Precio, Coste y Valor de mi oficina. Cómo valorar con garantías en el mercado de oficinas.

La valoración en el Mercado de Oficinas ¿Qué factores determinan el valor en el mercado de oficinas? ¿En qué contexto estamos operando? ¿Son las circunstancias que determinan ese valor estructurales, coyunturales, o de naturaleza cíclica? Parece haber un cierto consenso en que los factores que afectan a la valoración en el mercado de oficinas son tres: tiempo, emplazamiento y superficie. Combinar esos valores en su justa proporción es labor del tasador profesional, y encontrar un tasador con la formación y conocimientos necesarios es fundamental para obtener una Valoración con todas las garantías.

En ST Sociedad de Tasación encontrarás, sin problemas, ese tipo de garantías profesionales en la valoración en el mercado de oficinas. Primero, por dejar claros los límites del asunto que estamos tratando, consideramos edificios de oficinas los edificios/inmuebles que están, desde su diseño inicial, destinados en exclusiva a tal fin, excluyendo de este análisis, de forma expresa, las oficinas ubicadas en edificios de viviendas, las sedes corporativas que las grandes corporaciones construyen para sus propias necesidades o las oficinas en los centros de producción en polígonos situados en el extrarradio de las ciudades.

El mercado de oficinas, que situamos en el conocido como sector terciario, abre una tipología de negocios y oficinas que, aun dentro de este mercado delimitado, es muy diversa, y las diferentes posibilidades de valoración se basan en las diferentes finalidades de la petición (¿qué objetivo persigue la tasación?), y no en las posibles diferencias del mercado inmobiliario; atendiendo a esta diversidad, el resultado de las valoraciones es igualmente variado y responde al objetivo que persigue esta valoración, así como a quién sea el demandante de la tasación. 

Las oficinas se gestionan, en general, al amparo de Contratos de Arrendamiento Privados suscritos entre las dos partes, arrendatario y arrendador, y sin adscripción a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Ambas partes acordarán libremente las condiciones de ese contrato que delimitará los lindes de sus actuaciones. Los parámetros fundamentales a tener en cuenta son, evidentemente, superficie y plazo, como cualquiera puede entender. Además, un tercer parámetro casi igualmente importante, es la ocupación, el nivel de ocupación del edificio. 

En base a estos 3 parámetros,  se generan una serie de ingresos y gastos que determinan la conocida como Renta Neta. La Renta Neta es el resultado de sustraer a la renta bruta (el precio pactado del alquiler) los gastos que genera el alquiler del inmueble

Renta Bruta – Gastos = Renta Neta

En la configuración de la renta, es importante tener en cuenta la Superficie Bruta Alquilable, SBA, que es ligeramente distinta a la superficie de oficina. Esta SBA, equivalente a la superficie privativa, excluye las zonas comunes del inmueble (ascensores, vestíbulos, escaleras, accesos, plazas de aparcamiento en muchos casos), aunque no es descartable que en la renta que se reconozcan de forma expresa el nivel de equipamientos y servicios de cada edificio. Estas superficies suponen un gasto para el propietario, pero también son, no en pocas ocasiones, un incentivo o beneficio para el inquilino. Por buscar una analogía sencilla, estos gastos de las zonas comunes, se corresponderían, en una comunidad de propietarios en un inmueble de viviendas, a los  célebres gastos de comunidad. 

Así pues, a la hora de tasar en este particular mercado, aunque hemos de tener en cuenta el Coste, la Ubicación y el Valor de Mercado, la Renta neta (renta bruta, superficie, gastos), y los plazos de Arrendamiento, con sus respectivos valores anuales de actualización, la valoración está más directamente arbitrada por las Rentas Percibidas por la cesión de las superficies ocupadas en base a los contratos existentes  y las Rentas de Mercado, una vez se extingan los contratos vigentes. Además, ambas rentas deberían estar directamente relacionadas con la calidad de la ubicación, el nivel de representatividad, los equipamientos e instalaciones disponibles  y la antigüedad del inmueble, entre otros aspectos.

