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nuevo modelo urbanismo

 

¿Un nuevo modelo de urbanismo? ¡Hola, nuevo urbanismo…! ¡Adiós, vieja burocracia…! El pasado 28 de octubre WIRES organizó la mesa redonda en la que bajo el título genérico “Un nuevo modelo de urbanismo”, se analizó la problemática del modelo actual español de planteamiento y gestión, y tuvimos la oportunidad de escuchar por parte de diferentes ponentes de los más variados ámbitos del inmobiliario, interesantes propuestas de modificación del modelo .

El encuentro tuvo lugar en la Escuela de Arquitectura de Madrid y fue retransmitido en streaming por St-TV, el canal  de televisión online de ST Sociedad de Tasación, como viene siendo casi una costumbre en los encuentros organizados por WIRES.

Silvia López, de WIRES, nos presentó a los componentes del potente panel que iba  a profundizar, a continuación, sobre los problemas, retos y oportunidades que se presentan en el urbanismo y el sector inmobiliario español que, si bien es homologable al sector en nuestro entorno, también es cierto que cuenta con características que le dan una personalidad propia, que configuran una situación un tanto peculiar, tanto normativamente como de uso.

El panel estaba compuesto por Ángela de la Cruz Mera, Subdirectora General de Políticas Urbanas, del Ministerio de Fomento, como representante del legislador, de la administración, un actor clave, evidentemente, en el planeamiento; José María Baño León, Catedrático de Derecho Administrativo en la Universidad Complutense de Madrid y socio fundador de Baño León Abogados; José María Ezquiaga, Doctor Arquitecto, Premio Extraordinario de Doctorado de la Universidad Politécnica de Madrid, ex decano de Colegio De Arquitectos de Madrid  y socio fundador Ezquiaga Arquitectura, vinculado siempre al urbanismo y la ciudad, y también es y Licenciado en Sociología y Ciencias Políticas por la UCM;  Carolina Roca, Licenciada en Derecho y en Ciencias Económicas y Empresariales y directora general de Roca Grupo Inmobiliario; además, participaron con sendas ponencias, antes y después de la mesa redonda, Flavio Tejada, del instituto de empresa, y Responsable de Ciudades de Arup en Europa y director del Master en Desarrollo Inmobiliario (MRED) del IE University y Mariano Fuentes Sedano, Arquitecto Técnico (UPM) e Ingeniero de Edificación (UEM) y actual Delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid.

 

El ejemplo de Kings Cross

Flavio Tejada, abrió la jornada con una interesantísima ponencia sobre el origen y desarrollo del área metropolitana de Londres conocida como Kings Cross. Después de una breve reflexión sobre cómo ha cambiado la situación y el ambiente con respecto al urbanismo, (“si nos dicen hace 15 años que el sector inmobiliario se iba a reunir a debatir sobre suelo y urbanismo… ninguno nos lo hubiéramos creído…”).

Tranquilizó a los asistentes en el sentido de que el exceso de burocracia y los plazos casi inasumibles, pero que, de hecho, todos acabamos asumiendo, eran en realidad un mal universal, y no específicamente español: el proyecto de Kings Cross data de 1986 y no se empezó a construir hasta 20 años después. Una cifra interesante: del complejo de la ciudad londinense de Kings Cross que vemos construido hoy, un 70% de ese entorno es obra de la iniciativa privada inmobiliaria, viviendas en su mayoría, y el 30% restante, son dotaciones, infraestructuras y equipamiento públicos. Lo curioso de este ejemplo, es que es un modelo bastante distinto del español: surge alrededor de la remodelación del entorno ferroviario y de cómo son las concesiones  de obra pública en el mundo anglosajón. Así, el encargo inicial, por decirlo así, era la concesión de la explotación de la línea de alta velocidad, que llevaba aparejada la posibilidad de explotación de algunos solares. La empresa concesionaria, ve la oportunidad de “crear ciudad” a partir de esa obra. En el modelo anglosajón, un poco más libre y consultivo que el modelo español, más normativo, decide “abrir consultas” con los vecinos de la zona para averiguar qué necesidades tiene la población que vive y trabaja ahí. Y esa consulta, más de 4.000 entrevistas, sirve como base de consenso para determinar cómo será el desarrollo. Al explicar a posibles inversores, y a las administraciones cómo sería un día en Kings Cross, a todo el mundo (inversores públicos y privados) le entraba unas tremendas ganas de aflojar la cartera para que aquello fuera como decían que iba a ser. El resultado es una zona absolutamente londinense, que disfruta la población que allí vive y trabaja, que es un polo de atracción de empleo y talento, y un lugar que se desarrolla de forma sostenible y eficiente.

