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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el 29-08-2016

socimis espanolas

 

Los hoteles son activos claves de la cartera de las socimis, sociedades que han marcado la evolución del sector inmobiliario en los últimos años. Por eso, mientras muchos se preparan para disfrutar de sus vacaciones de verano, creemos que puede ser interesante analizar la relación entre el auge de las socimis y los cambios que han generado en el sector hotelero en España.  

Las principales socimis del mercado español son propietarias de hoteles repartidos por toda la geografía nacional. Principalmente, están situados en centros turísticos de ocio, como las zonas de costa y las islas, y en las proximidades de los centros de negocios y de convenciones en las principales ciudades, como Madrid o Barcelona.

La creación de las socimis responde a la necesidad de generar rentabilidad continuada del capital invertido en activos inmobiliarios como una estrategia necesaria para superar la crisis en la que se encontraba el sector. Estos cambios han favorecido que las socimis, a día de hoy, puedan ofrecer una rentabilidad del 5% aproximadamente, muy superior a la de otros productos financieros, lo que posiciona a estas sociedades como actores muy dinámicos en el contexto actual. 

Tradicionalmente, los hoteles en España eran propiedad de una cadena que también los gestionaba. Sin embargo, la entrada de las socimis ha cambiado el régimen de propiedad, generando diferentes roles para las diferentes partes involucradas. 

El principal cambio es que, en muchos casos, se ha desdoblado el rol del propietario en el de inversor y gestor.  El propietario del hotel es aquel que tiene la titularidad y la gestión directa del hotel. Por su parte, el inversor inmobiliario es el propietario únicamente del inmueble pero no se hace cargo de la explotación, actividad que lleva a cabo el gestor. Este último, además de su experiencia y sus medios, en ocasiones, también aporta el mobiliario y el equipamiento, e incluso puede tener responsabilidad sobre el mantenimiento y la renovación del inmueble. 

La incorporación de hoteles al portfolio de una socimi requiere habitualmente de una financiación hipotecaria. Este proceso requiere de la realización de una tasación especializada que no considere condicionantes que puedan distorsionar o invalidar la operación. Para ello es importante analizar el interés y las necesidades de quién solicita la valoración. Principalmente, cuando se evalúa el hotel que quiere adquirir la socimi, se determina el valor de, mientras que para una financiación hipotecaria se tiene en consideración el valor de reposición neto. De todo esto, podemos deducir que se ha producido un cambio en el mercado de inversión inmobiliaria dado el plus de rentabilidad producido por las ventajas fiscales de las socimis.  

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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