La Vivienda Protegida en España

Una de las consecuencias de la crisis inmobiliaria actual es el frenazo en el desarrollo de promociones de vivienda nueva. Los plazos de venta son cada vez más dilatados, se producen reducciones de precios, se incrementa el stock de vivienda y aumenta la incertidumbre en las operaciones de compra y alquiler de los inmuebles. Es en este momento cuando cobra especial interés y relevancia el desarrollo de promociones de vivienda protegida, más frecuente y en mayor medida que las libres. Los beneficios para el promotor son menores pero también lo es el riesgo que asume.

Por otro lado, a diferencia de lo que sucedía años atrás cuando era casi tan difícil que te tocara la lotería como acceder a una vivienda protegida(sorteos multitudinarios y adjudicaciones nunca desiertas), actualmente es relativamente sencillo, si el adquirente cumple los requisitos exigidos por la legislación vigente en materia de protección, acceder a una vivienda protegida, dado que existe oferta de la misma.

En cuanto a las ventajas principales de la vivienda protegida, en propiedad o en alquiler, son su precio inferior al de la vivienda libre y además las ayudas económicas para su compra así como los beneficios fiscales. Es importante destacar que estos beneficios y ayudas no sólo son para los compradores de las viviendas protegidas sino también para los promotores.

Antes de centrarnos en la situación actual, es interesante echar la vista atrás con el fin de hacer un breve recorrido por el desarrollo de la vivienda protegida en España. Ésta inició su andadura a principios del siglo pasado. Surgió a raíz de detectar la necesidad de disponer de una vivienda digna para gran parte de la población, inicialmente motivada por el éxodo masivo de la población rural a las ciudades. Es a partir de ese momento cuando el sector público, con iniciativa pública o privada, se comprometió en la promoción de actuaciones dirigidas principalmente a personas carentes de una viviendacdigna, normalmente por su bajo poder adquisitivo o por requerir de atenciones especiales por motivos de exclusión social, minusvalías... En definitiva, se ha pretendido la integración ciudadana de los sectores de población más desfavorecidos y, en general, una mejor calidad de vida de las personas. Se ha producido a lo largo de todos estos años una transformación y evolución tanto en el concepto de vivienda como en el concepto de ciudad, planteándose diferentes localizaciones de la vivienda protegida, diferentes tipologías, diferentes programas y legislaciones, etc. De hecho, los programas que surgieron inicialmente estaban destinados fundamentalmente a sectores de la población con rentas bajas, y, en cambio, en la actualidad el abanico de población que cumple los requisitos de acceso a una vivienda acogida a alguno de los regímenes de protección es cada vez más amplio. Incluso algunos inversores centran su atención en las promociones de vivienda protegida con destino alquiler.

Actualmente, es destacable la excelencia de algunas promociones de vivienda protegida en cuanto a la calidad en la construcción, ahorro, eficiencia energética con utilización de energías alternativas, respeto al medio ambiente, utilización de materiales ecológicos, confortabilidad... Incluso, en ocasiones, estas cuestiones anteriores superan a los estándares de la vivienda libre.

A día de hoy, las viviendas protegidas en España pueden ser viviendas de protección oficial (VPO) creadas al amparo de uno de los planes estatales (trienales o cuatrienales) y acogidas a alguna de las tipologías contempladas en dicha normativa estatal o viviendas protegidas autonómicas en base a alguna de las tipologías creadas en cada correspondiente plan autonómico, con o sin financiación estatal. Además de lo anterior, puede tratarse de viviendas protegidas de promoción pública o de promoción privada.

De cara al análisis de una vivienda protegida debemos conocer a qué tipo de régimen de protección se acoge y si se trata de un inmueble cuyo destino es venta, arrendamiento o arrendamiento con opción de compra.

En función de cada régimen, y para evitar la especulación en las operaciones de compra-venta o alquiler de las viviendas protegidas, éstas tienen una serie de limitaciones consistentes en precios máximos de venta y renta, duración determinada del período de protección, posibilidad de descalificación, valor máximo del suelo, derecho de tanteo y retracto, prohibición de venta,... y otras como la superficie protegida.

El número de expediente y las fechas de calificación, provisional y definitiva, son datos fundamentales que se deben conocer para encuadrar el inmueble en un determinado régimen y tipología de protección, y por tanto, conocer sus valores máximos legales y otras limitaciones. Las consultas se pueden realizar en la propia legislación, en los portales inmobiliariosde las Consejerías de Vivienda de las CC.AA. o en sus oficinas de vivienda.

Dada la importancia que cobra este tema de vivienda protegida, que actualmente se presenta como una fuente importante de trabajo en nuestro sector de las valoraciones, desde ST Sociedad de Tasación, y tal y como venimos reflejando en nuestro portal de tasaciones e información inmobiliaria, stvalora.com, venimos realizando estudios comparativos de las viviendas protegidas estatales y autonómicas según los planes que se han ido aprobando en estos últimos años.