Esta forma de hacer las cosas, que como concepto puede considerarse un éxito, nos da 4 lecciones:

  1. La necesidad de crear partnerships de largo plazo
  2. Enfoque basado en la creación de valor
  3. Implicación de las comunidades en el éxito del proyecto
  4. Diseño orientado a las personas, creación de un espacio público vibrante.

Un nuevo modelo de urbanismo.

Hay consenso, entre los ponentes en que se emplea demasiado tiempo en los planeamientos y que las normativas actuales, de tres niveles de administración (nacional, autonómica y local), convierten la situación del planeamiento en un empantanado lodazal del que a veces, es difícil, y hasta imposible salir. En general, en España vivimos en una situación normativa muy compleja y excesiva en número, muy continuista, heredera del siglo pasado (pensada para el urbanismo de otra época) y formalmente muy cambiante. Porque, y ese es otro drama, a la proliferación normativa se une una suerte de incertidumbre en virtud de la cual, las normativas no son necesariamente válidas por el tiempo de vigor que ellas mismas marcan. La situación, de facto, es que pueden cambiar con cada cambio del color político de los gobiernos de cualquier nivel, lo cual no ayuda en absoluto.

Así, planes que, por ejemplo, tienen una vida programada de diez años, pueden durar solo 3, si hay cambios políticos (y, como estamos viendo, la estabilidad no está demasiado bien cotizada en estos días) o, por los miedos de gobernantes demasiado timoratos, esos planes acaban alargando su vida durante más de veinte años. La normativa, que debería ser el marco común que nos sirviera para delimitar el campo y las reglas de juego, no ayuda… más bien lo contrario, y el terreno se embarra y el juego se atasca en un clima de absoluta imprevisibilidad.

A este problema  de distribución de competencias en una administración plurinivelada, se une un nuevo nivel, normativa europea (si una cosa se nos da bien a los europeos es la burocracia) que, además, se ha importado de manera rígida y los usos y disposiciones que propone no terminan de casar bien con las costumbres españolas.

Hay que superar la idea de plan general, no la idea de planificar, sino la idea de redactar las nuevas tablas de la ley con cada nuevo Plan General  y que se distribuyera la capacidad legisladora de los distintos niveles de administración. Así, lo ideal sería que el Estado no legislara, per sé, sino que se limitara a promover un marco normativo general para que las CCAA puedan legislar de una forma coherente en su territorio, y que las corporaciones locales bajasen al detalle peculiar de cada terreno. Porque lo cierto es que el tiempo, y la proliferación de administraciones cambiantes han provocado un tsunami normativo bajo el que languidecen los proyectos y las ideas. Los profesionales, paradójicamente, añoran esos (hoy lejanísimos) años 60 cuando, simplificando, la normativa venía a decir: arquitectos, ingenieros… hacedlo bien.

El mañana del urbanismo normativo

El urbanismo ha de planificarse como un bien social y, sin ninguna duda, involucrando a la iniciativa privada, para la que, evidentemente, esta implicación tiene que resultar rentable, tanto  social como económicamente. Es muy difícil, pero sería imprescindible desvincular la política del urbanismo en España, para conseguir que los planes fueran más reales y más en consonancia con las necesidades de la población.

Sería interesante también reducir el caudal normativo y, como propuesta, permitir que la iniciativa privada intervenga desde los primeros estadios de la legislación, del planeamiento y evitar la judicialización excesiva  del urbanismo. Un plan es mejor si tiene el punto justo de flexibilidad, aunque eso vaya en detrimento de cierta incertidumbre jurídica. Menos rigidez y más  colaboración de la sociedad.

Los ayuntamientos, como brazo ejecutor de la normativa final, deberían entender que su papel es más impulsar el urbanismo, que fiscalizar la ciudad, y favorecer el planeamiento desde este punto de vista. Facilitar nuevos usos y utilidades, no solo de nuevos desarrollos, sino de lo que el planeamiento puede aportar al nuevo urbanismo para la ciudad consolidada; buscando incentivos a la iniciativa privada y el urbanismo consciente, vanguardista.

Un urbanismo competitivo, en un mundo global, que fomente la inversión extranjera, mediante la certidumbre jurídica. Hacer que prime el sentido común, que sea decisivo sin recurrir a decisiones judiciales o a la cerrazón de los prejuicios políticos.

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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