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Almacenar Talento y Emprender con Espíritu de Entrega WIRES (Women In Real Estate) convocó, el pasado 28 de junio en el Salón Internacional de la Logística en Barcelona, un potente panel de expertos en el sector de la logística para debatir sobre los retos y las claves de la transformación del sector. Además de un análisis sobre si la demanda actual es sostenible en el tiempo, se debatieron diversos asuntos que hoy son #trendingTopic en el sector.

 

En la jornada, también surgieron argumentos interesantes, como las prioridades de los nuevos usuarios y las tendencias que estos nuevos usuarios demandan en la tipología de los inmuebles logísticos. Al hilo de esto, surgió la importancia que ha cobrado la sostenibilidad, y de cómo la exigencia de edificios sostenibles por parte de los usuarios ha devenido en implantación de medidas y en la obtención de certificaciones homologadas. Inevitablemente, el e-commerce y su irrupción en la logística, sus expectativas de desarrollo, y el modo en que éste afecta a la transformación del sector (vuelta al stock, last mile, logística inversa...)

Moderadas por Vanesa Marquina, Senior Managing Partner en Tasinsa, y miembro de WIRES, estuvieron debatiendo en el SIL de Barcelona, Jaqueline Rosado, Director Property Management en VGP,  también socia de WIRES, como representante de la promoción de parques industriales; Emilia Bocan, Head of Urban Logistics, Spain de P3 Logistic Parks dando voz a los propietarios de parques logísticos;  Víctor Estrada, Owner de Estrada & Partners,  como consultor inmobiliario experto en parques logísticos e industriales; Ángel Moreno, presidente de NAPISA, constructor y promotor de parques logísticos y Pere Roca, Director General de DistriCenter , operador logístico, representando al usuario final. 

Más suelo y menos papeleo

Aunque hay excepciones y, como es lógico, no estamos hablando de un mercado uniforme, si pudiéramos encontrar un denominador común en la situación de la oferta y la demanda, éste sería la escasez de suelo disponible aunque, insistimos, con excepciones. Madrid, por ejemplo, dispone de un cierto equilibrio, y aunque la situación podría ser mejor, por lo menos hay suelo disponible para la demanda de nuevos proyectos logísticos. La situación es exactamente la contraria en mercados como Barcelona o el País Vasco, donde, literalmente, no hay suelo. En Valencia, la provincia de Zaragoza o  Málaga, vemos una situación de un cierto equilibrio de oferta y demanda y en el resto de España, en general, hay que trabajar en una situación de escasez de suelo.

El usuario, lógicamente, vive esta situación de escasez con verdadero sufrimiento por la incapacidad que supone para afrontar nuevos proyectos y, por la derivada evidente e inevitable: precios demasiado elevados, debido a la escasez de suelo disponible. Poco suelo, caro suelo.

En cuanto a la calidad de ese suelo, o más bien, cómo se adapta ese suelo a las necesidades (cambiantes) de los operadores, debemos distinguir claramente entre el suelo disponible en los parques ya existentes (para reaprovechamiento o  para rehabilitación) y los parques de nueva construcción.

En los parques ya existentes, diseñados con conceptos, lógicamente, hoy superados, pensados para un sector logístico completamente distinto, nos encontramos con muy serios problemas para afrontar la rehabilitación, casi rediseño, necesarios para hacerlos operativos en la logística de hoy. Muchos de esos problemas vienen dados por las regulaciones de las administraciones, permisos y normativas, que son exasperantemente lentas para las necesidades de la empresa de hoy. En términos generales, en las naves construidas en otro tiempo (aunque hablemos de solo 20 años) con otro concepto, la rehabilitación es inviable, por demasiado costosa, y por problemas de rentabilidad. Si se trata de parques aún no ejecutados, podemos esperar, a costa del cambio de urbanización, una cierta rehabilitación… dependiendo siempre de la diligencia de las diferentes administraciones públicas.

