Las ciudades globales y el precio de la vivienda

Pues he aquí un pequeño resumen: 

  

Probablemente, para un ciudadano medio, la comparación de datos de este tipo no hubiese tenido demasiado recorrido hace cincuenta años, más allá de su interés cultural o informativo.

Hoy, en cambio, esta información no sólo es útil, sino que puede ser determinante en las vidas de muchas personas, y a muchos niveles.

Como indica Laurie Garrett —una de las personalidades más reconocidas en el ámbito de la divulgación científica—:

“La rápida globalización de los nichos ecológicos humanos exige que todas las personas del planeta dejen de considerar su vecindario, provincia, país o hemisferio como la totalidad de su biosfera, o entorno”

En su caso se refiere fundamentalmente a cuestiones epidemiológicas, pero la afirmación es trasladable actualmente a cualquiera de los aspectos de nuestras actividades cotidianas.

Si hubiese que buscar argumentos para justificar esas palabras, podríamos identificar una buena cantidad de factores más o menos relevantes. Pero ya existe un término genérico que los recoge todos y simplifica el asunto: “Globalización”.

La evolución vertiginosa de las tecnologías de la comunicación y la información, así como los progresos en la capacidad de movilidad de personas y objetos, han hecho que el concepto “ciudadano del mundo” —antiguamente utilizado principalmente por ideologías más o menos utópicas—, se haya transformado hoy en una realidad prosaica, generalizada y cotidiana, en que las identidades territoriales se van desdibujando progresivamente.

Así es que, desde hace ya unos cuantos años, se maneja el concepto de la “aldea global” como alternativa a las ciudades tradicionales vinculadas a un territorio concreto, La aldea global transforma el conjunto de las poblaciones del mundo en una sola entidad de dimensiones planetarias. Se trata de una idea relativamente reciente y no completamente consolidada, pero a la que la evolución en todos los campos científicos y tecnológicos parece abocarnos irreversiblemente.

 

Y en ese contexto de globalidad, algunos números:

• Desde el año 2007, la población mundial ha pasado de 6.700 a 7.600 millones de habitantes (es decir, ha experimentado un crecimiento vegetativo de un 13% en sólo diez años). 
• Tan significativo como el dato anterior es que, si en 2007 las ciudades acogían a 3.300 millones de personas (aproximadamente el 50% del total de la población mundial), actualmente son 4.200 millones los que viven en entornos urbanos (casi el 55%). Es decir, que el crecimiento de la concentración en núcleos urbanos se está produciendo a ritmo acelerado. 
• Según el último informe disponible, publicado por la ONU en 2017, en 2016 había en el mundo 512 ciudades con más de un millón de habitantes, de las que 31 tienen más de diez millones. Se estima que para 2030 el número de grandes ciudades pase de 512 a 662. 
• La ONU hace también la previsión de que en 2030 ya será el 60% de la población la que vivirá en ciudades, y uno de cada tres ciudadanos del mundo lo hará en poblaciones de más de medio millón de habitantes. 
• Se prevé que antes de 2030, en países como Estados Unidos, el Reino Unido o Alemania, casi la mitad de la población laboral trabajará sin necesidad de desplazarse a su centro de trabajo, mediante conexión remota. El teletrabajo ofrece al trabajador flexibilidad horaria y ahorro de tiempo en desplazamientos, así como la posibilidad de un entorno de trabajo personalizado y más eficiente, y la opción de ubicar su lugar de residencia en casi cualquier lugar del mundo que esté dotado de una infraestructura mínima. Además, las empresas se benefician de una reducción considerable en los costes de implantación y mantenimiento de sus instalaciones. 

A partir de todos estos datos, se hace evidente el mayor peso que van adquiriendo progresivamente las concentraciones urbanas, y ello, unido al fenómeno de la globalización, ha ido creando una serie de polos de atracción de nivel mundial cuyas dinámicas económicas, ambientales, tecnológicas o culturales transcienden el ámbito territorial de los países en que se encuentran. 

