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La situación del mercado de suelo en España, es de un crecimiento discreto y sostenido, si exceptuamos, como viene siendo habitual, los focos urbanísticos de Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante… y Valencia que se suma al ramillete de la actividad “tormentosa”, con crecimientos por encima de la media. La escasez de suelo en estas ciudades (especialmente en sus ubicaciones céntricas) convierte en escasa la oferta de vivienda, encareciendo los precios.

 

ST Sociedad de Tasación publica la nueva edición del Mapa del Tiempo Urbanístico, una visión global y muy gráfica del heterogéneo mercado del suelo en España. En el mapa (puedes consultarlo aquí el mapa interactivo), puedes ver la variación interanual de valores de vivienda nueva, y analizar así la relación entre ambos indicadores. 

Por su característica dispersión, es casi obligatorio analizar este mercado desde la óptica regional, tanto por la influencia de los precios de la vivienda, como por la variada situación urbanística regional. Allí donde hay mayor movimiento, la escasez de suelo, y por tanto, de oferta de vivienda, provoca el encarecimiento de los precios. Es el caso de Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante o Valencia, así como en las Baleares, aquí muy centrada el turismo residencial de alto nivel.

La conclusión general es que la escasez de suelo introduce una presión alcista en los precios de la vivienda si la demanda se muestra activa y que los repuntes en el mercado del suelo son consecuencia directa de una mayor demanda de vivienda. 

El Mapa, mapa a mapa. Galicia, Cantábrico, Rioja, Navarra y Aragón

Galicia se mantiene estable en operaciones de suelo, concentrando su actividad en las principales ciudades: A Coruña, Santiago y Vigo, seguidas, a cierta distancia, por Lugo y Orense, sin novedades destacables en desarrollos y/o operaciones de renovación. 

La situación es similar en Asturias: escaso movimiento de operaciones de suelo y la actividad se registra en los entornos urbanos de Oviedo y Gijón. 

Lo mismo ocurre en Cantabria, donde la obra nueva sigue muy paralizada y centrada principalmente en la autopromoción, con un gran volumen de stock de promociones.  

La situación en el País Vasco, sin embargo, muestra tendencia al alza. Aquí, el repunte de la vivienda en Bilbao, San Sebastián y Vitoria, motivado por la escasez de suelo y el aumento de la demanda han sido decisivos. Valga como ejemplo el barrio de Zorrozaurre en Bilbao, donde se prevé la construcción de 5.500 viviendas.

Navarra se mantiene estable en operaciones de suelo, centrándose la actividad en el entorno de Pamplona, en cuyo extrarradio vemos promociones, sobre todo de VPO, y actuaciones de renovación de la trama urbana con vivienda nueva (libre).

La Rioja sigue como en meses anteriores: poca actividad, principalmente en Logroño, con pequeños proyectos en zonas consolidadas de la ciudad y persistencia de obras paradas. Logroño sigue contando con grandes bolsas de suelo en su área de influencia.

La comunidad de Aragón presenta importantes diferencias en sus 3 provincias; en Huesca y Teruel se registra un importante stock de suelo vacante sin demanda; Zaragoza, en cambio, registra un incremento de actividad. La capital continúa aumentando su actividad en zonas de expansión (Parque Venecia, Ribera del Ebro y Miralbueno) donde existe una demanda activa equilibrada con la oferta. Por otro lado, se aprecian actuaciones en el área metropolitana, de pequeño tamaño y centradas en vivienda unifamiliar de alta calidad.

El Mapa, mapa a mapa. Cataluña: una región nada homogénea

Cataluña también es una comunidad autónoma muy heterogénea entre sus diferentes provincias. Recientemente, la Generalitat ha aprobado la modificación del Plan General Metropolitano de Barcelona que recoge la reserva obligatoria del 30% de las viviendas de las nuevas promociones a vivienda social, de protección pública. Tanto Barcelona como su área metropolitana, continúan siendo uno de los motores principales de la actividad inmobiliaria y reactivación del suelo con una actividad es muy dinámica tanto en residencial como en oficinas y servicios. Se mantiene la dinámica en Sabadell, Tarrasa y Gerona capital, donde no se registran grandes operaciones, pero el stock sigue reduciéndose. Por el contrario, en Lérida y Tarragona se mantiene la inactividad. 

