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¿Qué cambia con la nueva Ley de Vivienda?

El pasado 25 de mayo entró en vigor La Ley por el Derecho a la Vivienda, tras su publicación en el B.O.E como la Ley 12/2023, que desarrolla el derecho recogido en la Constitución a una vivienda digna. Con el objetivo de regular diversos aspectos del mercado inmobiliario y fomentar la accesibilidad a la vivienda, en ella quedan reguladas, entre otras cuestiones, el mercado de alquiler (limitaciones de precios en determinados ámbitos, desahucios, etc.) o el impulso de un parque sólido de viviendas públicas. En las siguientes líneas explicamos estas y otras medidas recogidas en el documento.

 

La entrada en vigor de la nueva ley, que ha suscitado no pocas dudas en cuanto a su aplicación es hoy una realidad que, debates aparte, tiene un impacto económico y social real en todos nosotros, seamos propietarios o inquilinos o profesionales del sector (promotores, agentes inmobiliarios, etc).

¿Qué son las nuevas “Zonas Tensionadas”?

El concepto de zona tensionada, cuya declaración dependerá de las comunidades autónomas, es de vital importancia con la entrada en vigor de esta nueva normativa, ya que de ello dependerá que puedan revisarse los precios de los contratos de alquiler.

Para declarar una zona tensionada, se deberá cumplir una de estas dos condiciones:

  1. Que la carga media de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de la renta promedio de la zona.
  2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como zona tensionada, un crecimiento acumulado al menos 3% superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la CCAA correspondiente.

En zonas así declaradas, los propietarios con cinco o más viviendas (Grandes Tenedores[i], según la nueva ley) estarán obligados a fijar un precio de alquiler en una "horquilla" establecida por la administración mediante un índice todavía por definir.

Los pequeños tenedores, la primera vez que saquen al mercado una vivienda, deberán establecer la renta de su propiedad de acuerdo con ese mismo índice; y, en ningún caso, podrá exceder de la última renta del contrato de alquiler vigente en los últimos cinco años.

¿Existe un límite de precios en la renovación de los contratos de alquiler?

En la nueva ley, la actualización anual del alquiler se desvincula del IPC; de forma que, durante 2023, se podrá aplicar un máximo del 2%, y del 3% en 2024. Para 2025 se empleará un nuevo índice de referencia, inferior al IPC y todavía pendiente de definir, por el cual se regirán las actualizaciones (subidas) de todos los alquileres, exceptuando el caso de los pequeños tenedores, en el que será posible pactar el precio entre ambas partes. Si no se diera ese pacto, se aplicarán los baremos generales.

Existen otras excepciones:  el precio podrá subir hasta un 10% si se han hecho obras de rehabilitación, mejora de accesibilidad, o si el contrato de arrendamiento se realiza por un periodo superior a 10 años.

¿Quién corre con los gastos que se derivan del proceso de alquiler?

La nueva normativa determina, también, quién deberá hacerse cargo de los diferentes gastos que se dan en el proceso de alquiler. Así, por ejemplo, los honorarios de la inmobiliaria correrán a cuenta del propietario; el inquilino, por su parte, continuará haciéndose cargo de la fianza y la garantía adicional.

Además, la Ley de Vivienda prohíbe expresamente incorporar los gastos extras en el precio del alquiler, así como fijar nuevas condiciones o cuotas no recogidas en el contrato anterior, así como “acuerdo entre las partes” que sean contrarias a la Ley de Vivienda.

Protección frente a desahucios

Uno de los aspectos que más debate ha generado sobre la nueva ley son las medidas de protección a los inquilinos frente a los desahucios.  Por ejemplo, la ley obliga a establecer fecha y hora para la ejecución de los desahucios, además de incluirse nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento que pueden llegar a alargar los procesos hasta en dos años. También, las personas vulnerables tendrán derecho a acceder a los procesos de solución extrajudiciales.

Adicionalmente, las CCAA podrán mediar y ofrecer alternativas habitacionales a su criterio, pudiendo usar fondos estatales para ofrecer alquileres sociales bonificados o realojamientos para personas vulnerables.

¿Y qué ocurre con los pisos vacíos?

La “España de los pisos vacíos” también tiene su sitio en esta ley. La nueva ley habilita a los ayuntamientos a penalizar los inmuebles sin ocupar, a través de un recargo en el IBI de hasta el 150%.

La ley considera "desocupado con carácter permanente" un inmueble, cuando éste cuando permanezca vacío "de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años" y siempre que el propietario tenga cuatro o más viviendas en esta misma situación en el mismo término municipal.

Si la casa lleva dos años vacía, el recargo sería del 50% y podría alcanzar el 100% en caso de alcanzar los 3 años vacía.

Y para los propietarios, ¿existen beneficios?

Se contemplan, en la Disposición final segunda, (en vigor a partir del 1 de enero de 2024) una serie de beneficios fiscales en el IRPF a pequeños propietarios. Así, podrán obtener una bonificación del 50% todos los propietarios que alquilen su vivienda. Será del 60% en el caso de vivienda rehabilitada y del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se destina a personas en situación de vulnerabilidad. Por último, es posible una bonificación del 90% del IRPF si “la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda”.

Y ¿cómo afecta al parque de viviendas de protección?

La Ley también introduce algunas medidas que afectan al parque de vivienda protegida. En el caso del parque actual, establece la calificación indefinida de la vivienda protegida; y, si se descalificase de forma excepcional, deberá tener la condición de protegida durante un mínimo de 30 años.

Además, la nueva normativa busca impulsar el desarrollo de promociones de obra nueva con algún tipo de calificación en las nuevas actuaciones. De esta forma, se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30% al 40% en suelo urbanizable y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado.

Por último, como novedad, se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de viviendas privadas destinadas al alquiler a precios reducidos a cambio de beneficios de carácter fiscal.

 

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[i] Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. En el caso de las zonas tensionadas este límite se reduce a 5 inmuebles de uso residencial.

 


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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