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SOCIEDAD DE TASACION
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encuentro financiero

 

La subida, moderada y generalizada, por esta vez, no es culpa del Anticiclón de Las Azores. ST Sociedad de Tasación publica la nueva edición del Mapa del “Tiempo Urbanístico”, que permite una visión global del mercado del suelo en España, con toda su heterogeneidad. En esta edición , se incluye información sobre los costes de construcción, para poder establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva entre sí.

Sigue subiendo el termómetro inmobiliario en España, pero esta vez  no podemos echarle la culpa al celebérrimo anticiclón de las Azores, sino al calentamiento progresivo de algunas plazas patrias (Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante y Valencia) que se consolidan como los principales dinamizadores del mercado del suelo en España, un mercado que sigue marcado por la dispersión, por lo que el análisis regional toma hoy una importancia vital. 

En el Informe, ST Sociedad de Tasación se anuncia que el precio medio de la vivienda nueva en España ha aumentado un 5,1%, alcanzando los 2.400 €/m2 construido.  Madrid y Barcelona continúan liderando, ahora de forma moderada, esta subida que, en el resto de las capitales, se queda en un 2,8%. En las ubicaciones más dinámicas, la escasez de suelo y la demanda creciente, se traduce en encarecimiento de los precios. Es el caso de Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante o Valencia. 

Subidas moderadas en Galicia, cornisa cantábrica y Aragón

La actividad en Galicia  (donde los precios subieron una media del 3%) sigue centrada en La Coruña, Santiago y Vigo. En La Coruña, además, la actividad se extiende al área metropolitana, mientras en Vigo despierta el interés por el desarrollo de suelos industriales-comerciales. Se espera un impacto positivo de la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas de Galicia y sus cascos antiguos.

En Asturias (con una subida media del 2%), como en Galicia, vemos escaso movimiento en operaciones de suelo, concentrándose la actividad en los entornos urbanos de Oviedo y Gijón, done se aprecia cierto crecimiento en edificación.

Escenario similar en Cantabria (con un aumento cercano al 2%), con la actividad centrada en la autopromoción, y aún con gran stock de promociones, Santander y Camargo, donde se aprecia un mayor dinamismo.

El País Vasco continúa con tendencia al alza y una enorme brecha entre las principales ciudades —Bilbao, San Sebastián y Vitoria— y el resto. La subida, propiciada por la escasez de suelo, ausencia de nuevas actuaciones de desarrollo y el aumento de la demanda, tiene su reflejo en la evolución de los precios, que crecen un 3% en las ciudades y un 1% en el resto. 

Navarra, donde la subida media es del 2,5%, mantiene cierta estabilidad en operaciones de suelo, siendo el foco principal de actividad el entorno de Pamplona, con las muy bien aceptadas rehabilitaciones del Casco Antiguo, aunque empieza a apreciarse cierta escasez de suelo. 

En La Rioja, no observamos cambios significativos, concentrándose la escasa actividad apreciada en Logroño capital, donde aún se cuenta con grandes bolsas de suelo.

Aragón destaca por el repunte detectado en Zaragoza capital, donde continúa el aumento de la actividad, además, en zonas del área de influencia de la capital, muy estancadas en los últimos años. En Huesca y Teruel la situación continúa estancada, con stock sin demanda, precios estables y escasa actividad promotora. 

Cataluña: Barcelona se recalienta… el resto, se templa

En Cataluña, la ciudad de Barcelona y su área metropolitana, siguen siendo el motor del inmobiliario. No obstante, cambios normativos como la reserva obligatoria para vivienda protegida o la moratoria turística están propiciando un desplazamiento a zonas más periféricas o de expansión. Además, empieza a verse interés en otros segmentos, como el de oficinas, con altos niveles de ocupación, o el alquiler de primera residencia. La actividad sigue muy dinámica en el área metropolitana.

En Girona, destaca la capital, cuyo dinamismo está atrayendo la atención de promotores foráneos. Este crecimiento reduce con fuerza el stock y hace repuntar los precios. En la costa, siguen vigentes las moratorias establecidas a la espera del nuevo Plan Director Urbanístico (PDU) de la Costa Brava.

En Lleida y zona interior, se mantiene la escasez de actividad, mientras que en Tarragona se ve algo más de dinamismo en la capital y en las zonas más próximas al área de influencia de Barcelona.

El anticiclón de… Madrid

Madrid continúa siendo el principal motor y dinamizador del mercado. La escasez de suelo en el centro está revalorizando los distritos periféricos, como el Ensanche Vallecas o Vicálvaro y los desarrollos del sureste de la capital, donde continúa la tramitación de los grandes desarrollos (Madrid Nuevo Norte, Aeropuerto, Canalejas, Mahou-Calderón o Valdebebas)

En el Centro, la falta de suelo se traduce en  rehabilitación o renovación de edificios, con resultado de inmuebles de alta calidad,  acabados… y precio, inmuebles atractivos para Fondos, Socimis y Cooperativas, que se subastan las opciones disponibles, con proyectos  mayoritariamente destinados al alquiler. 