En términos competitivos, la categorización de las ciudades se establece actualmente a dos niveles: el local y el global, según la repercusión que tengan en cada uno de los ámbitos las variaciones en sus respectivas estructuras socio-económicas. 

En el nivel global, hace ya algunos años que se elaboran rankings de ciudades, y en todos ellos aparecen recurrentemente dos ciudades españolas: Madrid y Barcelona. 

Según el Global Power City Index, confeccionado por el prestigioso Institute for Urban Strategies, Madrid ocupaba en 2019 la posición 13 entre las ciudades del mundo más importantes, y Barcelona, la 22. El índice analiza 70 factores en cada una de las ciudades clasificadas, en los que se recogen cuestiones sobre actividad económica, investigación científico-tecnológica, actividad cultural, habitabilidad, medio ambiente, movilidad y accesibilidad.

 

Si volvemos a la tabla del principio, podremos observar que los precios de alquiler de vivienda en Madrid o Barcelona se encuentran aún lejos de los que se alcanzan en Londres, que es la ciudad que encabeza el ranking. Pero, aunque todavía lejos, se empiezan a aproximar a los de ciudades como Tokio o París, y se encuentran a los mismos niveles que Berlín, por ejemplo.

Encontrarse entre las 25 ciudades más importantes del mundo según este índice —según otras fuentes, Madrid y Barcelona podrían estar entre las posiciones 10 y 40, pero siempre entre las cincuenta de cabeza—, tiene consecuencias inmediatas en el mercado inmobiliario de estas poblaciones: Ocupar posiciones altas en la clasificación global suele generar un elevado volumen de demanda con alto poder adquisitivo; una demanda que difícilmente puede ser satisfecha por una oferta generalmente insuficiente. Y eso produce tensiones alcistas de cierta consideración en los precios, tanto en la vivienda como en otros tipos de inmuebles. 

Analizando el fenómeno a escala local, lo más frecuente será que la tendencia de evolución de los precios en esas ciudades destaque de modo sensible sobre las poblaciones de su entorno geográfico (ya sean en un rango más inmediato —comarca o provincia—, o más extenso —nacional—). Aunque no necesariamente han de ser las ciudades más caras —pero suelen serlo—, la variación de los precios en relación con las zonas geográficas más próximas será normalmente más acusada en momentos de subida, y más suave cuando se produzcan descensos.

A modo de ejemplo, y poniendo el foco en nuestras dos capitales globales y en su dinámica inmobiliaria en relación con el resto de las poblaciones españolas, podremos observar la gran incidencia que tienen las variaciones de precios en estas dos poblaciones sobre la evolución del precio medio a nivel nacional, autonómico o provincial.

De la siguiente tabla podremos deducir, a continuación, algunas cuestiones significativas en ese sentido:

PRECIOS VIVIENDA NUEVA				jun-17	dic-17	jun-18	dic-18	jun-19	dic-19	jun-20
PROVINCIA BCN CON CAPITAL			Valor (E/m2)	2.584	2.695	2.769	2.860	2.918	2.980	3.008
			Variación (%)	4,1%	6,2%	7,2%	6,2%	5,4%	4,2%	3,1%
PROVINCIA BCN SIN CAPITAL			Valor (E/m2)	1.993	2.035	2.066	2.117	2.134	2.160	2.177
			Variación (%)	1,1%	2,6%	3,7%	4,1%	3,3%	2,0%	2,0%

 

 

CCAA MADRID CON CAPITAL			Valor (E/m2)	2.543	2.632	2.714	2.789	2.860	2.936	2.964
			Variación (%)	3,8%	5,3%	6,7%	6,0%	5,4%	5,3%	3,6%
CCAA MADRID SIN CAPITAL			Valor (E/m2)	1.891	1.924	1.949	1.976	1.994	2.023	2.039
			Variación (%)	0,9%	2,1%	3,0%	2,7%	2,3%	2,4%	2,3%

