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SOCIEDAD DE TASACION
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En nuestro anterior post desgranábamos el concepto de Vida útil en el mercado inmobiliario y nos quedamos en las fases de la evolución de la vida útil. Todos coincidiremos en aceptar el momento del inicio pero el final es discutible. Por ejemplo, en el caso de las viviendas la vida útil son 100 años desde su construcción.

Ahora bien, basta con recorrer el centro histórico de cualquier ciudad para encontrar edificios de viviendas centenarios y en ocasiones rebasan ampliamente esa antigüedad.

La dilación de la vida útil suele estar motivado por dos causas principales:

  • La gran calidad de sus materiales constructivos, de forma que en edificios de esas características disponen de un menor índice de depreciación.
  • La realización de obras de mantenimiento. Los costes dedicados a tal fin permiten mantener el nivel de utilidad y funcionalidad, incluso mejorando las condiciones de habitabilidad dilatando la vida útil inicialmente prevista.

La depreciación no solo responde a circunstancias intrínsecas del bien material sino también a aspectos externos, como la extinción de función o demanda que motivó su creación. Por ejemplo, una gasolinera ubicada en una vía que ha quedado sin circulación rodada. El inmueble puede mantener todas sus cualidades físicas y técnicas, pero la ausencia de demanda anticipa el fin de la vida útil.

En relación a los aspectos extrínsecos cabe destacar los relacionados con el entorno del bien material o del entorno de funcionamiento, como los programas informáticos que implican a los equipos (hardware) que pierdan su utilidad en un plazo muy reducido, aun a pesar de que sean capaces de funcionar como el primer día que se crearon.

La vida útil tiene una aplicación contable que es la amortización de la inversión. Esta es una cualidad con trascendencia fundamental en el mundo de la contabilidad y de la fiscalidad, pero nada tiene que ver con la vida útil real de los bienes. Ahora bien, si analizamos dichos bienes, podremos comprobar que muchos de ellos se encuentran en un régimen normal de funcionamiento. Por tanto la vida útil real de dichos bienes rebasa su vida fiscal o contable.

La aparición de la venta de bienes en el mercado secundario, que se basa en la recuperación de bienes para darles una segunda o posteriores vidas, no es más que el reflejo del valor residual de los bienes.


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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