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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el 18-07-2018

stock vivienda nueva

 

El precio medio de la vivienda nueva crece casi un 6% sobre el año anterior y confirma la tendencia al incremento suave ya observada en períodos anteriores. Otros indicadores, como el Índice de Confianza, que se sitúa un punto por encima del trimestre anterior, el Índice de Esfuerzo que sube 3 décimas con respecto a 2017, o el Índice de Accesibilidad, que se reduce en un punto, hablan de la reactivación moderada del mercado en un contexto de –también moderada- recuperación económica.

Vivienda Nueva: los datos capitales NO explican todo.

Como cada semestre, ST Sociedad de Tasación nos ofrece el nuevo Informe de Tendencias de Vivienda Nueva, lleno de datos y de números en los que merece mucho la pena detenerse y profundizar. Aunque el precio en las capitales de España no sea lo único importante o decisivo, lo cierto es que su comportamiento normalmente nos sirve para saber cómo serán las tendencias de lo que está por venir, descontando, claro está, las especificidades propias de las grandes urbes donde, claro está, los comportamientos de oferta y demanda son bien distintos. is estaba un tanto dañada, en el sector bancario europeo e incrementar la resistencia de los bancos a los avatares de la actividad económica cotidiana.

Así, en el conjunto de las capitales de provincia, en este año los precios crecieron casi un 6%, mientras que en las ciudades que no son capitales de provincia, no llega al 3%, prácticamente la mitad. En éstas, las que no son capitales de provincia, la variación es efectivamente del 3%. Curiosamente, esta variación es superior en las ciudades con población superior a 50.000 habitantes (4,2%) que en las más pequeñas: en las poblaciones con más de 25.000, fue del 2,2%, mientras que en las tienen menos de 25.000 habitantes, la subida fue solo del 1,6%.

¿Qué hay de nuevo? ¿Y de segunda mano? Así evoluciona el mercado

A pesar de que el nivel de producción de vivienda nueva en de 2018 (datos del Ministerio de Fomento) se mantiene prácticamente estable, sigue estando por debajo de lo que se considera adecuado para las necesidades de la población. Y ello a pesar de que en Madrid y Barcelona, los motores de la recuperación de los precios, y otras ciudades como Palma de Mallorca (5,3%), Granada (4,4%), o Zaragoza (4,6%), se aceleran en este semestre los incrementos. El número de ciudades con incrementos superiores al 3% ha pasado de 4 (hace un año) a 15 hoy. En el otro lado del ranking, el número ciudades con subida inferior al 1% se ha reducido en el último año de 15 a 10. 

Siguiendo con los datos de Fomento, el volumen de transacciones de vivienda en 2018 es un 8% superior al de 2017, crecimiento imputable a la vivienda usada, ya que las transacciones de vivienda nueva se mantienen estables. En términos absolutos, las transacciones de vivienda usada multiplican por 11 las de nueva (123.000 y 11.000 respectivamente) en el último trimestre. En cuanto a las hipotecas, también aumentan ligeramente, pero siguen por debajo del nivel global de transacciones (135.000 y 125.000 respectivamente).

Otro dato interesante: Continúa reduciéndose la oferta de vivienda nueva de entidades bancarias o inmobiliarias vinculadas, y sus precios van acercándose progresivamente a los de mercado. Además, se reduce el número de viviendas con menos de 5 años de particulares, y los precios se igualan a los ofrecidos por los profesionales. Y por último, atención: allí donde más crecen las ventas, se observa una reducción de las adquisiciones realizadas por particulares, en beneficio de inversores internacionales con destino al alquiler. 

Y ¿qué nos espera? ¿seguiremos creciendo?

Parece, en fin, poco probable que a corto/medio plazo se invierta este ciclo inmobiliario, si no se producen terremotos macroeconómicos o geopolíticos. Los precios continuarán, salvo excepciones coyunturales, su suave, pero sostenida senda ascendente.