 

 

NACIONAL CON MAD Y BCN			Valor (E/m2)	1.872	1.919	1.956	1.998	2.032	2.067	2.083
			Variación (%)	2,5%	3,6%	4,5%	4,1%	3,9%	3,5%	2,5%
NACIONAL SIN MAD Y BCN			Valor (E/m2)	1.600	1.624	1.642	1.666	1.684	1.703	1.713
			Variación (%)	1,2%	1,9%	2,6%	2,6%	2,6%	2,2%	1,7%

 

Se aprecia claramente la influencia de los precios de las dos capitales en los valores medios de las áreas geográficas que las incluyen. Así, en la provincia de Barcelona, el precio medio de la vivienda nueva en junio de 2020 pasa de 2.177 €/m² si no se incluye la capital a 3.008 €/m² cuando está incluida. Traducidas estas cifras a variaciones anuales, vemos que la incidencia de considerar o no a la ciudad de Barcelona en los promedios de precios provinciales, hace que la subida de precios sea 1,5 veces más alta en el primer caso.

Análogo efecto se observa en la Comunidad de Madrid, y también a nivel del promedio nacional, donde la influencia de ambas capitales hace que la subida de precios anual en junio de 2020 se incremente sensiblemente, según se consideren o no ambas capitales en el cómputo.

¿Es cierto, entonces, que el precio medio de la vivienda nueva en España ha subido el 2,3% en un año (el 3% si considerásemos sólo las 50 capitales de provincia)? Pues sí, matemáticamente es cierto, porque el cálculo es sólido y no se puede cuestionar. Pero la interpretación literal de esa información puede orientar a conclusiones no del todo ciertas, entre las que podría perfilarse nuevamente el fantasma de esa temida “burbuja”.

Una “burbuja” que no parece tal cuando vemos que, eliminando de la ecuación los datos de las dos ciudades españolas que “juegan en otra categoría”, el promedio de la subida de precios en el conjunto de las poblaciones no supera el 1,7%, una cantidad discreta, máxime si tenemos en cuenta que los valores unitarios de partida sobre los que se establece la evolución son bastante modestos tras la crisis sufrida entre los años 2008 y 2015. Sería preferible pensar que se pueden estar produciendo “ampollas locales” en las que los precios sí que suben de forma importante, pero eso no implica que la situación afecte a la totalidad del territorio, sino a ámbitos bastante reducidos.

Así mismo, hay que tomar en consideración que la incidencia en los mercados inmobiliarios locales de las dos ciudades globales no se limita a ellas mismas, sino que tiende a contagiar a las poblaciones de sus áreas de influencia, por el efecto centrífugo que sobre la población tienen los importantes aumentos que se registran en la capital. Eso hace que, también en las áreas metropolitanas, e incluso en poblaciones relativamente alejadas de los núcleos principales, se note el efecto de esa “globalidad”.

Incluso, habría que pensar en el efecto que la crisis económica de la COVID, que viene detrás de la sanitaria, pueda tener en los precios de esas dos ciudades globales de las que venimos hablando: ¿podrían bajar los precios en ellas? No es imposible, como ya se vio entre los años 2008 y 2014, pero tal vez no sea lo más probable, habida cuenta de que las crisis económicas por motivos sanitarios se resuelven generalmente en cuestión de meses (a partir de que sea posible una vacunación universal), no de años como la financiera sufrida en la década anterior. En ese momento, la economía comenzará a recuperar su tono, y la vivienda seguramente volverá a ser un bien escaso, y por tanto caro, más aún en esas ciudades que compiten en la liga mundial.

Así, y para concluir, indicar que el análisis de los números puros y duros debería acompañarse siempre de un estudio de los matices que determinados factores de casos particulares pueden introducir en el cálculo puramente matemático, que, considerado aisladamente, puede llevar a conclusiones no del todo realistas.

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