El Valor y el Precio en los Inmuebles

No hay que confundir valor y precio no hace falta ya recordarlo. Sin embargo, sí que creo que conviene apuntar que una oferta no es el valor... ni el precio.

El Precio es la cantidad de dinero que un comprador estará realmente dispuesto a pagar y un vendedor estará dispuesto a recibir en una transacción ajustada a mercado.

El Valor hipotecario el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. No se incluyen los elementos especulativos.

Entonces, una oferta siempre forma parte de una estrategia de negociación, y no puede asimilarse al valor ni tiene por qué ser el precio de la transacción. Y no puede serlo, ya sea ésta una oferta del propietario publicada en un portal de Internet, ya sea ésta la de un potencial comprador que después de visitar la vivienda nos pasa una propuesta.

Escuchamos con cierta regularidad aquello de que para vender hay que estar preparados para bajar el precio, y que éste se encuentra reduciendo nuestras expectativas entre un 40 ó un 50%. Para algunos es fácil decirlo, en especial cuando lo hacen disparando con pólvora de rey, claro. En todo caso, no digo que no, sólo sugiero que habrá que analizarlo con calma; lo único que recomiendo es prudencia, en especial a la hora de escuchar y aceptar ofertas a la baja que presentan potenciales compradores.

Se está repitiendo tanto aquello de que el mercado está sobrevalorado, que algunos pudieran estar tentados a aceptar ofertas agresivas pensando que a ver si en su caso también va a ser verdad... En especial, en ausencia de financiación y confianza, es habitual observar a compradores más o menos avispados en busca de gangas, algunos incluso que pretenden hacer su agosto haciendo ofertas de derribo.

No son ni uno ni dos, por lo que recomiendo que aquel que quiera vender, opte por solicitar una valoración actualizada o al menos una "estimación de valor de mercado", aunque sea verbal, y que al mismo tiempo solicite un "valor de venta inmediata". Un tasador con cierta experiencia podrá calcular cuánto hay que bajar el precio para vender en esa zona un inmueble de esas características en menos de tres meses, por ejemplo. (Por cierto, ningún modelo estadístico ni agregador de ofertas de los que se ven por ahí sabe hacer esto...).

Pues bien, si la oferta que se recibe es inferior a la horquilla de valores proporcionada por el tasador, lagarto. Si está por encima, cosa poco probable en estos momentos, no se lo piense, venda. Si está entre los dos valores aportados, que es lo habitual y lo razonable, valore la diferencia y el coste de oportunidad de decir que no, caso a caso, evidentemente.

Como es lógico, idéntico argumento y estrategia serían válidos para el comprador. Lo razonable es que la negociación se produzca dentro de esa banda, ya sea uno comprador o vendedor. La capacidad de disponer de ahorros o financiación por una parte, o bien la opción de poder esperar por la otra, aquello de no tener prisa por vender, son a la postre las claves que dictarán en qué punto de esa horquilla se mueve la negociación. En mercados a la baja, lo habitual es que el precio esté por debajo del valor. En mercados al alza, justo al contrario.

fuente:Blog Más allá del Valor