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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el 11-04-2018

precios de vivienda

 

El último informe de precios de ST Sociedad de Tasación sobre Tendencias del precio de vivienda en España (abril 2018), deja claro que no todo lo que sube, baja… al menos a corto plazo. Lo que podemos ver al observar las cifras y gráficas del estudio es que se acelera el crecimiento del precio de la vivienda en España. Un dato: de los 100€ que ha subido el metro cuadrado en dos años, 63 corresponden a 2017 frente a los 37 de 2016. Como resultado, el valor medio de una vivienda en España se sitúa en 1.532€/m2 siendo Barcelona (10,2%), Baleares (7,5%) y Madrid (6,9%), las provincias que encabezan estas subidas.

Sociedad de Tasación publica, como cada semestre, el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario, con la evolución de precios de la vivienda del segundo semestre de 2017, que incorpora nuevos indicadores (rentabilidad de los alquileres y riesgo inmobiliario por provincias) elaborados por Urban Data Analytics (uDA), nuestro socio tecnológico.

A modo de highlights, podemos decir que, por ejemplo, el Índice de Confianza Inmobiliario evoluciona positivamente, alcanzando un  57,7% ; también cabe destacar que comienza a recuperarse la confianza en Cataluña: un 56,7% frente al 56,2 anterior. La capacidad de endeudamiento de los españoles para acceder a una vivienda, cae ligeramente, situándose en 103 puntos respecto a los 107 anteriores. Al mismo tiempo, el índice de esfuerzo sube hasta los 7,5 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio en España. Por último, la rentabilidad del alquiler se sitúa en 8,2% , un 7,6% más que el año pasado.

Dónde crecen (y cuánto)… y dónde bajan los precios medios 

Bajando a las cifras,  el precio medio de la vivienda en España creció un 4,3% en 2017 (un 2,3% el segundo semestre), alcanzando los 1.532 €/m2. 

En el ranking provincial de la variación, el podio lo ocupan Barcelona, con un crecimiento del  10,2%,  Baleares con un 7,5% y Madrid, un 6,9%. Cerrando la lista, Teruel sufre una bajada del 1,3%,  Segovia cae un 1,1% y Cuenca, Soria y Zamora que registraron caídas del 1%.

En cuanto a los precios medios más elevados en el segundo semestre de 2017, los encontramos en Barcelona (2.405 €/m2) y Guipúzcoa (2.355 €/m2);  los más bajos, en  Badajoz (843 €/m2) y Ciudad Real (849 €/m2).

Por Comunidades Autónomas, de nuevo, los mayores incrementos anuales se han producido en Cataluña Baleares y Madrid; los menores incrementos se registran en  Castilla y León,  Murcia, Castilla-La Mancha y Asturias,  todas por debajo del 1%.

Tendencias: valor en alza y confianza

El segundo semestre de 2017 se ha caracterizado por un incremento estable y generalizado de los precios de la vivienda en España. Si bien las variaciones de precios no son idénticas en el caso de la vivienda nueva y usada, se puede apreciar que se trata de una tendencia estable. 

Ahora bien, si ponemos el foco en los últimos dos años y analizamos la evolución de los precios desde el año 2016, veremos que el crecimiento del precio de la vivienda en España se acelera de manera constante, y la variación anual de precios pasa de un 2,5% ( abril 2017), a un 4,3% (abril 2018). Si nos fijamos en el precio/ m2, en dos años se ha encarecido 100€, pasando de 1.433€/ m2 a 1.532 €, con la mayor subida en 2017, 63 euros frente a los 37 euros en 2016. 

El Índice de Confianza Inmobiliario mantiene en este primer trimestre de 2018 su tendencia, subiendo 0,9 puntos, hasta colocarse en 57,7, frente a los 56,8 del cierre de 2017. El índice registró su valor más bajo, 30,6 puntos, en diciembre de 2012. Este índice se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de sus respectivas zonas. 

