¿Y quién es ella… y quién es él? Conozca el Perfil del Comprador de Vivienda en España

El informe del perfil del comprador de vivienda 2018 revela un montón de datos interesantes: la caída de la demanda joven se frena como tendencia y, aunque los períodos de búsqueda de una vivienda crecen (cada vez resulta más complicado encontrar una vivienda que se ajuste a nuestras necesidades), los plazos de intención de compra se mantienen casi sin cambios. El presupuesto de compra no crece al mismo ritmo que los precios lo que obliga a muchos compradores a replantearse la cantidad a financiar. Esta necesidad, a su vez, disminuye la renta disponible de los compradores (a mayor hipoteca, menos renta disponible) como principal consecuencia del incremento de los precios. Además, los jóvenes acusan mucho el impacto sobre su economía.

Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación  presenta el Perfil sobre el Comprador de Vivienda en España, un informe basado en la serie de encuestas de satisfacción y de perfil de visitantes elaboradas por SIMA desde 2008 (excepto 2014). El perfil del entrevistado en la serie de encuestas realizadas entre 2008 y 2018 es el visitante no profesional de la feria mayor de 25 años, 95% comunidad de Madrid. En cuanto a los tramos de edad, el informe de este año consolida el giro operado en 2017: el público joven, entre 25 y 35 años, ya no es el mayoritario de la feria (33,5%), como lo había sido claramente hasta 2016. El visitante mayoritario se corresponde ahora con el grupo de edad de más de 45 años.

Motivaciones 

“Mejorar la vivienda actual” y “Cambiar de alquiler a propiedad” siguen siendo las dos principales motivaciones de los compradores de una vivienda (36,2% y 33,3%, respectivamente), prolongando de esta manera la tendencia de los últimos años. El cambio en la motivación para adquirir una vivienda coincidió justamente con la salida de la crisis. Hasta entonces, la formación de nuevos hogares era la causa mayoritaria. Por otra parte, el deseo de comprar para invertir se sitúa en el 9,6%, muy por encima del porcentaje alcanzado durante la crisis (6,4%.).

En la población más joven (32/35) las motivaciones son: los cambios en la situación personal (32,1%); los cambios laborales, el 27,8%; para el 23,6%, lo más decisivo son los cambios en su situación económica personal. No obstante, si se suman estos dos últimos porcentajes se confirma que los motivos de naturaleza económica siguen siendo los prioritarios.

Buscar la casa ideal… y encontrarla

Los potenciales compradores de una vivienda tardan cada vez más tiempo en encontrarla, por lo que cada vez son más los potenciales compradores que prolongan los períodos de búsqueda. Por el contrario, se reduce el porcentaje de quienes buscan una vivienda desde hace más de 2 años, con independencia de su edad. 

Con la recuperación de la actividad residencial (en especial a partir de 2016), los plazos de intención de compra inmediata parecen haberse estabilizado en torno al 75% de los encuestados. En concreto, un 74,9% de los entrevistados en 2018 manifiesta su intención de comprar una vivienda “en cuanto la encuentre” o de “aquí a 1 año”. 

De estos datos podría concluirse que, por el momento, la presión alcista en los precios residenciales no está alterando de manera sustancial los plazos de intención de compra. Además, resulta evidente que los mecanismos de que dispone el conjunto de los encuestados para modular los efectos de la subida de los precios de las viviendas no están tan al alcance de los más jóvenes, como tendremos oportunidad de ver más adelante. 

Presupuesto y financiación

 El informe confirma que la capacidad del comprador empieza a tocar techo. Los tres tramos analizados [<150.000€, entre 150.000 y 300.000€, y >300.000€] apenas registran mínimas variaciones, tanto a alza como a la baja, con respecto a 2017.

El tramo intermedio supone el 50% de los encuestados, mientras que los compradores hasta 150.000€ de presupuesto, ya solo son el 16,5% de los demandantes, cuando en 2015 eran el 22%. El único grupo que aumenta es el de quienes tienen más de 300.000€ de presupuesto, un tercio de los encuestados. 

Aunque lentamente, la subida de precios comienza a dejarse notar en las cantidades que deben financiar los compradores de una vivienda. El porcentaje de quienes necesitan financiar entre el 50 y el 80%, supone el 54,2%; y los que pedirán menos del 50%, son el 16,4% de los encuestados. Los extremos de la escala, quienes necesitan más del 80% de la compra o nada, son, respectivamente, 24,5% y 13,9%. El incremento en la cantidad a financiar en la hipoteca es la estrategia para combatir el alza de los precios. 

