Valoración de Carteras de Inmuebles con Modelos AVM

AVM (Automated Valuation Model) es el nombre que se da internacionalmente a los modelos de valoración automática de inmuebles.

A partir de la información relativa a las características del inmueble, y mediante técnicas estadísticas, se estima un valor teórico para un momento en el tiempo, normalmente sin la intervención de un tasador y sin realizar las comprobaciones habituales en una tasación. Su coste y la rapidez en su elaboración, son muy inferiores a los de una tasación. Por el contrario, la seguridad en los valores que se obtienen, está muy por debajo de la que tiene una tasación.

La utilización de los modelos de valoración automáticos sólo es posible para la valoración de tipologías inmobiliarias susceptibles de repetición en serie, no es válido para inmuebles singulares. El funcionamiento de los AVM es mejor cuanto más homogéneas son las áreas en las que se valora.

Una tasación completa, incluyendo la visita interior al inmueble, resulta indispensable para gran parte de las finalidades para las que se puede necesitar una valoración, pero al mismo tiempo los modelos AVM constituyen una herramienta indispensable para casos en los que sea necesario conocer la evolución de una cartera, y más en el momento actual, en que la revisión de los valores ha cobrado una enorme importancia por la pérdida generalizada de valor de los activos inmobiliarios. La utilidad de las AVM es muy amplia, fundamentalmente cuando se necesita actualizar el valor de una cartera de inmuebles, en un plazo corto y a un precio competitivo, y siempre que no exista la exigencia legal de emitir tasaciones:

• Para la actualización de la cartera de activos hipotecarios de las entidades financieras, (supervisión bancaria, agencias de rating e inversores interesados en estas carteras).
• Valoraciones previas orientativas y evolución a futuro de precios de inmuebles (fondos patrimoniales, particulares que necesitan conocer el valor de un inmueble, administraciones, Hacienda, Auditores, Peritos tasadores judiciales…).
• Valoración de carteras para fusiones y adquisiciones. Contraste del valor de una tasación presencial (sociedades de tasación, para supervisión de valores).
• Valoración de clientela para marketing directo. A partir de la dirección postal de un cliente, se puede inferir el valor de su vivienda, y con ello, una estimación aproximada de su patrimonio.
• Valoración del inmueble para el cálculo de la prima en el seguro del hogar (Compañías de Seguros).

Existen diferentes tipos de modelos de AVM, dependiendo de la forma en que funcionan y la metodología de cálculo que se utiliza. A grandes rasgos, se puede hablar de modelos de comparables, de índices de precios, de precios hedónicos (econométricos), de inteligencia artificial... Lo habitual en la confección de los modelos es que se utilice una combinación de todos o de algunos de ellos.

Cada uno de los modelos tiene diferentes requisitos mínimos para su funcionamiento, la idoneidad de uno u otro depende entre otras cuestiones, de la información previa que se disponga relativa a la cartera a valorar y de las características de la base de datos con la que se trabaja. La utilización de más de un método aporta fiabilidad a los resultados. Sirve para ajustar el valor adoptado, detectar singularidades que requieran un contraste adicional (o no pueden ser valoradas a partir de estadísticas) y definir niveles de coherencia e índices de confianza, que normalmente acompañan a los resultados que se obtienen.

El desarrollo de cualquier modelo fiable de AVM, requiere disponer de una base de datos constantemente actualizada, elaborada por agentes que conozcan las prácticas habituales en los mercados que se analizan, y con suficiente información en cantidad y profundidad, relativa al área y tipología en la que se valora. Es importante que los datos estén georreferenciados, y que la información esté normalizada. Resulta imprescindible controlar la información que se introduce para garantizar la veracidad, calidad y coherencia de los datos incluidos, desechando los que no cumplan con estos requisitos. Las sociedades de tasación cuentan con este tipo de bases de datos. En otros países la información que se utiliza proviene de registros oficiales, lo que en España resulta poco viable.

El contraste y la calibración de los modelos, son imprescindibles para garantizar que las estimaciones de valor entregadas al cliente son lo más precisas posibles con la información de la que se ha dispuesto.

El control de calidad consiste en: detectar los valores que resulten poco coherentes, diferenciar con valores iniciales, con los datos que se utilizan en el modelo, con el resto de inmuebles de la cartera… Esto sirve tanto para mejorar y corregir el modelo.