Tipos de Valoración de Oficinas

De forma general o abstracta, podemos hacer una primera clasificación de las valoraciones, en relación a la metodología usada para hacerla; según este criterio, podemos hablar de Valoración por comparación, estudiando el valor de otras de parecidas características y asignando un valor por deducción, adaptando los valores consecuentemente; Valoración por Coste, teniendo en cuenta lo que ha costado hacer/construir ese inmueble y el tiempo trascurrido y el estado en que se encuentra (valor de reposición); por último, la Valoración por Actualización de las Rentas Esperadas, basado en la expectativa de negocio y el principio de anticipación, y sirve para tasar toda clase de edificios susceptibles de producir rentas. Los tres métodos de Valoración se encuentran al amparo de la  Orden ECO/805/2003.

Desde el punto de vista de quién demanda ese informe de valor, podemos considerar valoraciones distintas si las encarga quien va a ejercer como usuario o inquilino de esa oficina, para ubicar a sus empleados o centro de producción de servicios, o si el demandante es un inversor que ostentará la propiedad del inmueble.

De qué depende el Valor de un Inmueble de Oficinas

Los edificios de oficinas alcanzan su valor por su capacidad de generar beneficios a partir de una renta, lo que vincula estrechamente la tasación al precio de alquiler y el nivel de ocupación esperados para el inmueble. Éste, a su vez, depende de la ubicación física del edificio y de otros factores como la evolución prevista del mercado.

En un inmueble de oficinas son decisivas la ubicación (zona, accesos, representatividad) y características (luz, distribución, instalaciones y aspecto). Para calcular su valor, hay que tener presente que nos movemos en un mercado con dos terrenos de juego: el de la superficie alquilable comparable,  y el de productos de inversión.

Además, bajo la óptica de quien alquila el inmueble, la demanda del mercado de espacio para oficinas, viene determinado por 4 items fundamentales: (1) los puestos de trabajo que debe alojar esa oficina, y la previsión de crecimiento del empleo; (2) las necesidades de espacio de esos puestos de trabajo, más bien para cada uno de ellos, (3) las rentas de alquiler que se acuerden o acepten y, en último lugar, pero no menos importante, (4) lo que se espera que varíen esas rentas, las proyecciones de aumento de renta. Como es natural, el rigor y el sentido común en las previsiones, así como los conocimientos del sector para poder predecir y manejar expectativas asumibles, son fundamentales en estas valoraciones y, de nuevo, hacemos una apelación a la profesionalidad.

 (1) Esta previsión, conocida como absorción neta, está en función, en gran medida, del aumento del empleo alojable en oficina, como es natural y de las expectativas de crecimiento.

 (2) Las necesidades de espacio por empleado dependen en gran medida del sector de actividad de que se trate. Como tendencia, desde el principio de los 90, con aquella crisis que sucedió a los fastos del 92,  se observa una importante reducción de la ratio superficie/nº de empleados. Los cambios posteriores, por las sucesivas “revoluciones tecnológicas” y su fuerte impacto en el empleo (teletrabajo, coworking, etc), han reducido de nuevo esa ratio. 

(3) En lo que se refiere a las rentas de alquiler, la lógica de la demanda indica que cuando los demás factores permanecen invariables, el aumento de las rentas presionará a la baja la ocupación de espacio para oficinas y viceversa.

 (4) Las expectativas de crecimiento de las rentas, suelen traducirse en mayor absorción de espacio, haciendo  que las empresas tiendan de forma natural a alquilar espacio a más largo plazo y economizar así en un gasto crítico para las empresas. 

¿Quién me ayuda?

Como en tantos otros asuntos relacionados con la tasación, aun cuando como, en muchos de los casos aquí vistos, el objetivo de la tasación no sea el acceso a la financiación hipotecaria, lo lógico es confiar estas valoraciones, que necesitan de un nivel extraordinario de profesionalidad, a empresas y profesionales que ofrezcan todas las garantías. ST Sociedad de Tasación, como decano del sector de la tasación en España, es una opción más que razonable. Si necesita asesoramiento, consejo profesional, o directamente quiere encargar una valoración, puede hacer clic en el siguiente enlace:

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