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SOCIEDAD DE TASACION
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evolucion precios vivienda nueva y usuada

 

Encuentro profesional: III Foro Inmobiliario El Español. El pasado 7 de mayo, el periódico El Español convocó a expertos del inmobiliario español en el III FORO INMOBILIARIO EL ESPAÑOL , para tratar la Consolidación y nuevos retos en Inversiones Inmobiliarias, SOCIMIS y otros vehículos de inversión. Actuaron como ponentes Juan Fernández-Aceytuno, de ST Sociedad de Tasación, Ismael Fernández Antón, de Ashurst, Ricardo Martí-Fluxá, de la Asociación de Consultores Inmobiliarios (ACI) y Carolina Roca, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). 

En un momento en que las SOCIMI están en el ojo del huracán como elemento clave para el sector inmobiliario, y son blanco de críticas un tanto superficiales como vehículos de inversión para ricos, el sector clama por una seguridad jurídica (que la inestabilidad política actual no está poniendo fácil) para que las SOCIMI puedan desarrollar este papel de inversores, tenedores de activos y posibles financiadores de promociones que vienen jugando y se espera de ellas.

En España (15%), el peso de estas sociedades es aún escaso, en comparación con países de nuestro entorno (50% en Alemania), y la composición de su accionariado sigue estando poco representado el inversor particular, aunque esto podría cambiarse fácilmente, adoptando modelos, como el francés, en el que, en todas las salidas a bolsa, el 10% de las acciones están destinadas al inversor particular, favoreciendo así que se conviertan en un incentivo para la para la inversión extranjera (de Europa y Norteamérica) que, espera impaciente que se clarifique el panorama.

Parece indudable que las SOCIMI están aquí para quedarse, porque, entre otras cosas, gracias a su presencia en los mercados, y a su carácter colectivo, son una garantía de transparencia en la gestión de activos inmobiliarios. Esta presencia en el mercado bursátil, además, ayudará a popularizar las socimis, hoy minoritarias comparadas con otro tipo de opciones, como las SICAV. Con un buen trabajo comercial, será posible descartar esa convicción de que las SOCIMIs son únicamente un elemento de eficiencia fiscal.

Además, como empresas muy enfocadas al mercado del alquiler, las SOCIMI tienen pendiente el reto de la pedagogía sobre su ámbito y carácter porque, finalmente, es fácil que la vida de cualquier ciudadano pase por una SOCIMI: desde un hospital, pasando por la residencia de estudiantes, una oficina de coWorking, o una residencia de la tercera edad.

¿Burbuja? ¡No, gracias…!

Los precios del alquiler (sobre todo en las grandes ciudades… o más exactamente en Madrid y Barcelona), el acceso a la vivienda y si existe o no una nueva burbuja inmobiliaria son los asuntos que salen a relucir, quieras o no, en cualquier conversación alrededor del sector inmobiliario. 

Una cosa es la incertidumbre, o que haya problemas de oferta o demanda, y otra, muy distinta, el que se infle de nuevo la temida burbuja. No. Esta vez, no. Parece haber consenso entre los expertos en que no hay una burbuja y que se han corregido, en buena parte, los errores del pasado. Eso no significa que todo sea de color de rosa: existen problemas y dificultades, pero no vamos pedaleando hacia el precipicio. Por ejemplo, hay una labor pendiente por la que debería dotarse de un mayor atractivo de la inversión para reactivar la producción de vivienda, y que ésta pueda satisfacer a la demanda. 

Una vacuna llamada Madrid

Según Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad de Tasación, en materia de vivienda “se ha vacunado a todo el país por algo que está pasando en Madrid”. Esta feliz sentencia resume muy bien el momento actual. Como asegura Ismael Fernández Antón, socio director del departamento de Derecho Inmobiliario de Ashurst, “el mercado español de la vivienda no existe como tal, si no que hay diferentes mercados con diferentes ciclos”.

Prueba de ello es, por ejemplo, el sistema de vivienda pública del País Vasco, “uno de los mejores de Europa” ante la ley “urgente” de arrendamientos que, a la luz del problema surgido en Madrid, quiere aplicarse al resto de España. El sentido común nos indica que son necesarias soluciones a largo plazo y “estudiar detalladamente las decisiones”, en lugar de “leyes urgentes”.

Y es que los problemas de acceso a la vivienda tienen tipologías y soluciones diversas a lo largo de nuestra geografía. La capacidad de pago de los españoles no ha aumentado y el precio de la vivienda se ha multiplicado por tres en los últimos años. Parece claro que las soluciones que se aplicaron a ciclos anteriores no se van a poder aplicar al ciclo actual.

Además, como apunta Ricardo Martí-Fluxá, presidente de ACI“la gente pide experiencias en centros comerciales, en lo logístico y también en lo residencial” y apuesta por el build to rent, apoyar la construcción de viviendas destinadas al alquiler social, puesto que  el acceso a la vivienda, un derecho básico, es un problema que hay que afrontar en los próximos años. En esto coincide con Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobilarios de Madrid (Asprima) quien señala que “se ha producido una reducción brutal de la producción de este tipo de vivienda”, todo esto acompañado de un crecimiento en el “porcentaje de personas que no pueden acceder a una vivienda a precio de mercado”.

Aunque en España, la vivienda de alquiler social ha sido principalmente realizada por la iniciativa privada, el descrédito, un tanto populista, del sector, ha hecho fortuna en amplios sectores de la opinión pública. Y debiera ser el propio sector el que se encargue de hacer pedagogía y revertir esa opinión un tanto simplona sobre “el ladrillo”, y todo lo que se mueve alrededor, como el origen de todos los males.

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[1] Puedes ver la grabación del evento completo en ST-TV, el canal de TV online de ST Sociedad de Tasación.



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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