Ley de Costas y la valoración de la prórroga de concesiones

En el post anterior os hablábamos de que la nueva Ley de Costas proporciona mayor seguridad jurídica al sector hotelero, este hecho se hace evidente en las condiciones para ampliar las concesiones de los hoteles. En concreto, la nueva ley de costas pone solución a la inseguridad jurídica en la que se encontraban los titulares de concesiones administrativas que habían sido otorgadas con la anterior legislación y que, según la norma de 1988, habían de ser extinguidas en 2018 sin derecho a indemnización. Esta situación provocó una elevada incertidumbre y desconcierto en el sector hotelero.

 

En general, se prorrogan por un máximo de 75 años las concesiones de los hoteles. Sin embargo, en función de los usos, la resolución por la que se acuerde la prórroga podrá fijar un plazo de duración inferior, y prever, a su vez, prorrogas sucesivas dentro de dicho límite temporal.

El plazo de la prórroga se computará desde la fecha de la solicitud, con independencia del plazo que reste para la extinción de la concesión, salvo que se solicite dentro de los 6 meses previos a la extinción, en cuyo caso, el plazo computará desde la fecha de la extinción.

Las prórrogas solicitadas se otorgarán siempre que no se aprecien causas de caducidad del título vigente o se esté tramitando un procedimiento de caducidad del título. Tanto la prórroga de las concesiones o la constitución de otras nuevas, exigirá la acreditación de la sostenibilidad de la actividad a desarrollar. 

Para poder prorrogar las concesiones será necesario abordar inversiones que permitan dilatar la vida útil de las edificaciones, por tanto habitualmente será pieza clave el desarrollo de reformas. La realización de obras requerirá la presentación del proyecto básico formulado y con sujeción a las normas generales y específicas y técnicas que apruebe la Administración competente. Además, se habrán de adaptar al entorno y a la influencia de la posible regresión de la costa y deberán incluir medidas para la adaptación al cambio climático.

Por ello es necesario adjuntar un estudio económico-financiero que contendrá una relación de ingresos estimados, con tarifas a abonar por el público y, en su caso, descomposición de sus factores constitutivos como base para futuras revisiones. También se deberá aportar  en el estudio una relación de gastos, incluyendo los de proyectos y obras y los de cánones y tributos a satisfacer, así como los de conservación, consumos energéticos, de personal y otros necesarios para la explotación. Y por último, una evaluación de la rentabilidad neta, antes de impuestos.

Pago del canon

Las prórrogas de las concesiones estarán sujetas al pago del canon, que se determina en base a la ocupación o aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre.  Para ello se atribuirá al bien ocupado el mayor de los valores siguientes: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de cualquier tributo, el precio y la contraprestación o valor de adquisición declarados por sujetos pasivos aplicables a terrenos contiguos a sus zonas de servidumbre que tengan un aprovechamiento similar. Si no existiera un uso similar tomará la media de los valores utilizados para la determinación de los cánones  de concesiones en el término municipal. 

El importe resultante será incrementado con el importe medio estimado de los beneficios netos anuales, antes de impuestos, que será previsible obtener en la utilización del dominio público. Para ello se deberá facilitar los estudios económicos previsionales. Cuando se ocupen obras o instalaciones se sumará su valor material.

El cálculo del canon ha de realizarse atendiendo a las características del bien ocupado. En primer lugar se debería diferenciar si la superficie ocupada de suelo dispone de construcciones o instalaciones, y en caso afirmativo, su potencialidad para generar rentas.

Con frecuencia solo una pequeña parte de la parcela hotelera ocupa el dominio público, y en aquellas áreas solo se encuentran edificaciones o instalaciones secundarias, como jardines, piscinas, pistas deportivas dada la obligación a no ocupar la servidumbre de transito por la edificación y, por tanto, la inexistencia de construcción sobre el domínico público.

En el caso de inmuebles en los que el dominio público fuera ocupado por construcciones o edificaciones se debería atender al importe del valor de la superficie del terreno ocupado y el cose de ejecución de la obra que estrictamente se alcen en el dominio público. De igual forma, se deberá de analizar en detalle la atribución de rendimientos económicos a la parte del inmueble ubicado en el dominio público. Para ello se deberán atribuir los rendimientos económicos proporcionalmente al importe de las inversiones desarrolladas en una y otra zona, siempre que las edificaciones soporten unidades de negocio generadoras de rentas.

Por otro lado, la normativa también exige incorporar información contable para la adjudicación de prórrogas de las concesiones. La necesaria acreditación de la sostenibilidad de las obras e instalaciones requiere un desarrollo económico financiero que lo justifique. Es por ello por lo que las decisiones sobre los importes de las inversiones a realizar, su calendario y financiación, serán aspectos a considerar por su trascendencia posterior del pago del canon. No olvidemos que se trata de terrenos e instalaciones en primera línea de playa  en las que los valores inmobiliarios suelen situarse en los niveles más altos de su entorno y su inadecuada determinación conlleva posibles excesos de pago del canon. Esto penalizaría la actividad económica a lo largo de todo el plazo concesional.

Es de máximo interés el análisis de las inversiones futuras para que el canon concesional no comprometa la rentabilidad  del negocio hotelero.