En la zona norte del área metropolitana (Alcobendas, Pozuelo y Boadilla) continúa muy activo un mercado caracterizado por la calidad (con equipamientos de domótica o eficiencia energética) y, en consecuencia, altos precios.  

Alrededor de esa “primera corona”, la situación se estabiliza, con un mercado y unos precios más moderados, y una mayor presencia de vivienda protegida.

Vientos favorables en Levante

La Comunidad Valenciana mantiene la estabilidad y reducción del stock. La ciudad de Valencia sigue creciendo con dinamismo gracias a las nuevas promociones del casco urbano o el área metropolitana. En la costa, Valencia y Alicante (con Benidorm a la cabeza) concentran la obra nueva y la mayor parte de las actuaciones, mientras Castellón sigue sin colocar su stock acumulado. El dinamismo es elevado y, de momento, se elude la amenaza del Brexit, manteniendo la expectativa sobre la incidencia del Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral (Pativel).

La Comunidad Murciana mantiene vacantes importantes bolsas de suelo, en un mercado del que sólo parece tirar la inversión extranjera, lastrado por riesgos de inundación en zonas turísticas (Los Alcázares) y por la polémica de los vertidos y la calidad de las aguas del Mar Menor. Un panorama del que solo escapa la capital, Murcia. 

Baleares continúa, junto a Madrid y Barcelona, a la cabeza del inmobiliario, un segmento muy consolidado de carácter turístico y de inversión, con transacciones que suponen precios récord en España. Este mercado, vinculado a una demanda de muy altos niveles de calidad, se encuentra condicionando, principalmente, por la  escasez de suelo, si bien en algunas zonas se aprecia cierta moderación en el incremento en los últimos años.

Situación estable en Extremadura y la meseta

En Castilla y León, la situación se mantiene estable, con la escasa actividad centrada en las principales capitales. Entre todas, destaca Burgos donde, en ciertos Sectores del noreste, comienza la ejecución de diversas promociones de vivienda que, junto a la transformación urbana que ha supuesto para la ciudad la eliminación de las vías de ferrocarril, reactivan tímidamente el mercado.

En Castilla-La Mancha la situación continúa lastrada por el importante stock generado durante el boom, principalmente en las provincias de Guadalajara y Toledo. La mayor actividad, si exceptuamos los municipios próximos a Madrid, la concentra la ciudad de Albacete, que consolida su repunte y se aleja de la atonía general. En Toledo capital, continúa la escasez de suelo, pendiente del Plan de Ordenación Municipal. En la industria logística, el entorno de la A-42, sigue destacando con polos de evolución como Illescas. 

Estabilidad, también en Extremadura, sin apenas iniciativas de construcción y presentando los menores ratios de actividad de España.

Para hacer bien la construcción, hay que venir al sur

En Andalucía, la mayor actividad inmobiliaria sigue dándose en la Costa del Sol, principalmente en Málaga,  Marbella y sus zonas de influencia. 

En Málaga, el dinamismo es muy elevado en todos los segmentos de mercado, con una fuerte apuesta por el Sector Hotelero, con numerosos proyectos y expectativas de inversión. La ciudad de Sevilla, pese a sus importantes actuaciones residenciales, sigue esta estela a cierta distancia.

En Córdoba, no se observan cambios, mientras en Cádiz, se dinamizan las mejores ubicaciones de Costa. En Granada, la actividad se concentra en la capital, concretamente en el entorno de la estación de tren (¡por fin llega el AVE!) y de las estaciones periféricas del tranvía. En los extremos oriental y occidental, Almería y Huelva continúan con falta de actividad, junto con Jaén que, además, deberá asumir las consecuencias de la ratificación por parte del Tribunal Supremo de la nulidad de su PGOU de 2014.

En Canarias vemos una evolución positiva y sostenida, detectándose un cierto aumento de la promoción de vivienda nueva, a pesar de acusarse cierta bajada en la ocupación hotelera (sector clave en la Isla) por la recuperación de otros mercados competitivos. En general, la actividad se sigue concentrando en las capitales, predominando la renovación y rehabilitación de edificios antiguos, sin repercusión en la dinámica de suelo. En las zonas de nueva consolidación, las actuaciones se realizan sobre suelo ya desarrollados y vacantes. 

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La conclusión principal es que, con una demanda activa, la escasez de suelo presiona al alza los precios, con consecuencias sobre otros mercados, como el del alquiler en el centro de las ciudades, y con consecuencias sociales como el endurecimiento del acceso a la vivienda para diversos sectores sociales. Y de esto, lamentablemente, tampoco podemos culpar al anticiclón de las Azores.

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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