Quién, cómo, dónde y cuándo compra vivienda nueva en España. Una aproximación

¿Quién compra vivienda nueva en España? Quizá sea una pregunta demasiado ambiciosa para el asunto que nos ocupa hoy, pero si admitimos, como una especie de cuestión previa, que los asistentes a la feria inmobiliaria más importante de España pueden presentar algunos rasgos comunes con aquellos que, en general, están interesados en la compra de vivienda en España (ya sea para vivir, bien como inversión para alquilar), este perfil del Comprador de Vivienda SIMA 2019 nos da algunas pistas acerca del funcionamiento del mercado inmobiliario español.

Recién terminada la edición 2019 de SIMA, ST Sociedad de Tasación, de la mano de los organizadores de la muestra, Planner Exhibitions, una empresa dedicada a la promoción y organización de ferias y salones comerciales y profesionales, como ya hicieran en ediciones anteriores, elaboran un completísimo perfil del comprador de la feria, con datos basados en la serie de encuestas de satisfacción y de perfil de visitantes elaboradas por SIMA desde 2015. 

Con un perfil del entrevistado determinado (no profesional >25 años) y entrevistas personales aleatorias a la salida y online durante las 2 semanas posteriores a la conclusión de la feria, la encuesta permite identificar deseos y expectativas y otras cuestiones del comprador de vivienda (sobre todo) de Madrid. Teniendo en cuenta estas salvedades estos estudios nos permiten distinguir un hilo de continuidad y, por tanto, señalar tendencias. 

Tiempos y motivos para una compra

¿Es cierto que los jóvenes están siendo expulsados del mercado residencial? Los datos indican que, incluso en un contexto alcista, la distribución de compradores por franjas de edad apenas registra alteraciones, confirmándose el patrón que desde 2017 se mantiene casi inalterable: las personas en búsqueda activa de una vivienda se dividen a partes iguales entre quienes tienen entre 25-35 años, 36-45 años y más de 45 años, habiéndose estabilizado el porcentaje de jóvenes en torno al 32% del total de demandantes.

 En cuanto a la motivación, por primera vez desde 2015, “cambiar de alquiler a propiedad” aparece como el primer motivo (34,7%) 2 puntos por encima  de “mejorar la vivienda actual” (32.2%), el motivo preferido en los dos últimos años, y “formar un nuevo hogar”, (20,7%) 4 puntos más que en 2018. En el resto de motivos, apenas se dan variaciones de importancia. 

Otra de las tendencias que vienen apuntándose es la dilatación del período de búsqueda activa de vivienda. Decrecen los que llevan menos de 6 meses y crecen los que dedican + de 6 meses o un año, lo que permite deducir que este es el período standard para encontrar vivienda. 

Ligado a este dato, el plazo de decisión de compra también crece. Este año, el porcentaje de los que prevén comprar a un año vista cae más de 7 puntos, quizá desanimados por la presión alcista de los precios. 

Cabe destacar, también, el significativo incremento de la incertidumbre, que pasa del 5,9% al 9,7%.

 Y esto, ¿quién (y cómo) lo paga? Presupuesto y financiación.

El presupuesto de compra, en sus diferentes franjas, parece estancarse, especialmente presupuestos por encima de los 300.000€, que cae un 1.8%, rompiendo la tendencia de los últimos años, en beneficio de la franja de presupuestos medios, que crece algo más de 1 punto. Mientras tanto, el grupo de compradores de hasta 150.000 euros, prolongan su tendencia ligeramente descendente, cayendo  un 0.2% 

La cantidad a financiar es la que mejor expresa la revalorización de la vivienda. Cada vez son menos quienes prevén solicitar una hipoteca menor y más los que prevén solicitarla mayor. Al mismo tiempo, se reduce en 2.5 puntos los que precisarían financiar entre el 50% y el 80% del valor de la vivienda y se mantienen, más o menos, estables, quienes necesitarían financiar menos del 50% o (bienaventurados sean ellos) nada. 

En cuanto a los importes de las hipotecas, un 66,4% de los encuestados prevé solicitar un préstamo de hasta 210.000 euros, un 19% la pedirían entre 210.000 y 300.000 y un 15% se hipotecarían por una cantidad mayor.

En cuanto al tipo de hipoteca, vemos un interés creciente por contratar préstamos de interés fijo, un  42,4%, frente al 25,7% de quienes se decidirían por una hipoteca a interés variable. 

También llama la atención que una cuarta parte de los compradores no tengan una opinión formada sobre este particular, lo que habla (y no demasiado bien) de la educación financiero-inmobiliaria de los españoles. 

En cuanto a las posibilidades de conseguir esa hipoteca, los encuestados transmiten un animoso optimismo: el 90% cree tener “muchas” o “bastantes” posibilidades de conseguirla (41,1% y 41,5%, respectivamente), mientras que no llega al 4% los que creen tener “pocas” o “ninguna” opción de conseguir financiación.

 El esfuerzo financiero que deberían realizar los potenciales compradores se mantiene en niveles altos y menos del 40% de los encuestados manifiesta una cuota inferior al 30% de los ingresos familiares; más de la mitad (53,5%) tendría que dedicar entre el 30% y el 50% de sus ingresos;  y un 7,2%, más del 50%. 

El informe también analiza los efectos que este esfuerzo financiero tendría sobre sus vidas cotidianas. Y casi la mitad (el 48%) admite que sí les afectaría de manera más o menos significativa. Por ejemplo, el 15% afirma que tendría “dificultades para afrontar imprevistos”, o “estar pendiente de cada gasto” (el 18%). Un 8% eliminaría “gastos extras”, y un 3% suprimiría su ocio diario. Finalmente, otro 3% tendría dificultades para cubrir sus gastos básicos e inevitables. 

El informe de Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación también ha indagado en la cuestión de la educación inmobiliaria –o, más en concreto, de su fomento– que era uno de los objetivos abordados en la reciente edición de SIMA.

Durante los cuatro días de la feria se celebró SIMA Academy, un ciclo de charlas divulgativas, sobre el que ya escribimos en este mismo blog, sobre asuntos básicos vinculados a la compra de una vivienda: cómo conocer su verdadero valor, como convertir la valoración en un activo, etc.  

En el estudio de 2019 profundizamos en dos variables: si en el proceso de búsqueda se ha consultado con el banco (la mitad NO lo había hecho, y la otra mitad, sí, la mitad de estos últimos con varias entidades), y si se sabe qué valor utilizará la entidad financiera como referencia para conceder el crédito hipotecario. En este caso, la mayoría (46,4%) coincide en que el valor de la tasación será la referencia que utilice el banco para calcular la hipoteca. En segundo lugar, figura el precio de la vivienda (15,9%), seguido de la opción “el menor de los dos”. Vuelve a llamar nuestra atención que casi una cuarta parte de los encuestados desconozca qué referencia utilizará el banco. 

Podemos concluir que el perfil del comprador joven recupera protagonismo en SIMA, frente a la idea recurrente de la expulsión de la juventud del mercado de la vivienda por cuestiones de precio. A la vista de los datos, tras una aparente pérdida de protagonismo del comprador de entre 25 y 35 años, o de falta de interés de este segmento, la presencia – y su actividad - de este segmento en el Salón Inmobiliario Internacional Madrid (SIMA) ha comenzado a recuperarse desde 2018, una tendencia que los organizadores de la feria esperan que se mantenga de cara a próximas convocatorias.

Desde luego, eso sería una buena noticia.