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SOCIEDAD DE TASACION
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encuentro financiero

 

¿Pensando en invertir en inmobiliario? ¿Quizá en comprar un piso para alquilar? Si es así, si piensas en poner en movimiento tus ahorros en el sector de la vivienda con vistas a un posible alquiler, te conviene leer este artículo. Consuelo Villanueva, experta en el sector inmobiliario y directora de Instituciones y Grandes Cuentas en ST Sociedad de Tasación, ha impartido en el contexto semiacadémico de SIMA Academy, unos interesantísimos cursos, con una evidente orientación práctica, sobre la importancia de la información, de la valoración inmobiliaria a la hora de poner tus ahorros en el sector inmobiliario, ya sea con el objetivo de alquilar/invertir, ya sea para convertir esa inversión en tu vivienda habitual. Hoy nos centramos en la inversión para alquilar.

Un año más, SIMA, el Salón inmobiliario Internacional de Madrid vuelve a IFEMA, y esta vez lo hace con una programación y unos encuentros recomendadísimos para profesionales y particulares que, simplemente, quieran estar mejor informados a la hora de invertir en el inmobiliario. En efecto, en esta feria inmobiliaria podrás informarte sobre la mayor oferta de viviendas y otros servicios relacionados, como la primera vivienda, la vivienda vacacional, la inversión en propiedades residenciales o los servicios de financiación, decoración o mudanzas. Todo esto de la mano de los mejores profesionales del sector, reunidos en la cita inmobiliaria de mayor importancia en España, dispuestos a dar a conocer el sector y a generar nuevos contactos y oportunidades.

SIMA Academy: Escuela de inversión

Uno de los encuentros más celebrados fue la organización de SIMA Academy, un programa de conferencias divulgativas en el que los mayores expertos del sector, nos ayudaron a conocer las cuestiones clave del proceso de compra de una vivienda, abordando los asuntos clave, desde el punto de vista práctico, del sector: claves para comprar viviendas de obra nueva, conocer el valor de tu vivienda, tendencias de decoración e interiorismo, comprar para alquilar, cómo diferenciar una vivienda eficiente y saludable... Puedes leer más sobre este encuentro profesional en este mismo blog, en una entrada del pasado mes de mayo.

Si no pudiste asistir a SIMA Academy, hoy te contamos los momentos más relevantes de una de las intervenciones que causó mayor impacto: La valoración, la mejor información para una inversión inmobiliaria, a cargo de la directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva.

Comprar para alquilar: aumenta el valor con más información

Ya sea para vivir en ella o enfocando la adquisición como una inversión (que lo es en cualquier caso), la compra de casa es, probablemente, y en muchos de los casos, la decisión de inversión más importante en la vida de la mayoría de nosotros. Es una inversión que, normalmente, supera en mucho nuestros ingresos brutos en un año, una cantidad de dinero muy importante y lo más habitual es que para afrontarla, necesitemos acudir a la financiación inmobiliaria y adquirir compromisos de pago que habitualmente se alargan en el tiempo.

Centrándonos en la opción de comprar una vivienda destinada al mercado del alquiler, es importante saber en qué momento del ciclo nos encontramos.

La ilustración nos muestra un ciclo “genérico”, ajustado a nuestra realidad actual. De todos modos, en  esta última crisis, hay una circunstancia extraña, inédita hasta ahora en otros ciclos: la desigualdad absoluta en la salida en términos geográficos. EL país no ha salido, como suele, como fue la caída, de forma homogénea, sino que han sido determinadas plazas (Madrid y Barcelona en primer término, sumándose luego otras ciudades como Palma, o Málaga) las que no sólo han liderado, sino que han llevado prácticamente en solitario, el peso de la salida, de la subida de los precios, para ser más exactos.

Las razones pueden ser de diversa índole, pero no es menor el hecho de que esta vez, el peso de la salida de la crisis (tanto compra privada como la inversión institucional) se ha centrado, como nunca antes había sucedido, casi exclusivamente en el residencial. 

