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SOCIEDAD DE TASACION
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  Habitualmente, cuando se solicita la tasación de un inmueble, la operación inmobiliaria que sustenta dicho encargo aparenta ser la mejor operación a la que nos hemos enfrentado. Vendedor y/o comprador, así como la entidad financiera interesada, creen en la bondad de todos los aspectos que configuran la operación inmobiliaria.

 

Veremos a lo largo de este artículo que no siempre es así, y que el sector inmobiliario, en ocasiones presenta sorpresas, desvelando -a través de la tasación- aspectos no analizados por los interesados, dando un sesgo diferente al resultado final esperado.

El caso que les presentamos está basado en una tasación real. Los datos que se presentan están enmascarados en cumplimiento de la Ley de Protección de Datos y por la confidencialidad que requiere nuestro servicio a todos los intervinientes.

Se plantea valorar un futuro hotel de cuatro estrellas con 180 habitaciones, de las cuales 150 serán dobles y 30 individuales, salones, dos restaurantes, y dos cafeterías, así como los espacios destinados a instalaciones y servicios comunes. El futuro hotel será el resultado de la reestructuración de un establecimiento antiguo, con una evidente obsolescencia de acabados e instalaciones y no acomodado a la demanda actual. Está destinado a un alojamiento con 210 habitaciones dobles, con calificación turística de dos estrellas.

El entorno del inmueble es el centro histórico de la ciudad. El barrio se estructura en base a diversas plazas donde se ubican los principales edificios institucionales. El centro goza de gran atractivo turístico dado el carácter histórico de las plazas y de los edificios, lo que motiva calles con restricción de acceso rodado y tráficos peatonales muy intensos, dado su gran atractivo comercial “zona prime”.  Los edificios residenciales, se alternan con otros de uso hotelero, administrativo y de oficinas, así como museos, centros comerciales, teatros y cinematógrafos.

El hotel se ubica en el chaflán de una plaza y fachada a dos calles. El edificio fue construido a finales del siglo XIX, con una imagen muy representativa. El uso inicial fue residencial, con 6 plantas destinadas a 42 viviendas y 4 locales comerciales en planta baja, además de trasteros y zonas comunes. En la actualidad, consta de sótano destinado a servicios y almacenes, plantas bajas comerciales (ajenas al hotel) y plantas altas hoteleras. El edificio se organiza en torno a un amplio patio interior y dos núcleos de comunicación vertical, con dos ascensores por núcleo y sendas escaleras, de las cuales la principal tiene una elevada representatividad. Aunque carece de garajes, en el entorno inmediato existe un aparcamiento de acceso público. Las instalaciones de todo el edificio se ubican en la planta sótano cuyo acceso se realiza por el portal de la finca.

El interés del solicitante de la valoración es, por tanto, la adquisición del inmueble para reconvertirlo a un hotel de cuatro estrellas. Para ello requiere una tasación hipotecaria que le permita el acceso a la financiación. 

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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