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SOCIEDAD DE TASACION
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El Índice de Confianza Inmobiliario apunta un cambio de tendencia y registra el mayor descenso trimestral desde el inicio de la serie en 2012. El Informe del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación, desvela también que la evolución de los precios de vivienda continúa al alza en el segundo semestre de 201 9, al igual que mejoran otros indicadores propios de Sociedad de Tasación que pueden consultarse en este informe, salvo el mencionado de la confianza.

El Índice de Confianza Inmobiliario[i], es uno de los indicadores propios del Informe trimestral de Tendencias del Sector Inmobiliario (cuya última edición puede descargarse aquí, o haciendo clic en la imagen), que nos da una idea de por dónde van los tiros en el inmobiliario español. En este último informe, este índice sufre una caída de casi 4 puntos, situándose en los 51.9 puntos (en el anterior la confianza se situaba en los 55.8 puntos). Lo significativo de este dato es que confirma la tendencia al desplome de la confianza que, desde junio de 2018 (que se situaba en 58.5puntos) ha caído 6,6 puntos.

 Sin embargo, otros indicadores, más objetivables, no tienen la misma tendencia. Así, el valor medio de la vivienda en España se sitúa en 1.637 €/m2 en junio de 2019, certificando un incremento del 4,2% respecto a junio de 2018, y una variación del 1,5% comparándolo con diciembre de 2018. En el mismo sentido, es decir, evolucionando positivamente, el índice de esfuerzo se sitúa en 7,3 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio en España, alrededor de un mes menos que en el tercer trimestre de 2018.

Siguiendo en esa línea, aumenta la capacidad de endeudamiento de los españoles según las mediciones del tercer trimestre del 19, para acceder a una vivienda, y el Índice de Accesibilidad, otro de los indicadores propios de ST Sociedad de Tasación más interesantes, en 106 puntos en el tercer trimestre de 2019, lo que significa una subida de 6 puntos por encima del mismo periodo en 2018.

El otro indicador que sube, si bien moderadamente, y geográficamente de forma irregular, como veremos más adelante, es la rentabilidad media del alquiler que se sitúa en este trimestre en un interesante 7,71%, lo que significa que en este último año, este indicador ha experimentado un incremento del 0,7% .

 Suben los precios, la vivienda se hace, sin embargo más accesible, aumentando incluso la capacidad de pedir financiación de los ciudadanos, pero baja la confianza. Veamos por qué.

¿Una cuestión de confianza?

Si el mercado, en términos generales, y el inmobiliario, en particular, es una cuestión de confianza, Índice de Confianza Inmobiliario realizado por Sociedad de Tasación nos indica, leyendo entre las líneas de su serie histórica, un cambio de tendencia clarísimo, con una confianza que tiende a bajar, sin alarmismo, pero de forma concluyente. Si tenemos en cuenta, además, la metodología de este indicador, las opiniones de los profesionales independientes colaboradores de la compañía, entenderemos perfectamente que el índice de confianza expresa, quizá como ningún otro indicador, el estado de ánimo de un sector que, como bien sabemos, anda con pies de plomo desde que el estallido de la burbuja apoyara los pies del sector no ya en el suelo, sino en los cimientos de la economía del país.

Vistos los datos, el descenso que se detecta es el mayor desde que empieza la serie histórica, en 2012, como se puede apreciar mirando el gráfico. Además de ser el “peor” trimestre, en términos de descenso, la gráfica también refleja la confirmación del cambio de tendencia.

Si miramos el dato de confianza por comunidades autónomas, se observa que la confianza baja de una manera más o menos uniforme en todas ellas. La diferencia de confianza entre comunidades no es abismal, si bien entre la que presenta un dato más bajo (Castilla y León, con 47,5) y la que muestra una mayor confianza (Asturias, con 57,5) es de 10 puntos brutos.

Precios: sigue la alegría

Como decíamos antes, este Informe de Tendencias nos ofrece otros datos en los que merece la pena detenerse y reflexionar: el precio medio de la vivienda en España experimentó un incremento del 4,2 % de promedio anual en junio de 2019, situándose en 1.637€/m2, un aumento de 1,5% con respecto al año anterior.

