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¡¡¡¡Oooooops!!!!! Otro cambio legislativo más en este año plagado de ellos. Un anteproyecto de Ley por el que se modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos ( Ley 29, de 24 de noviembre, LAU ) con casi 20 años de antigüedad y también a la de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero). Esta modificación de la LAU ha generado evidentemente gran incertidumbre en general, pero muy en particular entre caseros e inquilinos, sobre cómo este cambio les afectará.

Este texto legal todavía no está en vigor y aún no se sabe la fecha definitiva de su aprobación, por lo que este nuevo proyecto puede hasta entonces sufrir muchas modificaciones dependiendo del proceso para su aprobación (Proyecto de Ley o Decreto-Ley). En todo caso, el objeto de esta nueva regulación persigue, en líneas generales, fomentar el alquiler a través de medidas que afectan tanto al casero como al inquilino:

Breve desarrollo y orientación de las principales novedades que creemos nos pueden afectar en nuestras valoraciones, de este texto legal en la parte relativa a vivienda de primera residencia:


Nueva ley de arrandamiento


    1.-RENTA MENSUAL.
  • Según la LAU´94 , se actualizará año a año en base al IPC.
  • Proyecto de Ley, será un acuerdo entre partes e incluso se podrá aplicar al pago de la misma las mejoras acordadas y realizadas por el inquilino.
  • 2.- DURACIÓN DEL CONTRATO:
  • Según la LAU´94 , la duración forzosa es de 5 años y la prórroga tácita es de 3 años.
  • Proyecto de Ley, la duración se reduce a 3 años y a 1 año la de la prórroga tácita. La actualización de las fianzas se ajustará al nuevo plazo de 3 años.
  • 3.- OPCIÓN DE COMPRA PREFERENCIAL
  • Según la LAU´94, es un derecho preferencial del inquilino si la casa se pone en venta.
  • Proyecto de Ley, se podrá pactar la renuncia de este derecho por parte del inquilino.
  • 4.- ABANDONO DE LA VIVIENDA
  • Según la LAU´94, en los contratos de 5 años el inquilino puede desistir avisando con el preaviso indicado en el contrato antes de acabar la anualidad. En los contratos de menos de 5 años el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada.
  • Proyecto de Ley, el inquilino podrá desistir siempre que lo comunique con una antelación mínima de 1 mes. 5.- RECUPERACIÓN DE LA VIVIENDA ALQUILADA
  • Según la LAU´94, el propietario sólo puede recuperar la vivienda si es para residencia habitual suya o de un familiar directo cuando se haya pactado en el contrato.
  • Proyecto de ley, el dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vivienda como permanente o habitual para sí, familiares de 1º grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad, con un preaviso de 2 meses, sin necesidad de tener que pactarlo. Lo que puede generar cierta inseguridad en el arrendatario que puede verse "desalojado" mientras que para el propietario le da la posibilidad de sacar su vivienda al mercado y recuperarla, sin tener que esperar a plazos demasiado largos, en caso de necesidad.
  • 6.- En caso de IMPAGO se puede producir el DESAHUCIO EXPRES:
  • Según la LAU´94, hay que denunciar el impago y obtener una sentencia para resolver el desahucio. El pago de la deuda es posible hasta el último momento para impedir el desahucio. El proceso puede ser eterno por los atascos de los juzgados y la burocracia que conlleva.
  • Proyecto de ley, intenta reducir la burocracia y agilizar el proceso sin más exigencias para el arrendador que un requerimiento notarial o judicial previo y sin necesidad de sentencia. Acto seguido se podrá ordenar la restitución del inmueble al propietario. Se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague o alegue las razones que justifiquen el impago.
  • 7.- MEDIDAS EN EL ÁMBITO FISCAL, entre las que cabe destacar:
  • Se reducirá de siete a tres años el plazo exigido para que los bienes inmuebles promovidos por las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis) se mantenga en arrendamiento, se limitarán las obligaciones de distribución de beneficios y se reducirá el capital social mínimo requerido para constituir este tipo de sociedades, que tributarán en función de los resultados de cada ejercicio.
  • 8.- SEGURIDAD JURÍDICA:
  • Según la LAU´94, quien compra una vivienda alquilada debe respetar el contrato de arrendamiento en vigor hasta, al menos, el 5ª año.
  • Proyecto de ley, sólo habrá obligación de mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad. La inscripción es voluntaria y lo que pretende es dotar a los contratos de mayor seguridad jurídica.
  • 9.- TRANSITORIEDAD
  • De entrada parece que respetará la coexistencia de los contratos ya vigentes a su entrada en vigor. Por lo que en principio no parece que tenga efectos retroactivos y sólo se aplicará a los futuros contratos.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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