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SOCIEDAD DE TASACION
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Segunda jornada del XXIX Encuentro del Sector financiero

El inmobiliario mantiene su robustez a pesar del tirón de los tipos de interés, gracias a una demanda solvente

El pasado 28 de noviembre, en la segunda jornada del XXIX Encuentro del Sector financiero, Retos y oportunidades del Inmobiliario, tuvo lugar un coloquio entre Alberto Valls, Socio Responsable del sector inmobiliario de Deloitte España y EMEA, y Juan Fernández-Aceytuno, Consejero Delegado de ST Sociedad de Tasación, sobre el sector inmobiliario en entornos inciertos, durante el cual se analizó la situación del mercado, sus perspectivas y los retos que debería abordar el sector.

Al analizar el mercado hipotecario, debemos distinguir 2 realidades:  la cartera preexistente y las nuevas entradas al mercado.

En los últimos años, la demanda hipotecaria se compone una demanda solvente, afectada, que no golpeada, por la subida de tipos, aunque sometida al estrés del empleo, que pasa a ser la variable clave. Así, con los datos actuales, mientras el empleo resista, y a pesar de las tensiones ambientales (guerra, postpandemia, inflación…) no nos encontramos en un momento de sobrevaloración en el mercado inmobiliario, ni en el hipotecario, aunque sí de incertidumbre. Si el sector inmobiliario, y más específicamente el de la tasación, mantiene la cabeza fría, sin caer en reacciones pendulares, podemos hablar de las tensiones normales del ciclo económico:  business, as usual.

Aproximadamente, el 70% de las operaciones hipotecarias de estos últimos años se ha contratado a tipo fijo, por lo tanto, no están sometidas a estrés de subida de tipos. Aunque, sí se ven afectadas por la inflación, dada la merma de poder adquisitivo de los hogares, lo que podría aumentar las dificultades al afrontar la cuota mensual. Pero se trata de una demanda muy solvente, de cambio/mejora de casa, compradores con empleos estables e inversores centrados en la compra de vivienda.

La situación es diferente para los jóvenes y los sectores más vulnerables, que sufren evidentes problemas de acceso a la vivienda. Los bajos salarios y la inestabilidad en el empleo impiden que estas capas puedan acceder a la compra de vivienda y se hace necesaria la inversión en políticas de oferta de vivienda asequible, imposible sin una verdadera colaboración público-privada.

¿Está cambiando el mercado inmobiliario?

Sabemos que la estadística de transacciones de vivienda nueva del INE tiene un desfase de 2 años, desde que se hace la compra sobre plano hasta que se formaliza la escritura en el Registro de la Propiedad, pero tenemos un indicador que realmente nos puede ayudar: la solicitud de tasaciones, que en ST Sociedad de Tasación, hasta octubre, han crecido un 12%, lo que nos hace ver estabilidad tanto en demanda, como en precios.  

El dato de los visados, que no han superado los 80.000, nos habla de una oferta de vivienda nueva insuficiente. Muy probablemente, la ralentización obedezca a que la inflación se ha trasladado a los costes de promoción y financiación. Pero, insistimos: hoy no hay riesgo desde un punto de vista del préstamo promotor en la banca, a diferencia de la anterior crisis.

En cuanto a los precios, en los 8 últimos años, las subidas han sido de un 3% en vivienda nueva, y algo menos en vivienda usada. Estas cifras, comparadas con la media de las 12 economías europeas más importantes, por encima del 10%, o del 20% de EEUU, nos hablan de una situación de tranquilidad.

En vivienda nueva, además, la disminución de visados parece adelantarnos una caída de la demanda de aquí a en dos años, pero, al mismo tiempo, una menor oferta hará que los precios se mantengan. Tengamos en cuenta que el aumento de las cuotas de hipotecas, que puede llegar al 40% en algunos casos, va a suponer un verdadero problema para algunas familias.

Adicionalmente, la inversión extranjera sí parece retraerse y guardar posiciones, en una actitud de observación y prudente espera. En las inversiones ya realizadas, vamos a ver una revisión y una evolución de la estructura de propiedad. Pero mientras no se vea el impacto real, y no se considere controlada la inflación,  no volverán a tomarse posiciones. Las previsiones apuntan a una inflación más contenida en 2023, con tipos menos volátiles y una política del BCE pausada, sin bandazos, en un entorno de tipos del 1 o 2%, perfectamente asumibles para reactivar la compra de vivienda.   

El reto del suelo… y del sueldo

En España hay muchísimo suelo, pero necesitamos políticas de oferta que conviertan ese suelo en solares. Aun así, parece claro que tenemos, además, un reto con los sueldos. Esto afecta estructuralmente al mercado: un sistema de salarios bajos dificulta que los jóvenes puedan crear un proyecto de vida.

Y es que una casa no es sólo un activo financiero, o el sitio en el que vivimos, es parte de nuestra jubilación, la tranquilidad de que tienes un sitio para el futuro, o la posibilidad de apalancarte con firmeza para otras operaciones.

La falta de oferta de vivienda hace crecer los precios muy por encima de los salarios. Por lo que necesitamos políticas que pongan en el mercado más suelo para vivienda, además de mejorar nuestra capacidad de gestionar suelo urbanizable.

Demografía y sostenibilidad.

La demanda en España está estancada por dos razones: estancamiento poblacional y desplazamientos hacia las principales ciudades. Además, cada vez queremos vivir más solos: hace 10 años contabilizábamos 2,7 personas por hogar; hoy ese ratio ha bajado a 2,5 y se prevé un 2,4 para 2035. No cabe duda: España tiene que prepararse para atraer inmigración, darle vivienda e integrarla, y nuestra campana demográfica es inequívoca en ese sentido.

Existe un reto demográfico con dos aspectos importantísimos: la natalidad, que deberemos solucionar con inmigración, y el envejecimiento de nuestra población, cada vez vivimos más y debemos hacer lo posible porque sea en las mejores condiciones. En ese sentido, la vivienda pasa a ser un elemento absolutamente esencial; se convierte en el seguro de jubilación en una sociedad en la que los costes de dependencia son cada vez mayores.

El otro reto es la sostenibilidad en el sector inmobiliario. Tenemos 26 millones de viviendas, dónde aproximadamente el 80% cuentan con una certificación energética “E” o inferior. Un problema que no se soluciona cambiando ventanas, sino por medio de la regeneración urbana y a través de la implementación de políticas inteligentes de impacto positivo, como ya se ha hecho en algunas zonas de España. Políticas que doten a las familias, que viven en zonas determinadas, de hogares con mejores prestaciones, reubicándolas mientras se regenera el barrio completo y devolviéndolas a sus viviendas una vez terminada la actuación.

Te recordamos que ST Sociedad de Tasación es el decano de las tasaciones inmobiliarias oficiales en España; además, somos expertos en todo tipo de valoraciones y estamos presentes en todo el territorio nacional.

Estamos para ayudarte en lo que necesites y si necesitas una tasación oficial de vivienda, garaje o trastero, certificar su eficiencia y sostenibilidad, una valoración de empresa, los mejores datos del mercado inmobiliario o hacernos cualquier consulta, puedes contactar con nosotros  aquí:


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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