El Mapa, mapa a mapa. Madrid sigue creciendo

Madrid continúa siendo el principal motor y dinamizador del mercado. La acusada escasez de suelo en el centro, propicia la revalorización de distritos como Ensanche de  Vallecas o Vicálvaro. Hay gran cantidad de suelo disponible en el sureste de la capital, mientras continúan los grandes desarrollos inmobiliarios como Madrid Nuevo Norte, el desarrollo del Aeropuerto Madrid-Barajas, la remodelación de Canalejas, Mahou-Calderón o Valdebebas. En la zona norte, con Pozuelo y Boadilla a la cabeza, destaca el desarrollo industrial, comercial y logístico en el Corredor del Henares, con más del 50% de las nuevas actuaciones concentradas en el eje de la A-2. 

El Mapa, mapa a mapa. Dieta Mediterránea: para crecer mejor

La Comunidad Valenciana mantiene su reducción de stock y un mayor dinamismo en las ubicaciones de la costa y ciudades como Valencia, Alicante o Benidorm.

En Alicante, se ofertan nuevas promociones sobre los solares con mejor ubicación que quedaban vacantes, y su dinamismo se proyecta a las mejores ubicaciones de costa, con mayoría de compradores extranjeros.

En la ciudad de Valencia, continúa creciendo la actividad, así como los precios, por lo que comienza a escasear el suelo finalista. Aunque esto no ha activado aún nuevos desarrollos de suelo, sí se están retomando los que en su momento quedaron en suspenso, como el relacionado con el circuito urbano de Fórmula 1. Por otro lado, el mayor stock de vivienda y suelo continúa localizado en la provincia de Castellón. 

En la Región de Murcia persiste una situación de estancamiento, y continúan, por tanto, las bolsas de suelo vacante en stock. Las zonas centro y norte de la capital, sin embargo, con su actividad constructiva, propician una situación de dinamismo muy localizada, pero suficiente para reportar un ligero repunte de los precios en la ciudad.

En cuanto a las Islas Baleares continúa el crecimiento de la actividad inmobiliaria encabezado por Mallorca, Menorca e Ibiza. En estas islas, se aprecia cierta moderación de la actividad, sin embargo, los precios del producto finalista continúan muy elevados.

El Mapa, mapa a mapa.Castilla y Extremadura: tiempo estable, no se esperan tormentas

La situación en Castilla y León, de estabilidad, es la de un mercado de escasa actividad y, de nuevo, centrada en las capitales. Además, continúa el proceso de desclasificación de terrenos Urbanizables No Delimitados, proceso que afecta ya a 238 municipios, con una superficie afectada, en varias fases, de 393.895.732 m2. 

En Castilla-La Mancha, comunidad está lastrada por el importante stock generado en el ciclo expansivo. La mayor actividad se concentra en los municipios próximos a Madrid así como en Albacete, única ciudad donde se aprecia un cierto repunte, no trasladado al resto de la provincia, de actividad muy escasa.

En lo que respecta a Extremadura, la situación del mercado presenta una actividad muy escasa: no hay iniciativas de construcción y el mercado sigue muy contenido. 

El Mapa, mapa a mapa. Tiempo favorable en grandes áreas del sur andaluz y Canario

En Andalucía, la mayor actividad se registra en la Costa del Sol, principalmente en Málaga, Marbella y zonas de influencia. De hecho, Málaga es hoy foco de atracción inmobiliaria, con gran dinamismo en todos los segmentos de mercado (vivenda, retail, oficinas e industrial); esta actividad la sitúa al frente de la actividad inmobiliaria nacional, junto con Madrid, Barcelona y Alicante. 

En Sevilla, sin embargo, la evolución es más lenta. En Cádiz, se muestra más activa la costa, al contrario que en Granada, donde las actuaciones se concentran en la capital. Almería, Jaén y Huelva presentan estancamiento y falta de actividad.

En cuanto a las Islas Canarias, se observa un incremento sostenido y sin grandes repuntes. El movimiento se concentra en actuaciones del sector hotelero y turístico/vacacional, cuya normativa, atención, se está revisando en la actualidad.

Sin novedades en alertas

Finalmente, con relación a la situación de alertas urbanísticas, la situación permanece estable, salvo por la la moratoria de un año, aprobada recientemente por la Generalitat catalana que suspende la concesión de licencias en actuaciones en la franja de 500 metros respecto a la línea de mar en el litoral de la Costa Brava, desde Portbou hasta Blanes.

En sucesivas ediciones de este informe, hemos ido incorporando las novedades que han aparecido, manteniéndose el objetivo de localizar, ordenar y relacionar la gran dispersión normativa vigente en esta materia.

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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