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SOCIEDAD DE TASACION
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En fecha reciente ha entrado en vigor el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre por el que se ha aprobado el Reglamento de la Ley de Suelo.

Este Reglamento desarrolla el texto refundido de la Ley de Suelo 2/2008 en lo relativo a la valoración inmobiliaria en la intención del legislador de evitar posibles prácticas especulativas que, en ocasiones, afectaban a la determinación de los valores de los inmuebles a efectos de su expropiación.

El estado sólo puede analizar el territorio desde el prisma de su situación real, ya que no dispone de competencias que permitan su análisis bajo técnicas urbanísticas. A tal efecto, se establecen dos categorías básicas de suelo: suelo rural y suelo urbanizado. Ambas situaciones se alejan de cualquier concepto urbanístico.

Se define como suelo urbanizado:

  • Las parcelas que estén o no edificadas, cuenten con dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística, o puedan llegar a contar con ellos, sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
  • Aquel en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana.

Se encuentran en situación de suelo rural el resto de terrenos no incluidos en la categoría anterior.

La recalificación urbanística de los terrenos, según legislaciones anteriores, propiciaba su inmediata revalorización. El procedimiento de valoración consistía en el denominado método residual de valoración, según el cual, el valor del suelo se obtiene como residuo al deducir del valor del producto terminado los costes necesarios para su producción. De esta forma, simultáneamente con la recalificación de los terrenos, se reconocían al propietario del suelo las plusvalías sin necesidad de afrontar inversiones ni asumir riesgos derivados de la inversión.

Con el nuevo reglamento se extingue un sistema legal de valoraciones que atribuía las plusvalías derivadas de las expectativas urbanísticas a los propietarios del suelo. Con el nuevo sistema de valoraciones propuesto se reconocen las plusvalías del suelo al propietario del mismo en relación a su esfuerzo inversor.

Las estrategias de valoración son las siguientes:

En suelo rural se contemplan tres posibles estados:

  • Suelo en situación rural, el que vulgarmente se ha venido denominando suelo rústico y que equivale al suelo no urbanizable, se valorará por capitalización de la renta real o potencial (la que sea mayor), corregida con un coeficiente de localización, pudiéndose alcanzar una importe máximo de dos.
  • Suelos en ámbito de ejecución con aprovechamientos y condiciones de urbanización ya aprobadas. Dado que el propietario del suelo perdería su capacidad a participar en el proceso urbanístico, tal restricción debe ser indemnizada. El importe de la indemnización coinciden con el porcentaje que recibirá la Administración por la cesión de 10-15% del aprovechamiento lucrativo.
  • En la tercera situación se encuentran los terrenos en proceso de transformación por la actuación urbanizadora. En este caso el propietario del suelo es privado de su facultad de edificar. Esta facultad afecta al vuelo y subsuelo hasta el límite que establezcan las condiciones de ordenación urbanística. Por tanto se produciría la pérdida del lucro cesante por tal actuación, cuantificándose en proporción directa entre el valor del suelo rústico y del suelo urbanizado, de tal forma que varía en función de la inversión realizada (a mayor inversión, mayor indemnización).

El resultado final de todo el proceso, sea cual fuera la situación analizada, es la de una menor valoración del suelo con respecto a legislaciones anteriores.



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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