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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el 19-02-2018

bola de cristal en el precio de vivienda

 

Juan Fernández -Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad de Tasación dibuja en este análisis un panorama revelador de la evolución del mercado inmobiliario y pronostica tiempos incómodos, principalmente para quienes no sean capaces de adaptarse y gestionar esa incomodidad con la perspectiva y actitud requeridas.

El sector de la tasación en España cumple este año 36 años; en 1982 empezó a operar ST Sociedad de Tasación, la primera empresa privada independiente de valoración inmobiliaria. La perspectiva de esos 36 años de liderazgo es, pues, un buen lugar para, echando la vista atrás, trazar las líneas maestras de las que pueden ser las tendencias del precio de la vivienda en España. Y en este asunto, el precio de la vivienda, admitámoslo, nadie está más autorizado que los actores principales de la valoración, las sociedades de tasación. Se observan en el sector, en los últimos meses, ciertos movimientos significativos, como las entradas de fondos de capital-riesgo, cuya entrada no tiene porqué ser, necesariamente, negativa; antes al contrario, posiblemente su irrupción venga a racionalizar, consolidándolo, un sector quizá sobredimensionado: si vamos a las cifras, no parece tener mucho sentido el hecho que haya registradas 37 empresas de tasación por apenas una docena de entidades financieras

Las noticias que todos venimos escuchando en los últimos meses sobre el crecimiento de los precios en el mercado inmobiliario, después de lo vivido, alimentan una cierta inquietud en el ambiente. Además, la experiencia nos enseña que el Banco de España y el BOE por sí mismos no evitan burbujas, de modo que el sector debe reaccionar.

Primero, actuando con mayor profesionalización y aportando a nuestra labor estándares  superiores  a los que demanda la propia legislación, siendo más rigurosos, por nuestro propio beneficio, de lo que el legislador y el supervisor reclaman. 

En este sentido, el sector está apostando claramente por la Autorregulación, gracias a la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor) y a iniciativas de transparencia como la puesta en marcha por el PANEL DE PRECIOS, una asociación sin ánimo de lucro donde las principales entidades de valoración y operadoras inmobiliarias, colectivos profesionales como Registradores y Notarios, y organismos públicos como la Dirección General del Catastro, el Ministerio de Fomento y el INE, ponen a disposición del público todos los estudios y estadísticas del precio de vivienda que elaboran individual o colectivamente. Es una herramienta abierta a todo el mundo de absoluta transparencia y muy útil para el público y los medios de comunicación.

35 años de precios arriba y abajo 

En este gráfico podemos ver la evolución de los precios (es importante señalar que no son tasaciones, son precios de operaciones cerradas) de vivienda nueva en los últimos 35 años y la evolución de la variación anual de éstos.

Si comparáramos esta serie con los precios del suelo veríamos que, al contrario de lo que se suele creer, porque existe una cierta confusión generalizada en este aspecto, el precio del suelo depende del precio de la vivienda, y no al revés

Como sabemos, por exponerlo de una forma simplificada, sólo hay, básicamente, dos tipos de suelo: el suelo finalista, ya ordenado, el que tiene un plan parcial aprobado y el resto, cualquier otro que no tenga esa consideración, sería considerado rústico.

Una de las amenazas del mercado actual son los suelos valorados con expectativas de lo que puedan ser. Si ese suelo no se pone a precio real, no podrá desarrollarse. Estudiar las series y el ciclo de los precios de la vivienda, puede ayudar a predecir, con bastante acierto, la evolución de los precios del suelo.

El 8: los "ciclos inmobiliarios"

En este chart de desviaciones, se observa de una forma muy gráfica que los ciclos son, exactamente, de 8 años, lo que justifica los anticipos que se verían en el mercado.  La curva por encima del eje de abscisas, positivos, significan compras por encima del valor de los fundamentales (PIB, Afiliaciones SS, Tipos de interés) indican. Cuando está por debajo, infravaloración. 

Además, el porcentaje de subida del precio de la vivienda, hay que multiplicarlo por 1,5/2 para obtener del incremento del precio del suelo, lo que, viendo el chart, supone un nivel de repercusión del 47/48%, lo que adelanta un serio recalentamiento del mercado (sobre todo Madrid y Barcelona). 

Conclusión: el que tenga suelo hoy, tiene el tesoro.

Si a esto unimos la parálisis en la aprobación de nuevos espacios y desarrollos, el aumento de los costes de construcción, el nuevo código de edificación y la ley/directiva de Eficiencia energética… es fácil intuir lo que se nos viene encima. Por eso hay que aprender a estar “incómodos” y coger la alertas”

Lo que manda la demanda

Lo que antes fue un sobrecalentamiento de la oferta, es hoy una situación centrada en la demanda y muy cambiante: el perfil del comprador cambia; La polarización del mercado grandes ciudades/pequeñas capitales cambia. La entrada de plataformas de alquiler, también cambia la partida. Y todo indica que el porcentaje de vivienda en propiedad del 80% en España, que es completamente anómalo en nuestro entorno,  no va a mantenerse mucho más tiempo… Nos encontramos en una situación de cambio también generacional. El modelo nuevo tiende, en las generaciones que empiezan a tomar posiciones, en el alquiler en el centro y el modelo de formar una familia y alejarse del centro parece un tanto desfasado. 

Hace 35 años, el parque de viviendas era de  14.000.000… hoy, se dice pronto, son  25.000.000 y la generación que viene, la que está cambiando el modelo, va a heredar una o dos casas…  la demanda es vital y es la que hay que estudiar con más atención.

Como vemos, hay muchas cosas que pueden complicar las cosas en el futuro: no todo se arregla, o se rompe, pinchando la burbuja. Y debemos tener todo esto muy presente para no repetir errores y, sobre todo… no cometer otros nuevos.

N.B. Puede verse la intervención completa de Juan Fernández –Aceytuno, en el evento de Observatorio Inmobiliario “Vivienda: Nuevos Enfoques”, donde se explican en profundidad las tesis de este artículo en este enlace: https://www.st-tasacion.es/es/st-tv/evento-de-observatorio-inmobiliario-vivienda-nuevos-enfoques.html

 

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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