Lo realmente rentable es estar informado

¿Es rentable el alquiler? En efecto, lo que siempre es rentable, es estar bien informado. Y en este sentido, ¿qué es la rentabilidad? La rentabilidad, además de otras cosas que suenan agradables, técnicamente, es un cociente, el resultado de dividir una cifra (en nuestro caso, el montante de nuestra inversión) por otra (la renta). Por ejemplo: Si adquirimos una vivienda que nos cuesta 300.000€, y la alquilamos por una renta de 1.000 €/mes, obtendremos una Rentabilidad Bruta del 4% 

1.000x12 / 300.000x100 = 4%

Esta es la rentabilidad de la que suele hablarse en los media. Si queremos afinar un poco más, y saber cuál es la rentabilidad neta, más cercana a lo que obtendremos fruto de nuestra inversión, debemos sustraer los gastos corrientes (luz, gastos de comunidad, seguros, IBI… considerados de forma mensual) a la renta mensual que hemos acordado con el inquilino. Si, en nuestro ejemplo, fijamos los gastos en 200€/mes, nuestra Rentabilidad Neta se ajustará a un 3,2% 

1000-200 x 12 / 300.000x100= 3,2%

Si, por último, deseamos saber cuál es exactamente el dinero que vamos a obtener por nuestra inversión, es decir, cuál será la rentabilidad real, habremos de añadir todos los gastos generados por la adquisición de la vivienda. Así obtendremos lo que llamamos Rentabilidad Total. Si consideramos un nivel de gastos de adquisición estándar, de un 10% del valor nominal de la vivienda, en nuestro ejemplo serían 30.000€, obtendríamos la siguiente Rentabilidad Total:

1000 - 200 x 12 / (300.000+30.000) x 100= 2,91%

Lo realmente importante es tener en todo momento presente que cuando compramos una vivienda con la finalidad de alquilarla, es decir, cuando invertimos, hay que tener en cuenta los múltiples factores y circunstancias que conforman la rentabilidad: además del precio que pagas por la vivienda, los gastos que esa compra conlleva, las compras que hagas para equipar la vivienda, los gastos fijos… Una vez alquilas, obtendrás una fianza, que hay que guardar,  unos ingresos que irán aumentando (en base al IPC o cualquier otro baremo que se acuerde); los gastos también irán subiendo, año tras año, devolución de la fianza,  tiempo que pases sin inquilino (pero con gastos)... También hay que tener en cuenta los posibles Riesgos; por ejemplo, que suban mucho los gastos por derramas, obras, morosidad, desocupación, etc.

Como vemos, no se trata solo de “ese piso cuesta X y lo podemos alquilar por Y”, y cuando se trata de saber qué comprar para alquilar, la información es lo más rentable, al final.

También es cierto que, sin ninguna duda, el factor más importante a la hora de comprar, es el precio. Y saber si la vivienda que hemos visto, o nos ha gustado tiene un precio que, además de cuadrarnos, está justificado no es algo que esté al alcance de todos.

Para hacernos una idea, hay herramientas online, como la herramienta de ST Sociedad de Tasación Valores de Vivienda en Tu Zona, que a partir de los precios de la zona y de una serie de factores estadísticos, teniendo en cuenta la superficie y otros factores, ofrecen una aproximación a la valoración del inmueble. Este puede ser un primer paso.

Pero si lo que realmente necesitamos es saber el valor real de una vivienda, se hace imprescindible el concurso de profesionales que puedan fijar de una manera objetivable, justa y coherente con el momento y el mercado. Una valoración con fines hipotecarios que cualquier banco pueda aceptar como un documento fiable a partir del cual ofrecer financiación minimizando los riesgos.

Valoraciones como las que ofrece ST Sociedad de Tasación. Valoraciones profesionales,  realizadas por tasadores profesionales, arquitectos, que además de saber dónde obtener la información oficial (catastro, nota simple, nota registral), sean capaces de valorar el barrio en el que se ubica la vivienda, el edificio (edad, estado, reformas necesarias, etc) las circunstancias en el momento del mercado; un profesional que sea capaz de leer un plano, y de determinar, mediante una imprescindible visita (en la que hará fotos, mediciones e inspecciones de forma exhaustiva ) el valor de mercado de esa vivienda.

Porque sólo con toda esa información en la mano, el comprador de una vivienda con vistas a entrar en el mercado del alquiler, podrá calcular con antelación la rentabilidad de su inversión. Por eso hemos insistido tanto en que lo más rentable… es la información.

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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