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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el 10-04-2019

stock vivienda nueva

 

El pasado 18 de marzo tuvo lugar en el COAM (Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid) el evento de Evento de Wires, La Casa del Futuro: Evolución y Disrupción. "¿Qué desafíos nos traerá el residencial?”, donde se analizó el futuro de este sector por parte de los mejores expertos de diferentes disciplinas que intervienen en el sector del inmobiliario residencial.

Con la moderación de Ángela Rodríguez, doctora arquitecto, y con el patrocinio de ST Sociedad de Tasación, que retransmitía el acto en streaming, como viene siendo habitual, a través de su canal de televisión online ST-TV, y el apoyo de Fotocasa y Altamira, el encuentro de WIRES (Women In Real Estate Spain) presentaba un panel inmejorable de expertos: Iñaki Ábalos , arquitecto socio en Ábalos + Sentkiewicz; Esther Escapa, Directora de Transacciones y Desarrolle en AXA; Jesús Alonso, Director de I+D+I en ACR Group; Majda Labied, directora general de Kronos Homes; María Grecna, Cofundadora Director de Eawrloode Partners  y consejera de NH Group; y Luis Valdés Director del departamento comercial de Colliers International.

Desafíos

El concepto de casa, de hogar, desde siempre, es una idea en continua evolución. Pensamos en la vivienda, a diferencia de otros asentamientos, de una manera más abierta, con un horizonte más amplio y permeable a nuevas aportaciones. Porque, en su misma naturaleza, al ser la vivienda una parte nuclear de la sociedad en la que se inserta, evoluciona con los cambios que la misma sociedad, por su inercia evolutiva, aporta.

En la vivienda, esos cambios se dan principalmente en el tamaño de las casas, así como en su equipamiento y nivel de tecnificación. Y, muy importante, en cómo se adecúa la vivienda a su entorno. Pensar en los desafíos que se plantean al pensar en la vivienda del futuro, es sobre todo un ejercicio de anticipación: sobre las necesidades futuras de los que querrán vivir en ellas y, también, sobre cuánto estará  dispuesto a pagar el comprador o el arrendatario por asumir esos cambios.

Parece que la eficiencia/sostenibilidad, así como la flexibilidad son dos grandes campos de desafío abiertos. Desde el punto de vista del I+D, se vislumbran tres grandes bloques de cambios. En primer lugar, esos cambios a los que llevan los mismos cambios sociales, en asuntos de sostenibilidad, eficiencia energética, y envejecimiento poblacional y las nuevas necesidades; en segundo lugar, los cambios derivados de las demandas de los clientes: todo el amplio campo del hogar conectado, o el llamado co-living; por último, cambios en el proceso productivo, a los que obliga la propia evolución del mercado: industrialización del proceso constructivo, inteligencia artificial, robotización de ciertos procesos, etc.

Pero no todo es obra nueva: uno de los grandes desafíos que debe afrontar el sector es la renovación y la rehabilitación de gran parte del stock existente de vivienda, en muchos casos con décadas de existencia, cuando no siglos. Hacer que casas pensadas y construidas para unas personas y necesidades que no tienen nada que ver con las de hoy, sean puestas al día y así conseguir viviendas accesibles, conectadas y sostenibles.

Por último, se presenta también un enorme desafío en cuanto a las formas de sacar esas casas al mercado, el modelo de comercialización. Parece que los usos y las fórmulas de hace tan solo un par de décadas son hoy vistas como obsoletas y, sobre todo poco eficaces y prácticas.

¿Cuál es el paradigma?

Una tentación habitual cuando se reúnen las cabezas pensantes del sector es creer que los avances que hoy solo vislumbramos, serán mañana tendencia sin duda ninguna. Y no sólo eso: no será una tendencia mayoritaria, será lo único. 

Por ejemplo: el fenómeno del co-living: Jóvenes que comparten vivienda, ¿es realmente una tendencia de futuro o simplemente una reacción práctica a una coyuntura dada? La familia con el grado de tradicionalidad que cada cual quiera asignarle, ¿ya no tiene necesidad de vivienda no compartida? Evidentemente, sea como sea esa familia (monoparental, homosexual, multicultural), necesitará una vivienda, por ello, por un lado (arquitectos, constructores, promotores) se propone el multiplicar la oferta y variedad de tipologías. Además de este Coliving, por ejemplo, existe una nueva tendencia, el cohousing: viviendas independientes con servicios comunes.

Por otro lado, existe la necesidad real de atender al parque existente de viviendas que, lógicamente, no van a derrumbarse, y que en muchos casos son viviendas perfectamente homologables con las reformas y rehabilitaciones adecuadas. Además, entra en juego un nuevo factor: la flexibilidad. Que la vivienda sea capaz, con la mínima intervención, de adaptarse a las distintas situaciones por las que una familia atraviesa: marcha de los hijos, o llegada de éstos con sus familias, por ejemplo.

Para los inversores, el paradigma gira en torno a las inversiones que maximicen beneficios y minimicen los riesgos, sin dejar de estar atentos a las nuevas tendencias (sostenibilidad, eficiencia energética,  y al equilibrio costes/beneficios para el que las nuevas tecnologías y el análisis de datos, debe ser decisivo. En general, el mercado apunta a modelos de vivienda con menos estancias, pero más grandes y adaptables. 

Para conseguir esto es vital que se dé en el sector una revolución en los sistemas constructivos cobrando mayor importancia tanto la industrialización, como la estandarización: existen ya viviendas prefabricadas unifamiliares, pero no en altura. Ese, junto con políticas desregularizadoras (17 regulaciones distintas en las 17 comunidades autónomas) que proporcionen más cintura al sector, es el reto. 

La pregunta que encabeza este artículo es, como vemos, más que pertinente: ¿se trata de un solo modelo, o habrá diferentes clases de vivienda en el futuro?

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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