Literatura y Tasación, Ítalo Calvino y la Valoración Inmobiliaria 1ª parte

En la novela “La especulación inmobiliaria” de Ítalo Calvino (Siruela, 2010, traducción de Ángel Sánchez-Gijón) hay dos capítulos que bien podrían impartirse en cualquier curso de formación de tasadores o que servirían a cualquier desconocedor de la valoración inmobiliaria para realizar un primer acercamiento al sector.

 

En el capítulo VIII encontramos a los hermanos Anfossi, enfrascados en una conversación: Quinto, hermano mayor, promueve la idea de vender parte del terreno en el que se ubica la vivienda familiar a un constructor local, Caisotti, para destinarlo a la construcción de viviendas. Quinto explica a Ampelio, su hermano menor, que “tiene un plan”. Por las descripciones dadas en capítulos anteriores, nos encontraríamos ante una parcela en pendiente.  El lote que se ubica a menor cota es la porción que han acordado vender a Caisotti. Quinto se da cuenta de que la ley (el planeamiento municipal) no permite construir una vivienda junto a otra, por lo que otro lote de superficie similar y ubicado junto al primero quedaría sin valor.

 

¿Pero, cómo se explica que un terreno no tiene valor? Ítalo Calvino consigue que Quinto formule lo que denominará “razonamiento algebraico”, aparentemente complejo, ya que lo lleva “rumiando varios días” pero que su hermano Ampelio entiende sin problemas: “...una construcción en el terreno A excluye cualquier posibilidad de venta o construcción en el terreno B. Si nosotros vendemos a Caisotti el terreno A por su valor de solar edificable X, privamos al terreno B de su valor de solar edificable Y...”

 

En este párrafo encontramos varios elementos clave:

• En primer lugar, pretenden vender el terreno A por su valor. Desconocemos si han alcanzado este acuerdo con el comprador o, si por contra, desconocen el hecho de que valor y precio no tienen por qué confundirse. Una primera lección que deberían haber conocido los hermanos.

 

• Después, el valor tanto del terreno A como del terreno B depende de su cualidad de edificable. Perdida esta cualidad, se pierde el valor que están buscando para la venta.

 

• Por último, acaban de definir el marco principal para que se dé un encargo de tasación: un cliente concreto (los hermanos) con una finalidad (en este caso, asesoramiento de valor de mercado) en una fecha determinada.

 

Avanzando en la lectura del capítulo, Ítalo Calvino nos introducirá sutilmente, mediante las palabras de Ampelio, el concepto de Método Residual de cálculo del valor. Los hermanos se plantean el número de apartamentos que se podrían construir, las rentas anuales, el pago de impuestos... ¡No lo hacen nada mal! 

 

Sin embargo, como veremos a lo largo de la novela, parece que los plazos de tiempo reales en la obra son más largos de los estimados por ellos, ya que las licencias tardan más en ser concedidas, etc. Factores que sin duda hubieran necesitado tener en cuenta para corregir el valor que habían estimado para los solares.

 

Afortunadamente para los lectores, los hermanos Anfossi no solicitan una tasación a un técnico independiente para su asesoramiento, lo que nos hubiera privado del disfrute de este intenso retrato social de una Italia de finales de los años cincuenta a los ojos de Ítalo Calvino.