Vida útil en el mercado inmobiliario primera parte

Con frecuencia usamos términos o conceptos que suelen tener mayor alcance que el que se da en términos coloquiales. Ese es el caso de la vida útil, un concepto que tiene uso en múltiples actividades y que está bastante relacionado con el mundo de la contabilidad, pero que también se vincula al mundo de la valoración.

Ese es el caso de la vida útil, un concepto que tiene uso en múltiples actividades y que está bastante relacionado con el mundo de la contabilidad, pero que también se vincula al mundo de la valoración.

La vida útil es un concepto que habitualmente requiere la existencia de un bien material, pueden ser maquinarias equipos, instalaciones o mobiliario, vehículos e incluso inmuebles. Pero no solo a ellos, pues también se refiere a bienes inmateriales o intangibles, como programas informáticos, concesiones, derechos de superficie, arrendamientos…etc. y se refiere al periodo de tiempo dentro del cual un bien es capaz de desarrollar la función para la cual fue concebido.

Si aceptamos como válida esa definición, podremos analizar sus aspectos básicos como son:

• Fecha de inicio: Es el momento en el que el bien se encuentra en situación física y legal de poder ser utilizado.
• Fecha final de la vida útil: Es el momento en el cual el bien pierde las características físicas o legales requeridas para su utilización.

El efecto inmediato es la pérdida de valor del bien. Partiendo del valor a nuevo, equivalente al valor de mercado o coste de producción, éste disminuye progresivamente hasta el final de la vida útil. Tal efecto se denomina vulgarmente como depreciación o amortización, si bien ambos términos no son equivalentes.

La amortización es un concepto contable que determina la evolución del valor de un activo, considerado como bien de inversión. Según las normas fiscales o contables existe un plazo para amortizar las inversiones al que se suele identificar con la vida útil. Rebasado dicho plazo, el bien en cuestión carece de vida a efectos contables y, por tanto, se considera su vida útil agotada. Bajo este planteamiento el valor del bien evoluciona desde su importe a nuevo hasta llegar a ser nulo al final de la vida útil, a pesar de que dicho bien pueda permanecer desarrollando su función o actividad.

Por el contrario, si analizamos la depreciación, se parte del valor del bien como importe a nuevo al principio de la vida útil, como en el caso anterior, evolucionando hasta alcanzar el denominado valor residual al final de la vida útil. Esto implica que la mayoría de los bienes después de haber perdido su capacidad física o funcional para la que se crearon, terminan por tener un valor que suele corresponder con el valor de los elementos recuperables que lo forman. En el caso de un inmueble, como mínimo, el valor residual se corresponderá con el valor del terreno.

Las técnicas de análisis de la pérdida de valor son muy diversas. La más frecuente es la pérdida constante con evolución lineal en todo el tiempo. Otras alternativas son las que siguen una curva parabólica, o las menos frecuentes que siguen el recorrido de las curvas mixtas, como es el caso de las curvas “Iowa”.

En el caso de bienes inmuebles la depreciación se suelen adoptar en base al cuadro de vidas útiles incluidos en la orden ECO 805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Sin embargo, a efectos fiscales la amortización de bienes y equipos, incluso las construcciones y edificaciones se determinan a través de la tabla incluida en el Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. Ambas tablas no son coincidentes.

Según lo anterior, la evolución del valor es variable y, generalmente, en los primeros periodos la pérdida de valor es inferior a las fases posteriores, en las que la caída se acelera.