Por qué la Tasación Hipotecaria se llama “hipotecaria” y no “oficial”

Ni oficial, ni oficiosa: hipotecaria

Es algo muy extendido: cuando alguien quiere un documento que tenga un valor real, que sirva para lo que dice que sirve, la tentación es llamarlo “oficial”. Pero, en rigor, sólo puede llamarse oficial algo que tenga su origen en un organismo público. Y como, de momento, no hay organismos públicos que se dediquen a tasar inmuebles con la finalidad de que un comprador pueda solicitar financiación a la entidad financiera de su elección, no hay tasaciones de este tipo que puedan llamarse oficiales.

A su vez, existen las tasaciones o valoraciones emitidas por la iniciativa privada, y dentro de estas, las hay que son simplemente “la opinión de un profesional” más o menos contrastada, que servirán, como mucho como orientación en una negociación, y las hay emitidas por sociedades de tasación  homologadas y autorizadas por el Banco de España y el Ministerio que se ocupe de los asuntos de Vivienda (Fomento, Obras Públicas, Vivienda…) que sirven para solicitar financiación a las entidades financieras. Estas tasaciones, son las que mucha gente llama –erróneamente- oficiales y son, en realidad, las Tasaciones Hipotecarias.

De momento, quédate con esto: la tasación de un inmueble que sirve para que el banco conceda la ansiada hipoteca se llama, como es natural, Tasación Hipotecaria. La experiencia, en ST Sociedad de Tasación, nos dice que también, en algunos casos, sobre todo si el objeto de la tasación no es directamente solicitar financiación, (para algún tipo de inventario, por ejemplo) también puede calificarse como Tasación Inmobiliaria

En cualquiera de los dos casos (Tasación Hipotecaria o Inmobiliaria) en ST Sociedad de Tasación se trata de documentos emitidos por la empresa decana del sector de la tasación en España, elaborados por tasadores reconocidos y homologados por el Banco de España y sería lo más homologable a la idea de oficial que tiene el ciudadano común.

Una tasación hipotecaria es realizada por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley.

Finalidad, valor y precio

La tasación hipotecaria, por lo general, tiene la finalidad de servir de garantía para el préstamo hipotecario, pero sabiendo que es completamente independiente del importe por el cuál se realiza el préstamo hipotecario, la transacción económica de compra-venta o el devengo de impuestos que la misma suponga.

La tasación refleja el valor que esa vivienda -o cualquier otro bien inmobiliario- en concreto (y no una de parecida ubicación y características) tiene en un momento y un lugar determinado y en ese valor influyen multitud de factores[i] que se han tenido en cuenta, repetimos, para esa vivienda concreta.

El valor de ese inmueble no es el montante de la hipoteca, puesto que los bancos, que suelen prestar un máximo del 80% del valor de tasación, haciendo su propia valoración de riesgos y su interés comercial, prestarán en función de la solvencia del solicitante con un límite, normalmente, del 80% del valor que refleje la Tasación Hipotecaria.

Luego está el precio que es un concepto distinto al del valor. El valor es un dato objetivo, una suma a la que se llega después de una serie de operaciones mensurables y mediciones objetivables. El precio es un punto de encuentro entre las pretensiones del vendedor y la disposición del comprador.

¿Quién necesita una tasación hipotecaria?

Todos, en algún momento de nuestras vidas, necesitamos una tasación. Las empresas, por ejemplo, si tienen activos inmobiliarios y necesitan un préstamo hipotecario, refinanciar su deuda o realizar un arrendamiento (leasing inmobiliario).

También pueden necesitarla  las Entidades Financieras para revisar las garantías reales tomadas como cobertura de préstamos hipotecarios concedidos y actualizar su cartera de activos.

Y, cómo no,  los particulares, usted y yo, cuando solicitamos un préstamo hipotecario para la adquisición de un inmueble: vivienda, local, terreno, finca, garage, etc.

Al solicitar una hipoteca, tenemos derecho a presentar al banco la tasación del inmueble que queremos adquirir y que nos haya realizado ST Sociedad de Tasación, sin vernos obligados por parte del banco a realizar una tasación con sus tasadores. El banco no puede, en ningún caso, rechazar una tasación realizada por ST Sociedad de Tasación y, si quisiere hacer una segunda tasación a modo de confirmación, el coste de la misma no podrá ser imputado al particular comprador que previamente ya había presentado una tasación.

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[i] Entre los muchos factores que influyen en la valoración de un inmueble los más básicos , pero no los únicos son: ubicación y situación, servicios próximos (zonas verdes, ocio, escuelas, médicos, comercios…), superficie (metros y  distribución), equipamiento, calidad de materiales, antigüedad, estado de conservación general (necesidad o no de reformas…), estado de ocupación, situación urbanística y situación jurídica.