El porcentaje de ingresos familiares que se destinará a la hipoteca, es lo que mejor resume el impacto de la subida en las economías de los compradores. El porcentaje de quienes deberían dedicar entre el 30 y el 50% de sus ingresos totales a la hipoteca ya supone el 55,9% de los encuestados. También se incrementa el número de quienes tendrían que destinar más de la mitad de sus ingresos, hasta el 8%. 

Por el contrario, el porcentaje de quienes tienen que destinar menos del 30% baja hasta el 36,1% (44,8% un año antes).  El panorama de los jóvenes es sombrío: cada vez son más los que tendrían que dedicar una cantidad mayor de sus ingresos para pagar la hipoteca de la vivienda.

 Las probabilidades de que se conceda la hipoteca marchan en paralelo al resto de indicadores: son menos quienes creen que tendrían “muchas” opciones de que la entidad financiera les conceda la hipoteca y más quienes aseguran contar con “bastantes”. 

Puesto que quienes afirman tener “algunas” posibilidades sigue en torno al 13% y el quienes creen tener “pocas” o “ninguna” apenas son el 1%, queda claro que el trasvase de expectativas se ha operado desde el grupo de “muchas” probabilidades al de “bastantes”: lo previsible en un contexto de subidas de los precios residenciales muy por encima de la revalorización de los salarios.

En cuanto al tipo de Hipoteca, por segundo año consecutivo, la mayoría de los encuestados prefiere el interés fijo, por temor a futuras subidas de los tipos.

En cambio, la hipoteca a interés variable, que durante el boom fue la preferida, se queda en un 21% (13 puntos menos que las hipotecas de interés fijo). Tampoco las hipotecas mixtas suscitan gran interés: solo por el 7,9% de los encuestados las prefieren.

¿Y los frenos? El aumento del precio de la vivienda sigue siendo el principal obstáculo, para casi dos tercios de los encuestados, el 65,8% concretamente. 

Los jóvenes y la emancipación

Por extraño que parezca, el precio no es el principal freno para los jóvenes, sino la inestabilidad del mercado laboral. Si nos fijamos en el momento de la emancipación, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE), solo uno de cada cinco jóvenes españoles está emancipado. Además, para el 46,3% la emancipación llega tarde y “hubiera preferido haberlo hecho antes” (según Eurostat, los jóvenes de nuestro país se independizan con 29,3 años, 3 años por encima de la media europea; España ocupa el puesto 24º de la Unión Europea).

En cambio, en nuestra encuesta, para el 45,9%, el actual “es el momento adecuado para hacerlo”, frente al 7,9% que considera que “aún es pronto” para intentarlo.

¿Y por qué no antes? El precio de la vivienda es claramente uno de los principales obstáculos que encuentran los jóvenes ante la emancipación. El 60,1% de los encuestados hubiera preferido emanciparse antes. En segundo lugar, un 43% de las respuestas mencionan la inestabilidad laboral, uno de nuestros problemas endémicos, con una tasa de desempleo juvenil muy por encima de la media de la UE. Junto a esta razón, destacan también el salario insuficiente (9,7% de los encuestados) y las dificultades para conseguir una hipoteca (6,9%).

¿Y las ayudas familiares? Pues bien, dos de cada tres jóvenes (el 60,4%) afrontan la compra de una vivienda sin ayuda familiar, frente a un 39,6% que sí dispone de estas ayudas. Son 3 principalmente, las formas en que se concreta esta ayuda. En primer lugar, y con diferencia, figura el pago de una parte del importe de la compra (el 64,9%). En segundo lugar, el aval para la hipoteca (35,1). Por último, el préstamo familiar, ya sea a bajo interés o sin interés, es la solución para el 8,6%.

Alquiler Vs. Compra: ¿Una duda juvenil?

Si pueden, los jóvenes prefieren comprar a alquilar. La razón, para el 84,9%, es que “la hipoteca sale a un precio similar al del alquiler” Las otras dos razones son,  “comprar siempre en una inversión” (63,9% de los encuestados) y, si las cosas no han ido como se esperaba, “puedes recuperar el dinero al vender la vivienda” (35,9%).

Para los partidarios del alquiler frente a la compra (el 23,2%), los motivos son también variados, aunque destaca (78,5%) “el alquiler es más flexible”. A distancia, “puedes vivir en zonas donde la compra es imposible” (34,2%), o que “permite cambiar con más frecuencia de casa” (31,3%), que “no tienes obligaciones a largo plazo” (26,8%) y que “no tienes que tener ahorrado el dinero para la entrada” (23,5%).

Descarga el informe del Perfil del Comprador Completo.