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Vicios Ocultos al comprar una casa: qué hacer y cómo reclamar

Empiezas a vivir en tu nueva casa y a los pocos días aparecen: humedades, fallos de la instalación eléctrica, una grieta, o percibes un aislamiento (térmico o acústico) deficitario. Estos son los llamados ‘vicios ocultos’, los cuales se producen con suficiente frecuencia en el momento de la compra de una vivienda, y, por tanto, su resolución está prevista en la legislación (artículo 1484 del código civil). Sigue leyendo y te daremos las claves para solventarlo.

 

Los vicios ocultos es la forma en que nos referimos a los defectos o desperfectos de una vivienda que no pueden ser detectados a simple vista en el momento de la compraventa. La aparición de éstos suele ser un verdadero disgusto, al suponer una merma del disfrute de la vivienda; sin embargo, es una situación prevista en la ley y el comprador podrá solicitar la reparación de esos vicios a cuenta del vendedor o, en casos extremos, la rescisión del acuerdo de compraventa.

¿Qué se considera vicio oculto?

Los vicios ocultos que un comprador puede encontrar en su nueva casa son numerosos y de distinta tipología; sin embargo, los más más comunes son: la Aluminosis (cada vez menos frecuente) y otros problemas estructurales; vicios de aislamiento (mala protección térmica o acústica); o desperfectos en los acabados, como manchas en la pintura, problemas de suelo…; en la instalación eléctrica y en la aparición de humedades, que son el síntoma de un mal funcionamiento de las tuberías y que pueden provocar problemas en la estructura del inmueble.

Hay que tener en cuenta que no todos los desperfectos de nuestra nueva casa son vicios ocultos. Para poder reclamar por ello, el daño debe estar verdaderamente oculto, es decir, debe tratarse de un problema no detectable en el momento de la compra. Además, debe ser grave, el tipo de tara que hubiera hecho que el comprador se replanteara los términos de la compra, o la compra misma; y anterior a la compraventa.

Además de las condiciones anteriores, el comprador es quién debe demostrar la existencia del vicio oculto, lo que hace necesario un peritaje profesional que determine y cuantifique el desperfecto. En este sentido, una tasación previa, nos puede poner en aviso de la aparición de ciertos vicios ocultos.

Si aparecen vicios ocultos, ¿puedo reclamar?

Si tras comprar tu casa descubres la existencia de algún vicio oculto, tienes todo el derecho a reclamar judicialmente por ello, bien iniciando una acción redhibitoria o resolutoria -anulando el contrato de compraventa con abono de gastos y la posibilidad de indemnización por daños y perjuicios-, o bien optando por la acción estimatoria o  'quanti minoris', por la que obtendrías una rebaja del precio de compraventa que compense el perjuicio.

Si la casa que has comprado es de segunda mano, dispones de un plazo de 6 meses (desde la entrega de llaves) para reclamar por vicios ocultos. Este plazo llega a los 2 años en el caso de vivienda nueva. Cuando reclames, es recomendable hacerlo por escrito, indicando las cantidades concretas, y acompañado de un informe técnico como respaldo. Si el vendedor acepta esa reclamación, la solución será casi automática; si no estuviera de acuerdo, es posible recurrir a la vía de la Oficina de Mediación y, en última instancia, iniciar un proceso judicial.

El coste de la denuncia por vicios ocultos dependerá, principalmente, del desperfecto por el que se reclama, pero grosso modo suele suponer entre el 10% y el 20% como máximo del valor de lo reclamado.

En caso de que los vicios ocultos aparezcan después del plazo establecido por el Código Civil (6 meses/2 años) puede intentar reclamarse al seguro de responsabilidad civil, que puede cubrir esas incidencias parcial o totalmente.

Generalmente el propio contrato de compraventa prevé esta situación y contempla) una cláusula/s de vicios ocultos, en la que se indica cómo actuar en caso de que aparezcan, incluso una vez expirado el plazo estipulado legalmente.

 

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Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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