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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el 17-12-2018

urbanismo

 

Durante los años de expansión inmobiliaria cientos de ayuntamientos se lanzaron a clasificar como urbanizables gran parte de la superficie de sus términos municipales, en lo que vino a denominarse como “urbanismo salvaje”. La explosión de la burbuja inmobiliaria y la crisis posterior, vinieron a dejar un panorama desalentador, con cientos de urbanizaciones paralizadas y millones de metros cuadrados de suelos en ámbitos carentes de sostenibilidad ambiental, social y económica.

 

Con objeto de reconducir los despropósitos urbanísticos de aquellos años, la Disposición Transitoria Tercera de la LEY 7/2014, de 12 de septiembre, de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y sobre sostenibilidad, coordinación y simplificación en materia de urbanismo (BOCyL 19/09/2014) (5.060 kbytes), estableció plazos para demostrar la viabilidad de los terrenos clasificados en su día como suelo urbanizable. 

En caso de no producirse una activación en los desarrollos previstos — la aprobación del planeamiento de desarrollo que contenga su ordenación detallada—, estos suelos retornan automáticamente a su condición previa de suelo rústico común. Así, el pasado mes de octubre, la Dirección General de Vivienda y Urbanismo de la Junta de Castilla y León, identificó y dio publicidad de los terrenos afectados por el apartado b) de dicha Disposición. Esta disposición afecta a todos aquellos terrenos que estaban clasificados como suelos urbanizables no delimitados en el marco de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León. Una superficie de 282.430.755 m2, en 86 municipios de toda la Comunidad Autónoma, que corresponde con 206 ámbitos de desarrollo que vuelven a ser suelo rústico y se suman a otros 111.363.814 m2, ya desclasificados en 2016, al amparo del apartado a) de la misma disposición transitoria (suelos clasificados como urbanizables, conforme a la legislación urbanística anterior a la Ley 5/1999). Y en octubre de 2022, se unirán todos aquellos suelos clasificados como urbanizables delimitados, que no hayan aprobado definitivamente sus planeamientos de desarrollo.

Todos estos terrenos, que en su momento alcanzaron valores de mercado sobre la base de tensiones especulativas derivadas de su futuro destino urbanístico, quedan ahora como suelos de naturaleza puramente rural; donde ya no cabe considerar ninguna expectativa de plusvalías urbanísticas. Lo que nos lleva a recapacitar sobre la importancia, al valorar un suelo, de contar con un escenario con el suficiente grado de consolidación urbanística (como mínimo, disponer de la aprobación definitiva del planeamiento de desarrollo) que permita establecer con cierto grado de garantía, un valor sobre la base de una expectativa más realista de su posible aprovechamiento urbanístico y no sobre meras esperanzas sujetas a un alto nivel de incertidumbre e inseguridad jurídica. 

 



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