En este aumento, por provincias, Madrid registra el mayor crecimiento (10,5%), seguida de Baleares (9,2%) y Málaga ( 7,3%). Lugo con un -1,6% y León con un -0,5% presentan cifras negativa. Sin embargo, es en Barcelona (2.688 €/m2) donde encontramos el precio medio más elevado, seguida de cerca por Madrid (2.522 €/m2); los más bajos se dan en Lugo (866 €/m2) y Badajoz (880 €/m2).

En las capitales de provincia, el comportamiento de los precios en Las Dos Grandes ha sido variopinto: en Barcelona el ritmo es de progresiva contención (8,9% en diciembre de 2018, y 7% en junio de 2019), mientras Madrid aumenta su velocidad de crecimiento: del 9% a diciembre de 2018 al 10,5% a junio de 2019. La misma tendencia la encontramos en otras 2 importantes capitales: Palma de Mallorca retiene su crecimiento (del 10,7% al 9,2%), y Málaga acelera su progresión (de 6,7% a 7,3%).

En el resto de las capitales, las variaciones son en general discretas, destacando dos casos de ligera reducción de valor: Lugo, -1,6% y León, -0,5%

Lo (mucho) que cuesta acceder a una vivienda

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario[ii] no presenta en esta edición cambios significativos, manteniéndose en el trimestre en 7’3 años, pero mejorando una décima respecto a 2018 (7'4 años)

En este indicador, que se calcula por comunidad autónoma, Baleares continúa siendo la comunidad donde son necesarios más años de sueldo para afrontar el pago de una vivienda (15,8 años), mientras La Rioja, con 4,8 años de sueldo íntegro, y de Murcia con 4,9 años, son las regiones donde resulta menos gravoso el acceso a la vivienda.

Junto a ese Índice de Esfuerzo, es importante conocer la capacidad de endeudamiento de los ciudadanos para adquirir una vivienda. Este indicador, también exclusivo de ST Sociedad de Tasación es el conocido como el Índice de Accesibilidad[iii] que, este trimestre, mejora ligeramente en el tercer trimestre del año.

Si consideramos que 100 puntos significa una capacidad de endeudamiento suficiente, la media de España en esta edición es de 106 puntos, 6 puntos mejor que el año anterior. Por comunidades autónomas, las que tienen los precios más altos, Madrid con 95, Cataluña con 92 y sobre todo Baleares con ¡50 puntos!, presentan los niveles de accesibilidad más bajos, es decir, son los lugares donde el acceso a la vivienda, donde comprarse una casa, es más complicado.

Alquilar, cada vez más rentable (según dónde)

El del alquiler es un mercado que, con los cambios sociales y los nuevos usos de la vivienda, sobre todo en las ciudades, cada año se pone más interesante. Desde 2017, Sociedad de Tasación incorpora a su Informe de Tendencias el Análisis de Rentabilidad del Alquiler por provincias. El Informe, que incluye indicadores de rentabilidad del alquiler, está desarrollado por el socio tecnológico de ST Sociedad de Tasación  Urban Data Analytics (uDA), estudia el mercado residencial, para predecir tendencias y conocer al detalle el comportamiento del mercado del alquiler.

Hoy, la rentabilidad media del alquiler alcanza el 7,71 % en el tercer trimestre de 2019, lo que supone un crecimiento anual del 0,7 respecto al tercer trimestre de 2018. Por provincias, destaca el crecimiento de la rentabilidad en La Coruña, con un 12,2% y Granada con un 7,9 %. Por el contrario, destaca el caso de Gerona, que presentan una variación anual negativa de 6,5 del rendimiento de los alquileres, así como Madrid que, penalizada por el ascenso un poco enloquecido de los precios, ve cómo la rentabilidad decrece un 4,7%.

La compra destinada al alquiler sigue siendo una opción de atractiva, con Granada y Málaga presentando la mejor rentabilidad del alquiler y menor riesgo. 


[1] El Índice de Confianza Inmobiliario se construye a partir de la opinión de 548 miembros de Sociedad de Tasación y profesionales independientes (tasadores) sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional
[1] El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. Este indicador se calcula a nivel de Comunidad Autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.  
[1] El Índice de Accesibilidad estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial, a partir de los cuales se deduce el importe máximo del salario a dedicar a la financiación hipotecaria


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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