Por Comunidades Autónomas, Madrid, Canarias, Baleares y Asturias superan los sesenta puntos. A continuación, en un segundo nivel de confianza, la Comunidad Valenciana con 58,5 puntos y el País Vasco, con  58. Mención aparte merece Cataluña, que parece recuperarse (56,7 puntos) y, por contraposición, Cantabria, Castilla y León y Castilla-La Mancha presentan los valores más bajos. 

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario: lo que –realmente- cuesta comprarse una casa 

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario: lo que –realmente- cuesta comprarse una casa 

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario, es un indicador que utiliza  Sociedad de Tasación, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesitaría para comprar una vivienda. En el primer trimestre de 2018, no presenta cambios significativos, mantiéndose en 7,5 años. 

Este indicador se calcula por Comunidades Autónomas, relacionando el valor de la vivienda y los ingresos medios publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial. Baleares continúa liderando este indicador, con casi 15 años, mientras en La Rioja, o Murcia, necesitan algo menos de 5 años de sueldo íntegro para comprar una vivienda.

Relacionado con el índice de esfuerzo, el Índice de Accesibilidad (i)  elaborado por  Sociedad de Tasación retrocede en el primer trimestre del año. Con una referencia de partida de 100 puntos, la media de España en el primer trimestre de 2018 se ha situado en los 103 puntos, cuatro por debajo que en el mismo periodo en 2017,  y 3 por debajo del trimestre anterior. La media estatal se mantiene por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio, sin embargo, registra una leve caída por tercer trimestre consecutivo. Por comunidades autónomas, Madrid con 94, Cataluña con 91 y Baleares con 52 puntos, continúan registrando niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda, al igual que en el primer trimestre del año anterior. 

Alquiler: la inversión más sólida y rentable del inmobiliario, hoy.

Desde la edición pasada, incorporamos al informe el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias, desarrollado por Urban Data Analytics (uDA), que estudia el mercado residencial para predecir tendencias y conocer comportamientos ante la inversión. Según uDA, la rentabilidad media en el alquiler alcanó el 8,2% en el primer trimestre de 2018, creciendo el 7,6%. 

Por provincias, destaca Barcelona, con una rentabilidad del 8,72%, Lleida con un 8,45%, y Valencia con un 8,11%. Por el contrario, las provincias que presentan rentabilidades medias más bajas en el primer trimestre de 2018 son Guipúzcoa Vizcaya y A Coruña con rentabilidades que rondan el 5%. 

Si consideramos los crecimientos anuales, destacan Santa Cruz de Tenerife, Valencia y Sevilla que presentan una variación del 16,2%, 16,7% y 17,7% respectivamente. En las Islas Baleares se observa una variación anual negativa -3,2% del rendimiento de los alquileres, debido principalmente al fuerte incremento de la compraventa. 

La opción de compra destinada al alquiler sigue siendo una opción de inversión muy atractiva, siendo Madrid, Valencia y Sevilla las que presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario a diferencia de Huelva, Ávila y Teruel que presentan mayor riesgo, tal y como muestra el gráfico. 

Conclusiones

La variación positiva experimentada en los últimos cinco semestres confirma la senda de la recuperación de los precios iniciada en 2015. Sin embargo, lo más significativo es que los porcentajes de aumento son ligeramente superiores a los experimentados en el informe de hace seis meses, lo que se traduce en una aceleración progresiva en el crecimiento del precio de la vivienda, pasando de un 0,3% anual en el segundo trimestre de 2016 a un 4,3% en el primer trimestre de 2018. 

Por ello, desde Sociedad de Tasación, aconsejamos  una cierta vigilancia de la aceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda. Paralelamente, insistimos, en la llamativa doble velocidad que se observa en la evolución de los precios de la vivienda en el territorio nacional, con grandes diferencias entre ciudades. 

Por último, cabe destacar que la modalidad de alquiler sigue cobrando importancia. Así, la rentabilidad media del alquiler en España sigue experimentando un crecimiento constante del 7,6% respecto al año pasado, liderado por Sevilla, Valencia, Santa Cruz de Tenerife. 


(i)  El Índice de accesibilidad estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda

 

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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