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SOCIEDAD DE TASACION
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Real Estate Investment Trust/SOCIMI

En 1960 nacen en Estados Unidos los REITs (Real Estate Investment Trust), sociedades de inversión de bienes inmuebles que aglutinan a pequeños inversores que de esta forma acceden a la inversión inmobiliaria a través de la compra de valores. Estas sociedades cotizan en Bolsa y aportan a los inversores un alto grado de liquidez, gran transparencia y, por lo general, un perfil de riesgo bajo.

De esta manera, la inversión se desliga de la promoción de bienes inmuebles. En España, por lo general, las empresas cotizadas son empresas promotoras, no inversoras.

Los inmuebles más apetecibles para invertir suelen se edificios de oficinas en grandes centros financieros como Londres o París. También son objeto de inversión los centros comerciales y edificios del sector retail, así como del sector industrial y el residencial de alquiler. Las inversiones de estas compañías se sitúan en múltiples países por lo que se diversifica el riesgo debido al ciclo inmobiliario, que en cada país se encuentra en una posición distinta.

Un aspecto a destacar es la tributación fiscal de los REITs. En estas sociedades se debe repartir casi la totalidad de los beneficios y parte de otros ingresos en forma de dividendo, mientras que otra parte de los ingresos se destinan a la reinversión. Por lo general, la empresa tiene tributación cero y se traspasa el impuesto al accionista gravando el dividendo. Esta tributación es distinta en función de cada país, aunque generalmente tributan residentes y no residentes en igual medida.

En España se intentó implantar el sistema de REIT a través de las denominadas SOCIMI, Sociedades de Inversión Inmobiliaria cotizadas, reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ( BOE ) y que actualmente están en revisión. Desde esa fecha no se ha constituido nada más que alguna SOCIMI filial de REITs extranjeras y una nacional, con lo que claramente no se ha conseguido el efecto esperado.

Los REITs mueven un gran volumen de inversión y dinamizan tanto el mercado de alquiler como el residencial. Por tanto, un sistema probado y de éxito en otros países es de esperar que acabe desarrollándose en España para lo que se está estudiando resolver las dificultades que aparentemente están impidiendo su desarrollo.

Una de esas dificultades es precisamente la tributación fiscal. Las SOCIMI son sociedades que en la legislación española tributan al 19%. Esta es una premisa que las sitúa fuera de juego de entrada frente a los REITs extranjeros. Además, se les achaca una excesiva rigidez en las condiciones de cotización y unas normas de gestión poco flexibles.

Ante este panorama desde la administración se están estudiando distintas alternativas para potenciar este tipo de sociedades como la posibilidad de permitir cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), permitir la promoción inmobiliaria a través de filiales, fomentar SOCIMIs sectoriales y permitir que las concesiones administrativas sean también un activo a incorporar de forma que se mejore el atractivo del producto. En cuanto a la tributación, y debido entre otras cosas a las características de los acuerdos internacionales en vigor que mantiene el gobierno español y que afectan a la tributación de los no residentes (no tributan), se están estudiando fórmulas que persiguen evitar la tributación del vehículo para equiparlo con los REITs pero de forma que no se eluda el impuesto en España por parte de los no residentes, por ejemplo, con fórmulas de retenciones en el pago de dividendos.

De momento este tema está abierto, pero se baraja que la SOCIMI, una vez rediseñada y adecuada a los requerimientos del inversor actual de REIT, pueda dar salida al stock inmobiliario de las entidades financieras.


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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