que no se trata solo de que la demanda de los últimos años sea solvente, que lo es, sino que, además, en la última década, las entidades financieras han aplicado estrictos protocolos en la concesión de financiación (los tipos a los que se ha generado, los ratios de accesibilidad a la financiación, etc.). Por lo que, en España, definitivamente, hemos aprendido la lección de 2007 y este cambio de ciclo lo afrontamos con mayor tranquilidad.

Mercado hipotecario: una historia de éxito

Debemos cuidar la hipoteca, es fundamental, pero podemos sentirnos orgullosos. La hipoteca en sus 40 años arroja un balance muy positivo. En estos años, 27 millones de personas han accedido a una hipoteca, por valor de 7,5 billones de €, lo que multiplica por 3 el PIB nacional; aporta seguridad jurídica, ahorro, ayuda a la creación de hogares y es (y va a serlo aún más en adelante, viendo la campana de población española) una ayuda al sistema de pensiones.

En este contexto, en el que la tasación es vital. Esos 7,5 billones que mencionábamos, es dinero que ha entrado en España a través de Fondos de Titulización de Activos, de Participaciones Hipotecarias, de Cédulas Hipotecarias, por la confianza que este producto ha generado en inversores internacionales. Hay planes de pensiones de bomberos de Nueva York, fontaneros de Canadá y entidades de todo el mundo buscando inversiones seguras, con rentabilidad razonable y poco riesgo, que invierten en hipotecas españolas.

Para garantizar la solvencia, el Banco de España regula que el valor de estos activos esté respaldado por un modelo de tasación homogénea, y que esa tasación sea de absoluta confianza. Y ese es el germen de las sociedades de tasación.

Futuro sostenible ¿y qué más?

Siendo la inflación, el interrogante que queda en nuestro horizonte, aunque es razonable pensar que en los próximos meses tenderá a bajar, es el momento de la sostenibilidad y de ayudar a las familias aprovechando el potencial de los Fondos Europeos Next Generation.

1. Ayudas para la compra de vivienda sostenible con certificados A o B.
2. Ayudas para transformar, de manera sostenible, mediante la rehabilitación, nuestro actual parque de 26 millones de viviendas.
3. Y, de cara a los inversores, la clave es proporcionar seguridad jurídica

Si somos capaces de combinar estas 3 líneas de actuación, podremos sortear la crisis con solvencia. De ahí la importancia de la emisión y obtención de los Certificados de Eficiencia Energética. En el sector de las valoraciones, esto también cobra su importancia, ya que, de cara a emitir una valoración completa de un activo, es importante tener en cuenta todos los aspectos del inmueble, incluidos los de la certificación energética. Con el horizonte de financiación verde que se aproxima, esto elevaría el nivel de seguridad y de certidumbre del mercado.

Te recordamos que ST Sociedad de Tasación  es el decano de las tasaciones inmobiliarias oficiales en España; además, somos expertos en todo tipo de valoraciones y estamos presentes en todo el territorio nacional.

Estamos para ayudarte en lo que necesites y, tanto si necesitas una tasación oficial de vivienda o cualquier otro tipo de valoración (herencia, empresa, garaje o trastero, fincas rústicas…), certificación de eficiencia energética, consultar cualquiera de nuestros múltiples estudios de mercado, o sim­plemente hacernos cualquier consulta, puedes contactar con nosotros.