Del mismo modo, existen  algunos elementos de incertidumbre para el desarrollo del sector, como las grandes bolsas de población a las que no llega de forma efectiva la recuperación, o los cambios en la fiscalidad de las viviendas en alquiler, o las limitaciones al mismo que se han iniciado o tienen en estudio, de impacto poco halagüeño para el mercado.

Continúa la escasez de suelo en las zonas con mayor demanda, lo que aumenta la tensión alcista de los precios, que persistirá a medio plazo, así el modelo actual de crecimiento del mercado.

Así, con el precio de la vivienda en el camino ascendente iniciado en 2015, se consolida la recuperación del sector, con algunos factores decisivos evolucionando favorablemente. Algunos, específicamente del sector inmobiliario, como la generalización de las ventas sobre plano, el mantenimiento de las condiciones ventajosas para las hipotecas o el crecimiento sostenido del alquiler entre los jóvenes, en algunos casos con opción de compra. Además, se da esto en un contexto de evolución positiva de la economía y el empleo, aunque los bajos salarios siguen lastrando el acceso al mercado de muchos españoles. 

Para elaborar las predicciones del mercado residencial, urbanData Analytics realiza un análisis que predice tendencias y destaca los mejores comportamientos para la inversión. Así, sabemos que la rentabilidad bruta en alquiler a nivel nacional ha aumentado un 6,39% desde el segundo trimestre del año pasado,  que bajó más de medio punto entre el primer y el segundo trimestre de 2018.

Entre las provincias que consiguieron mayor evolución en rentabilidad se encuentran Granada y Sevilla mientras Barcelona registra una variación negativa. Las zonas más seguras para la inversión con destino alquiler siguen siendo Madrid y Barcelona junto con Granada.

Índice de Confianza 

ST Sociedad de Tasación elabora un Índice de Confianza como complemento cualitativo a los estudios de mercado y análisis de vivienda nueva que realiza desde 1985. Este índice se obtiene a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico- inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. Entre éstos se encuentran nuestros Tasadores y el personal de Control de Calidad de Valoraciones que trabaja en Sociedad de Tasación. Sus respuestas se categorizan (en una escala 1-5) en relación a la perspectiva (situación de los últimos tres meses) y las expectativas (previsiones para los tres próximos meses) para los siguientes aspectos:

1º Evolución de la economía en cada zona

2º Evolución ventas - Promociones y Suelos

3º Evolución ventas - Residencia habitual

4º Evolución ventas - Segunda residencia

5º Evolución del stock de la vivienda en la zona

6º Evolución de los precios de la vivienda

7º Evolución ventas - Locales Comerciales

El análisis estadístico de estas respuestas devuelve la calificación de los conceptos analizados en una escala de 0-10. El índice de confianza trimestral es, pues,  el resultado del análisis combinado de perspectiva y expectativa.

¿Cuántos años de sueldo me cuesta comprar mi casa? Índice de Esfuerzo Inmobiliario

Sociedad de Tasación estima la inversión, en años de sueldo, que debe realizarse para adquirir una vivienda. Sociedad de Tasación analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media. 

El índice de esfuerzo inmobiliario se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio.

El índice se calcula, a nivel de Comunidad Autónoma, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Índice de Accesibilidad

El Índice de accesibilidad estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial, a partir de los cuales se deduce el importe Maximum del salario a dedicar a la financiación hipotecaria, una vez aplicadas las deducciones por IRPF y Seguridad Social.

 La cuota resultante se somete a diferentes hipótesis de cálculo de financiación, mediante las que se obtiene la comparativa entre el salario real anual publicado por el INE y el teórico necesario para la compra de una vivienda media, según el análisis del mercado de la zona analizada. El resultado, con base 100, permite medir la distancia a que se encuentran los salarios reales de los teóricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda media.

Pueden descargarse estos datos aquí: Informe de Tendencias de Vivienda Nueva

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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