Normativa ECO para la Tasación Inmobiliaria

Cada vez con más frecuencia, y más en una cultura inmobiliaria como la nuestra, en la que la compra de la casa y la hipoteca son casi parte de nuestro ADN, oímos hablar de la normativa, o la tasación ECO, en operaciones de compra de inmuebles. En este artículo, trataremos de explicar de una forma sencilla y entendible en qué consiste la normativa ECO 805-2003, que da lugar a las “tasaciones ECO”, su importancia y trascendencia a la hora de formalizar la hipoteca, que es, no lo olvidemos, en muchos casos, la operación de mayor importancia económica que hacemos en nuestra vida.

Básicamente…

La normativa ECO 805-2003 es una orden del Ministerio de Economía en la que se establecen con claridad las normas a las que atenerse a la hora de realizar el cálculo del Valor de Tasación de Bienes Inmuebles. Así mismo, establece y garantiza los derechos de las partes en este contexto, y también fija los criterios para la elaboración de los informes y certificados necesarios para formalizar estas operaciones con inmuebles.

Entre otras cosas, esto supone que este tipo de tasaciones sólo puedan ser emitidas por técnicos legalmente capacitados y responsables, y que sólo las sociedades de tasación inscritas y homologadas en el Banco de España, como ST Sociedad de Tasación pueden realizar estas tasaciones hipotecarias con valor oficial o ECO.

Seguridad jurídica y garantías

Desde el año 1909, en que se promulgó la primera Ley Hipotecaria, se han venido sucediendo diversas leyes, reglamentos y normas -de las que la ECO 805-2003 es la más reciente-, todas ellas encaminadas a mejorar la seguridad técnica y jurídica de todos los procesos vinculados con una hipoteca. Concretamente, la ECO hace especial hincapié en la calidad de la tasación, y eso no es algo etéreo, ni tampoco un divertimento por puro placer perfeccionista, sino que se traduce en una mayor y mejor protección de los intereses de todos los implicados en el proceso hipotecario: inversores, compradores, vendedores o asegurados. 

A este respecto, y en aras de esa mayor seguridad jurídica y transparencia, es importante señalar que la Orden ECO 805 únicamente especifica las condiciones de conocimientos y titulación que debe cumplir cualquier profesional que elabore una tasación, según la finalidad y las características del inmueble a tasar, sin que haya ninguna disposición subjetiva encaminada a la designación del profesional.

Aunque su redacción y publicación es del año 2003, ha sido actualizada en diversas ocasiones desde entonces mediante modificaciones puntuales, y también se han promulgado otras disposiciones relacionadas con el Mercado Hipotecario y con las Sociedades de Tasación (Correcciones a la ECO 805 en 2003, 2007 y 2008, Ley Hipotecaria en 2007, Reglamento del mercado hipotecario en 2009…), todas ellas encaminadas a mejorar la transparencia y la seguridad jurídica del sector.

Tres motivos

Fueron varias las causas que hicieron necesaria en su momento la aparición de la Orden ECO 805-2003, y las podríamos resumir en tres:

a) La adecuación terminológica. En 2003, en el ámbito europeo se tendía a diferenciar el valor de tasación (el valor en un momento del tiempo, la “fotografía”) y el valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo, el “vídeo”). En las normas vigentes en aquel momento en España, el valor de tasación -como base a adoptar para el cálculo de la hipoteca- quedaba claramente definido, vinculado al menor de un conjunto de valores que la norma especificaba, para los que establecía métodos de cálculo y definiciones precisas. La obligación de utilizar una metodología estricta, prudente y rigurosa, conducía al cálculo de un valor de tasación en muchos casos equiparable al valor hipotecario. En 2003, se introdujo en la Orden un nuevo concepto que subsanaba ese problema: El ajuste hipotecario. Con él, ya no es necesario hacer que la foto inicial (al inicio de la hipoteca) se haga pensando en la que previsiblemente habrá al final del vídeo (el final de la hipoteca), ni que refleje los posibles deterioros de la garantía. No se cambia ninguno de los métodos de trabajo y cálculo existentes hasta entonces, pero mediante el ajuste hipotecario se transforma el valor de tasación (foto), que se da en el informe, en un valor hipotecario (video), que también se da en el informe. Como se puede ver, no se trató de una ruptura, sino más bien de un ajuste aclaratorio con más voluntad continuista que rompedor. Una cuestión de Orden, en definitiva. 

b) La adaptación a toda la legislación aprobada desde el Real Decreto 685/1982 del cálculo del valor de tasación y su formalización: en esos años varias normas, leyes y decretos, así como la entrada en vigor del Euro habían ido introduciendo modificaciones que convenía recopilar y normalizar.

c) La introducción de las mejoras de tipo técnico y formal fruto de la experiencia en la aplicación práctica de la normativa anterior, tanto por parte de los organismos supervisores como de las entidades y de las sociedades y servicios de tasación.

Cuatro títulos

La Orden, como todo documento legislativo, es una especie de alud de artículos, disposiciones adicionales, transitorias, derogatorias y finales. Abstrayéndonos de todas las disposiciones satélites (no porque no sean importantes, sino por su contenido puramente jurídico), el cuerpo principal se articula en cuatro títulos claramente definidos por los temas que tratan:

• El Título I delimita el terreno de juego. Contiene las disposiciones generales: el ámbito, principios y definiciones, comprobaciones mínimas y documentación imprescindible, condicionantes y advertencias, tanto generales como específicas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el ámbito técnico como en el formal.
• El Título II se desarrolla con las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasación de los distintos objetos de valoración y para las distintas finalidades. Se regulan los distintos métodos técnicos de cálculo y cuáles deben ser contemplados en cada caso, en función de las características del inmueble y la finalidad del informe. Todo basado en la prudencia y la sostenibilidad temporal para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo.
• El Título III se centra en las formas, y contiene las disposiciones formales que deben cumplir el informe y certificado de tasación. Para ello se establece una única estructura con una serie de apartados mínimos que el tasador tendrá que cumplimentar de acuerdo con el objeto de la valoración. Este grupo de artículos está fuertemente marcado por el principio de transparencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador, deberán estar siempre disponibles para la supervisión de la autoridad que lo requiera.
• El Titulo IV determina las condiciones que deben cumplirse para otras finalidades, como la valoración para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, o la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.

En resumen, la normativa ECO para la Tasación Inmobiliaria es el instrumento que tienen las instancias del Estado, para acotar el ámbito de actuación de los distintos profesionales, empresas e instituciones, y obtener los niveles de seguridad, transparencia y garantía deseables en todos los ámbitos, y con mayor motivo todavía en un sector tan crítico como el inmobiliario.