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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el 24-05-2016

  La compraventa de una vivienda, un local comercial u otro bien inmueble cualquiera está generalmente gravada por un impuesto calculado en base a la plusvalía de este tipo de activos. Los ayuntamientos son los responsables de establecer las tasas que se aplican en cada caso, con un límite del 30% de la plusvalía marcado por el gobierno nacional. Por lo tanto, el método utilizado para el cálculo de la plusvalía resulta de especial interés en cualquier operación de cambio de propiedad de un bien inmueble, ya que esto determina la base imponible que se utilizará en cada caso. 

 

Hasta ahora, se estimaba que el valor de los bienes inmuebles en España siempre tenía una evolución creciente. Para calcular la plusvalía y, posteriormente, las tasas locales que se aplican, se pueden utilizar dos fórmulas. Por un lado, se puede utilizar un índice definido por el Ministerio de Economía y Hacienda, o bien se establece como referencia el valor del mercado. Actualmente, el uso de uno u otro sistema puede resultar en una base imponible muy diferente dada la evolución del mercado en los últimos años. Para utilizar el valor del mercado, sin embargo, hay que cumplir con una serie de requisitos para el cálculo. 

 Para comprender mejor la diferencia entre los dos métodos de cálculo de la plusvalía y las diferencias en el valor catastral que esto puede generar, podemos analizar el gráfico superior. Para comenzar, se toman como base dos momentos en el tiempo, la fecha de transmisión 1 y la fecha de transmisión 2. La línea discontinua roja representa la evolución del valor catastral resultante al aplicar el índice marcado oficialmente. La plusvalía en este caso es la diferencia entre el valor catastral en la fecha de transmisión 2 y la fecha de transmisión 1, indicado con la flecha roja de dos puntas.  

Sin embargo, el mercado de la vivienda, tal y como indica la línea azul del gráfico, no evoluciona de forma paralela a los valores catastrales (línea discontinua roja). Si usamos como base el valor del mercado para calcular la plusvalía del valor catastral en el momento 2, se muestra una gran diferencia con el valor catastral del suelo marcado en rojo. En el gráfico se indica cómo la relación al valor del mercado hace que en el momento 2, el valor catastral del suelo sea inferior al del momento 1, como señala la flecha verde de dos puntas. 

 

Este gráfico evidencia cómo en este caso el uso del valor del mercado para calcular la plusvalía puede interesar más a las partes involucradas en la transmisión de los activos. No obstante, para poder utilizar el valor del mercado como referencia, es necesario demostrar el procedimiento y aportar los cálculos para el municipio correspondiente, además de la independencia de la entidad que realiza el cálculo. Estos requisitos hacen que ST Sociedad de Tasación y el equipo de profesionales con el que colabora en todo el país puedan aportar esta valoración, al tratarse de una entidad homologada para realizar este tipo de análisis.  

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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