Los parques de nueva construcción, sin embargo, satisfacen de sobra la demanda de los usuarios y operadores logísticos. Los nuevos parques están perfectamente dotados tecnológicamente para afrontar los nuevos retos, son sostenibles, Smart Buildings… y disponen alrededor de servicios para trabajadores y partners: pistas deportivas, restauración, zonas de descanso, comercio…

Flexibilidad logística; inmovilismo administrativo

Que las prioridades del usuario han cambiado, es una obviedad: hay una contradicción entre lo que teóricamente se desea (grandes alturas, para rentabilizar el metro cuadrado) con la cruda realidad: es más práctica una nave extensa y de una sola altura. Los clientes b2b piden por palets, pero un cliente de b2c es normal que pida una unidad y, como demuestra la experiencia (Amazon), se necesita una mayor superficie para tener mejor acceso al producto en pedidos unitarios. El material se redistribuye de forma distinta. Se necesita más superficie de suelo y una gran capacidad de conversión, porque la mayoría de las empresas operan en ambos modos, online y offline, combinando todo tipo de clientes (institucionales y particulares) que hacen grandes pedidos…  y también un tornillo.

Un cambio importante, sin duda, es la seguridad y la comodidad para trabajadores y trabajadores de partners. Ofrecer servicios y facilities, por ejemplo, para los transportistas: un lugar para descansar, para relajarse, para reponer fuerzas… Pero está claro que el gran cambio es la flexibilidad y la capacidad de adaptarse a las nuevas situaciones.

La infraestructura no es para tenerla, sino para usarla, por lo que el usuario reclama del propietario y del promotor compartir el peso de la cadena generación de valor. Pero, ¿cómo? Básicamente con adaptabilidad a las nuevas necesidades, y con infraestructuras flexibles y bien equipadas: inmuebles inteligentes que rebosen tecnología y sostenibilidad.

Un inmueble que se construye hoy no carece de puntos de recarga, placas solares, aireadores de agua, sistemas DALI (Digital Addresable Lighting Interface) para una gestión de la iluminación eficiente… Las naves más sostenibles son naves en gran altura, con sistemas de evacuación sifónicos, instalaciones con huella neutra de carbono, agrojardinería compatible con el entorno, elementos comunes para la defensa antiincendios…

Desde el punto de vista del promotor/constructor, todos estos cambios afectan a la tipología de los inmuebles. Se desean edificios periurbanos, cercanos al centro, inteligentes y sostenibles… pero que todo eso no se repercuta en la renta, lo cual es filosóficamente imposible; además, se desean edificios logísticos en varias plantas, cosa que hoy no es factible por las normativas que, a día de hoy, son mucho más obsoletas que los edificios. El sector del e-commerce pide adaptación fulgurante y ágil, pero la administración nos ofrece burocracia retardante. Es tan cambiante el panorama que es difícil definir una tipología a largo plazo, y la construcción pide ser pensada a largo plazo; además el trabajar con márgenes cada vez más bajos y con mayor presión administrativa, hacen difícil la supervivencia.

El gran problema no está en la relación entre promotores, constructores, operadores y usuarios, los distintos actores del logístico, sino en las administraciones y las suministradoras: no es admisible que en pleno siglo XXI se demore años una licencia de obras, un permiso o el suministro eléctrico. Se necesitan buenos accesos e infraestructuras y que los ayuntamientos entiendan que un parque logístico en su término significa prosperidad, empleo y riqueza para toda la zona… incluidas las propias administraciones, con mayor recaudación de impuestos por múltiples vías.

El logístico afronta sus grandes retos sin despeinarse: con adaptabilidad, porque de los nuevos tiempos y los cambios que se vislumbran, hemos visto solo la punta del iceberg y el cambio va a ser absoluto; y con especialización, porque para llegar a la excelencia en la relación entre constructor y usuario, quizás sea necesario menos garantismo y poner más énfasis en el equilibrio.



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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