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SOCIEDAD DE TASACION
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valoracion inmobiliaria uso del edificio

  El mayor y mejor uso es un principio que sustenta toda valoración inmobiliaria. Según la Orden ECO 805/2003 «el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al  económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas  intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor».

En edificios y elementos de edificios, este principio se reconoce habitualmente con claridad; éste es el motivo por el que se construyen edificios con usos, intensidades edificatorias y programas casi idénticos, así, por ejemplo, los edificios de viviendas en bloque con plantas altas destinadas a viviendas;  los bajos comerciales, si la ubicación tiene interés comercial, y las plantas sótano destinadas a aparcamientos y trasteros.

Esta solución resulta de la acomodación de la oferta a la demanda en la que los promotores y proyectistas coinciden en el resultado que permite construir edificios con los mayores índices de éxito comercial. 

Cuando un terreno se destina a la construcción de un edificio destinado a albergar una actividad económica, las pautas habituales del  comportamiento del mercado inmobiliario son válidas, dada las limitaciones de uso. 

Según lo anterior se concluye que el valor del terreno depende del inmueble que se construya y la actividad económica que se implante.

Es frecuente que sobre un mismo terreno diferentes empresarios o promotores proyecten la construcción de inmuebles y modelos de negocio diferentes. El caso más común lo encontramos en terrenos con calificación urbanística hotelera, que pueden albergar hoteles de diferentes características. Aún cuando en todos los casos la edificación agote la edificabilidad máxima, el inmueble resultante puede tener diferente número de habitaciones, tamaño y diferentes capacidades , además de equipamientos muy dispares, salones, restaurantes, spa, discotecas, garajes, e incluso aún coincidiendo en algunos de estas áreas, pueden tener dimensiones muy diferentes.

En cuanto a su actividad, es también frecuente que convivan diferentes categorías hoteleras, regímenes de gestión y/o cesión, precios, etc.

Si el análisis se realiza sobre un terreno con una calificación urbanística aun más restrictiva, enfocado a la construcción de un único uso, la decisión del empresario o promotor toma aún mayor protagonismo. 

Por ello, es imprescindible contemplar la decisión del promotor a la hora de determinar el valor del terreno, puesto que no es posible definir el mayor y mejor uso dentro del ámbito de la actuación de un tasador.

En estos casos es necesario que el promotor defina el modelo de negocio, su gestión y las características básicas del inmueble en el que pretende llevar a cabo su actividad económica.

  • Como documentación básica, entre otras, se encuentran: 
  • Un anteproyecto y/o proyecto básico, en el que se detalle la edificación, los usos y superficies, así como las calidades constructivas y sus instalaciones.
  • Un estudio de implantación con la cuantificación de la inversión y su escenario temporal.
  • Un estudio de viabilidad económica en el que se detalle la estructura de negocio, la gestión económica, los ingresos, los gastos y otros costes operativos, cuantificando todos ellos hasta alcanzar la fase consolidada.
  • La documentación básica restante necesaria para la tasación inmobiliaria. 

Con esta información referida al inmueble y a la actividad económica del mismo, se  posibilita la valoración del terreno conforme a los requisitos de la Orden ECO 805/2003.

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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